商品房预售合同备案登记与预告登记的关系

商品房预售合同

备案登记、预告登记的关系

商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。

一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。

❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。

❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。

❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。

❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。

二、最高院的裁判案例

商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。

案例1：最高院（2014）民申字第1341号

简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。

二审裁判：商品房预售登记系房地产行政管理部门的行政管理行为，不能产生物权的效力，而是预告登记的条件之一。商品房预售备案登记与预告登记存在本质区别，预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权，他是在确定财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权的变动能够顺利进行，而就相关请求权进行的登记。预告登记在其有效期内可以对抗第三人，但是商品房预售合同备案登记不能对抗第三人。甲虽然支付了全部房款，但该合同债权因未进行预告登记，也未竣工交付，不符合《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的条件，故不能阻止执行。

最高院裁判要旨：商品房预售合同备案登记是行政机关以商品房预售合同为对象的一种登记，是一种行政管理行为，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同备案登记不能对抗人民法院的查封行为。

《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释【2004】15号第17条规定：

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《查封、扣押规定》第17条【一般买受人的物权期待权】

❶签订合法有效的买卖合同；❷支付全部价款；❸实际占有；❹对未办理过户登记手续不存在过错。

案例2：陕西高院：（2015）陕民一终字第00056号

胡某与甲公司因借款关系发生诉讼，法院依胡某申请查封了甲公司正在开发的某大厦的二、三层，胡某获得胜诉判决后申请执行。执行过程中，发现甲公司之前与乙公司签订了商品房买卖合同并办理了备案登记。乙公司提出执行异议被驳回后提出执行异议之诉，请求确认其享有的甲公司开发的某大厦二、三层的准物权并停止执行。

一、二审裁判要旨：备案登记属于行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，目的在于规范交易秩序、防止一房二卖等行为，不具有物权性质的效力，不能对抗第三人，不能改变房屋所有权的性质，该房屋所有权仍属于甲公司所有。

三、商品房备案登记的法律风险

第一，商品房预售合同备案登记是行政机关的行政管理行为，目的在于规范交易秩序、防止一房二卖，但是不会产生物权效力。

第二，人民法院可以对备案登记的房屋进行查封。

第三，开发商如果经营不善，存在将已备案登记的商品房再次出卖或者抵押的可能（俗称“一房二卖”）。

【律师意见】

第一，买受人在签订商品房预售合同后，不仅要及时进行备案登记，还要进行预告登记，尤其是小房产公司开发的楼盘。

第二，买受人要及时入住并实际占有房屋，这样可以阻止法院对房屋进行强制执行。