绿维案例 | 思拉堡温泉小镇之策划篇：山海一泉・度假小镇

本期旅发网（https://www.lvfacn.com）跟大家分享绿维案例精选之思拉堡温泉小镇之策划篇！

一、项目背景

项目地位于辽宁营口市盖州双台子镇思拉堡村，地处大连、鲅鱼圈和营口三港腹地，独具一市连三港的水路之便；紧邻盖州市区和营口技术开发区（鲅鱼圈），处于沈大2小时交通圈内，具备无可比拟的交通区位优势；拥有丰富的地热资源，温泉水温达45℃，日用可支配水量可达2000-2500m³/d；水中含有硫酸盐、碳酸盐、钙、镁、钾、钠等十余种矿物质，具有较高的医疗保健价值；区内为丘陵地形地貌的山地，高低起伏多变，山体曲线优美，还拥有森林、农业等资源。

市场分析图

根据《营口市旅游发展总体规划》，营口市将建设成为区域内的山水休闲度假胜地和国内的滨海商务旅游名城。本项目地所在的双台子镇定位为温泉商务花园，属于五大分区中的“西部滨海温泉旅游区”，这就为依托温泉和生态资源的休闲度假开发提供了政策支撑。因此，本项目的开发成为了实现全市旅游发展目标的重要组成部分，受到了地方政府的高度重视和支持。

在这样的背景下，我们受盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司的委托，在2008年对项目地进行了策划和概念性规划后，于2009年对面积约365亩的一期地块进行修建性详细规划及对90亩的温泉娱乐区进行温泉设计、酒店设计和建筑设计。项目历经两年之久，于2011年落地开业。

项目组与甲方勘察现场

二、 策划思路

  难点解读

辽宁省温泉较多，分布广泛，主要集中分布在沈大沿线。以疗养和医疗为主要卖点的汤岗子温泉，同在营口已有一定知名度的熊岳温泉，以及资源同质的龙门温泉和铭湖国际温泉等，都使本项目的开发面临着相当激烈的竞争。

作为一个新开发的温泉项目，如何跳出传统温泉市场的行业壁垒，正确选择符合项目自身的开发模式，在高强度竞争的红海领域塑造自己的独特性和优势，抢占市场份额，形成与竞争者的产品差异，是项目亟需解决的核心难题。

此外，本项目处于丘陵山地上，如何充分利用复杂地形，打造温泉景观的层次性，也给项目的开发和建造带来了不小的挑战。

项目地地形

   解决思路

自2008年接触这个项目，我们首先对项目当地的温泉度假市场、运动市场、地产市场及本项目的核心资源等进行了深入的调查与分析。我们发现，虽然项目地温泉旅游区开发数量比较多，但普遍存在着建筑规模小、档次低、产品单一、同质化严重、接待能力和消费能力低的现象。经过院内头脑风暴，项目组与甲方的多次沟通，我们提出了一些针对性解决方案：

1、以温泉与高尔夫为项目的核心和引擎

项目地规模之大，使其在温泉界已经属于超级震撼的大手笔开发。面对激烈的区域竞争及温泉综合化升级发展趋势，我们跳出“就温泉做温泉”的局限，瞄准当地市场空缺，利用“温泉+X”的开发模式，打“温泉小镇”的综合概念，将思拉堡打造成为一个包含观光游憩、养生休闲、运动娱乐、商务会议和度假地产五类旅游产品的项目。并联动开发农业、休闲运动产业、商业地产等，在各种产业相辅相成，互为一体时，通过度假地产产品有力补充度假小镇的功能，将其作为项目的前期赢利点。进而，以温泉为吸引核，以高尔夫为引擎，积聚人气，以地产为盈利核，实现长线回报。

2、以景区化打造理念提升景区景观

作为一个超级“温泉小镇”，必须有与之相配套的景区环境和游线，为旅游者创造更好的温泉旅游体验。项目地拥有优越的空间位置和交通区位，丰富的资源条件和山体景观环境，我们引入景区化打造理念，按照4A甚至5A级景区的标准来完善整个温泉小镇的各项建设和服务，提升项目的整体品质。

3、以地中海风格打造差异化旅游吸引力

本项目地距离海边仅有10分钟的驾车路程，且在《营口市旅游发展总体规划》中，被定位为“西部滨海温泉旅游区”。我们结合地域资源及客群对休闲度假产品的需求、态度等因素，将本项目的整体风格定义为具有浪漫风情的地中海风格，从而打造差异化旅游吸引力。

   项目定位

经过反复推敲论证，根据项目本身的温泉、山体、植被等资源优势，结合项目实际情况，我们最终确定了“山海一泉?度假小镇”的项目主题定位。

山海一泉：辽宁温泉不少，但缺少能代表区域温泉开发水平的项目；山海一泉以独特的产品形式伴随中高端度假市场的发展而出现。

度假小镇：从主导功能上对思拉堡这样一个度假与地产相结合的区域性综合型度假目的地进行了定位。

总平图

   产品体系

根据资源及市场研究，我们以打造集温泉休闲、商务会议、运动娱乐、度假地产等为一体的多功能休闲度假区为目标，形成了以温泉资源为核心的四类创新旅游产品。

1.养生休闲类/以温泉为核心/心灵回归

温泉休闲产品是整个项目的开发引擎，先期开发，迅速引爆市场，聚集人气。以温泉休闲为核心，扩展到包括森林观光休闲、郊野运动休闲、商业休闲等在内的常规旅游休闲度假功能，是本度假区的基础功能，是扩展市场、增加人流量、提升区域价值的重要途径。

2.商务会议类/以会议为特色/商务需求

根据市场需要，依托项目优越的地理、交通、政经区位，打造规模较大的、综合性、现代化温泉会议中心，包括大中小各类型多功能会议厅（室）。配合度假区优美的生态自然环境和完善的休闲、度假运动产品，开发独具特色的休闲会议产品。

3.运动娱乐类/以运动为配套/健康生活

本项目以温泉为核心，以高尔夫为补充，开发突出游乐性、参与性、趣味性的主题旅游产品，有助于填补区域休闲、游乐项目相对匮乏的空白，同时结合其优越的生态环境，形成集游乐、休闲、度假于一体的景区，将具备较强的市场吸引力和号召力。而且高尔夫休闲项目既提升了居住区的居住环境，又作为功能配套，丰富了游客和住户的居住体验，提升了度假区品质，吸引高端消费市场。

4.度假地产类/以地产为支撑/人居需求

在度假游客中有一定比例的常住客人，具有较强的住宅需求，同时，为了满足近区域消费者第二居所的需求，依托温泉休闲度假、会议接待，构建中高档生态生活社区，打造温泉休闲生活方式。