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在山东,值得买房的城市不到13%!
昵称40522588
>《文件夹1》
2020.05.11
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在中国,老百姓投资的渠道并不多,高收益、低风险的更是凤毛麟角。股票就不说了,各种财务造假、倒闭跑路层出不穷;本以为钱放在
P2P
平台是安全的,结果暴雷声此起彼伏;就连牛逼轰轰的四大行,买个原油期货,不但赔了本金,还欠银行一屁股债……
思来想去,也就只有房产才是安全的,房产投资技术水平低、收益高、看得见摸的着,卖不出去还可以租出去,安心、放心、省心,很长一段时间内只要有钱、有胆、抹黑买就能赚大钱。
其实,
造成这一
“全民炒房”现象的原因,除了买房的高收益外,其他投资渠道缺乏公信力也起到了推波助澜的作用
。
然而,现在国家提出了“房住不炒”的楼市基本原则,使投资房产变得不那么容易了。也就是说,房地产投资市场已经告别了草莽期,步入了精致化之路。
这个时候,你再去投资房子,就不一定能赚到钱了,反而可能因为购买了不该买的房子而被套牢,赔钱也卖不出去。
今天就来研究下,山东省内
16
个城市的房子,哪个还有投资价值。
01
青岛、济南房价大跌的警示意义
4
月
16
日,国家统计局公布了
2020
年
3
月份
70
个大中城市商品住宅销售价格变动情况
:
从上表可以看出,青岛
2020
年
3
月二手房价同比
2019
年
3
月下降了
5.9%
,
降幅全国第一;
济南同比降幅
4.1%
,在全国列第
4
名。
青岛、济南,这对山东的双子星,双双领跌全国。
根据以往的统计,青岛已经是14连跌,官方的统计还是偏少的,一些第三方平台下跌的更多。下图是我统计的安居客上青岛近两年的房价走势:
青岛房价最高点是
20992
,最低点是
16309
,两年的时间下跌了
22.3%
。
我在去年的文章《
青岛房价降了30%?
》《
青岛房租回到7年前!
》列举了大量例子,证明了青岛的房价、房租大幅降低。
青岛、济南在上一轮行情中,都暴涨了很多,如今房价大幅下降,也算是价值回归。可遍观省内16市,却发现一个奇怪的现象,一向紧紧跟随经济“领头羊”青岛、政治“老大哥”济南的一帮小弟,这次却在房价上“翻了天”。
02
一群疯狂的小弟
我仍然选择了安居客的数据,计算了16市今年
4
月二手房价同比去年
4
月的变动情况。
可以看到,青岛、济南以
9%
以上的降幅领跌全省,后面威海、菏泽小幅微降,剩下的
12
个城市都是正增长,从
0.3%
到
23.66%
,可谓是“芝麻开花节节高”。
最疯狂的是枣庄、临沂,涨幅都超过了20%,后面的日照、济宁也超过了
10%
,这些城市中有些还是
2018
年已经涨过一波了,在“房住不炒”的紧箍咒下还能涨得这么猛,确实有点“逆势”了。
我以前说过,
房价变动有
“轮动”规律,一线涨完二线涨,二线涨罢三四线涨
,待到深圳已经开始第二轮上涨、济青正经历大跌的时候,山东的三四线城市还在上涨,正是这个规律使然。
基于此,我判断
山东省内除青岛、济南之外的大部分城市,今后将会经历一轮长时间的阴跌期,而且这个阴跌期可能永远不会结束
,或者说是跑不赢货币贬值幅度,最终几个不成器的、资源衰竭的、收缩型的城市,房价将会跌到土建成本价,回到居住属性、永远失去金融属性。
因为,除了房价轮动规律,还有下面这个大趋势。
03
在山东,值得买房的城市不到
13%
我在《
内贸时代的山东,该如何破局?
》《
临沂:向山东第三城冲刺!
》等文章中多次说过,以后城市发展的趋势是中心城市、城市群。
在国家层面上,已经明文提出
“中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”,“
增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能
”。这说明以后经济、人口都要往中心城市和城市群靠,其他地区只要“保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”就可以了。实际上,随着先进农业技术的进步,农村走集约式、农场主式发展是未来趋势,农村也不需要那么多人。
在山东省层面,则提出
“
实施省会、胶东、鲁南三大经济圈的区域发展战略,推动形成全省区域一体化发展新格局
”,并在自贸区、新旧动能转换示范区等大政策上实现了偏移。
这一切已说明,政府层面已经逐渐舍弃了大水漫灌的均衡模式,中心城市化开始从自然发展走向人为干预。
在这种自然和人为、客观和主观的双重作用下,资金、产业、人口将加速向中心城市、大城市转移。
我在《
山东16城GDP排名出现重大调整,挤掉的万亿水分是这么分的
》一文中曾经说过,山东省内挤水分超过
15%
的城市是泰安、东营、枣庄、聊城、淄博、威海、日照,这次在房价涨幅上它们大部分又中招了。
至于产业,恒丰银行总部迁往济南、各市港口合成山东港口集团并将总部迁往青岛,就很能说明问题。
后续,估计还将会有山东机场集团等总部的成立。
在人口上,我在《
一年20万,人口流出量全国第一,山东这是怎么啦?
》写过,山东
2019
年常住人口相对于
2018
年增加
22.97
万人,其中,青岛增加
10.5
万人,济南
6.93
万人,烟台
1.62
万人,分给其他
13
个城市的人口增量只有
3.92
万人。这个常住人口增量是含自然增长人口(出生人口
-
死亡人口)的,如果扣除自然增长人口,连烟台在内的
14
个城市人口都是流出的。
因此,
山东省内今后将只有青岛、济南还能保持经济、人口双增长,所以也只有青岛、济南的房子还有投资价值
。
像上面所说的,除青岛、济南外的其他城市,今后房价能保值已经是奢望,不成器的城市大概率会跌回成本价。
日本1亿多的人口,也就支撑了东京、大阪两个超级城市,大阪还在承受着东京的虹吸,别的城市尤其是一些小城市,人口流失了,产业搬走了,房价甚至已经跌到“白菜价”,这是中心城市化的必然结果。
所以,今后只有
有显著人口、经济增量的中心城市、大城市的房子才有金融属性,才有投资价值,别的城市将逐步回归居住属性,失去投资价值
。
在山东,投资买房只能选择在青岛、济南,别的城市不能碰。而2/16=12.5%,也就是说山东值得投资的城市已不足
13%
。
当然,在“房住不炒”下,在青岛、济南投资买房也将是一个长期过程,指望一两年翻倍已经不大可能。
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