你是否正走在违约的路上
—说下高评高贷问题
本来我的违约路上系列第二个问题是要写有关定金问题的，前几天深圳二手买家维权群一群友让我看了一份他自己案件二审判决书，因为高评高贷问题，在房产过户后业主又通过诉讼的方式收回了房产，加上15年底入市的基本已经不是刚需，做高贷的案件很多，昨天一天咨询我的就有三个因为高贷问题产生了纠纷，我就提前单独写一下高评高贷问题。
毋庸讳言，高评高贷是买家不诚信的表现。
先说下高评，买家去银行贷款的时候，银行要对买卖双方交易房产的价值做个评估，从而判断可以给买家贷款多少，主要是银行要控制自己的风险，避免自己的利益受损。这里有个问题，就是通常情况下，提交给银行的评估报告都要低于买卖双方签订的实际合同价，这样一来，买房的就要多付首期款，因为无论如何银行批准的贷款金额加上定金加上首期款都要等于合同价，贷款不足就需要买家增加首期款予以补足。有些买家，对此问题认识不足，没有预留机动资金，导致评估价低于合同价很多需要追加监管资金时，自己手里也没有余钱及时补进，也没有认识几个土豪朋友可以拆借，导致银行不予审批贷款而违约。于是乎高评业务就随之而来，主要是让评估的价格等于合同价，这和业主没关系，你真能让评估公司评估到这个价格，银行也认可，并批准了贷款承诺书，这事就算是过去了。实际上大家关心的是办理高评需要支付费用的问题，这问题和我身份不符我就不阐述了。我写这个的目的，主要是提醒购房者，银行审批贷款的价格依据的是他们指定公司的评估报告，不是你们的买卖合同，一旦评估的价格低了，你就要追加首期款，所以买房时要预留机动资金，不可算的刚刚好。也不要盲目听信中介的话，说打包票没有问题，那要是万一评不到合同价，你也没有机动资金如何处理呢，此时定金就会被吃掉。
重点说下高贷问题，高贷这里面必然也会有高评，常见高贷手法主要有1、买卖双方签订一个协议，约定下再签订个相对较高的买卖合同，提交银行贷款时，提交价格高的合同，然后高评等贷款成功后，多贷出的部分由业主返还给买家，买家给与一定的好处费。2、买家和中介联合担保公司操作，帮助买家在少付首期款的情况下，实现定金、首期款和贷款金额之和等于合同价，业主也许根本就不知道有这回事，因为抵押后尾款先经手担保公司，担保公司扣除自己的费用后，再和业主结算。
下面说下风险；
第一种是业主配合的情况下，可能会出现，房价上涨后业主反悔不予配合签订价格更高的买卖合同，因为双方的协议本身是规避国家信贷政策，你不能以此为由拿该份协议维护自己的所谓权利，此时你无权可维。有些案件，业主一开始是配合的，履行过程中反悔投诉银行，他手里证据确凿，银行就会拒绝审批贷款，即便是审批了也会书面通知撤销。极端的例子就是我上面提起的例子，过户完成并且抵押后，业主去银行投诉，导致银行拒绝发放尾款，因为买家没有在合同约定的时间内及时一次性支付尾款超过合同约定的履行时间，业主主张依据合同约定解除合同，并通过诉讼手段收回已经过户的房产。切记，高贷被投诉后，此时买家就要及时表明态度一次性付款，大部分合同对银行贷款不足或不予放贷都会有一个多少日内买家一次性补足的约定。时间决定生死，一定要在知道银行拒绝审批贷款或拒绝发放尾款的第一时间内通知业主一次性付款，并保留你及时通知的证据，因为超过合同约定的时间表示你还是违约。最愚蠢的是此时还通知业主按照实际成交价再和你去进行资金监管办理按揭贷款，我告诉你，合同是严格责任，业主没有义务配合你在合同约定的资金监管时间后，再配合你做一次资金监管，你发函催告人家第二次办理资金监管的行为，我认为这恰恰就是你的违约行为，因为此时你只能要求一次性付款。你想啊，你高贷，业主在利益没有损失的情况下为啥去投诉，投诉就是不卖你了，还指望业主再次配合你重新办理资金监管，这不痴心妄想吗。还有个问题就是业主事后不退还多收的尾款，此时其构成不当得利，可以诉讼处理。
第二种的情况因为业主难以发现，据我接待的咨询来看比较多，但真正进入诉讼的比较少。这里面需要说明下的情况就是有些案件是中介单独提交一份变造的虚增成交价的合同或变造一个大额的定金收据，因为申请贷款是买家的主要合同义务，此时不利的法律后果由买家承担。有些是有担保公司的人员配合完成的，这里面就存在个问题，就是担保公司辜负了业主的信任和委托，有可能会被业主在事后追究责任。业主很难发现有这样的操作，发现的途径很少，基本上是想快点收到钱，去银行催买家贷款承诺书的时候，发现首期款监管的数额不对进而投诉银行，或在诉讼过程中发现的。此时买家一定要在知道银行拒绝审批贷款或拒绝发放尾款的第一时间内通知业主一次性付款，并保留你及时通知的证据，因为超过合同约定的时间表示你还是违约。我再次提醒，不要愚蠢的发函要求业主再次配合你按照实际成交价再做一次资金监管。
结语：诚实信用原则是民法的一个基本原则，不单单适用于业主，也适用于买家，买家的高评高贷行为首先是不诚信行为，在房价飞涨的时候，业主投诉高贷问题，利用高贷问题解约的理由合法，在法律层面上无可指责，高评高贷行为的确可能损害业主的债权期待权，业主可以行使不安履行抗辩权。买家因为不诚信行为交点学费不亏。
