房地产开发公司的''样板房''装修费，企业所得税前如何扣除？

房地产公司的“样板房”，根据性质不同其装修费如何在企业所得税前扣除？

案例：

样板房装修费用可以直接在企业所得税税前扣除吗？

嘉诚公司为一家房地产开发企业，今年新开发了一个全住宅的楼盘。为满足商品房营销需要，公司在该楼盘售楼处准备了样板间供购房者参观。

请问，嘉诚公司发生的样板间装修费用可以直接在企业所得税税前扣除吗?

政策依据：

1.根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)相关规定：

第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第二十七条第(六)规定，开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

2.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(四)项规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

政策解析：

通过对以上政策的分析，对房企当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

如果房地产公司样板房的“装修费”，属于后期销售“精装房”的样品展示，也就是说与后期销售的精装房一样，那么，“样板房”的装修费计入开发产品的成本。

如果房地产公司样板房的“装修费”与后期销售的商品房没有直接关系，如：后期销售的是毛坏房。装修样板房的目的主要是增强业主看房的体验感，那么，房地产开发企业样板间“装修费”属于“项目营销设施建造费”，应当计入开发间接费用。

作者：马昌尧/昌尧讲税（秀财网特邀导师）