西湖中兴，杭州商业中心东移
银泰系绝地反击，杭州大厦暗修栈道
商圈巨变在即，东部引领未来
共同见证，它的时代！
7年前，上海IFC国金中心开业，去年业绩超60亿，成为大陆开店时间最短业绩最高的购物中心，也巩固了浦东地位。只有高楼成就不了伟大，带人气的繁荣，才是一座城市走向世界的标志。如今，延续上海繁华，杭州钱江新城即将华丽启动。身靠江浙数十万亿资本，杭州将成为世界名城！
高端商场，未来十年观察君最看好国大、in77和来福士！国大，将是西湖商圈的核心参与者。且看本文分析：
来福士广场
高端商场：购物中心、百货、百货购物中心
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商业，一座城市的终极繁荣图腾。
若一切顺利，2017，杭州商业版图将真正成熟！2017，是浙江杭升级为国际杭元年。
不久前，杭州提出建设“世界名城”，规划中亦明确“两大主中心，七大副中心”，江干被定位为杭州经济中心。随着嘉里中心顺利开业，IN77D区与国大城市广场即将启幕，环西湖主中心板超级地位再次确定；环球中心闪耀的灯光，是这座城市繁荣的标志。钱江新城的规划中，包含文化旅游定位；来福士广场与高德置地即将开启，或上演IFC奇迹。当杭州新中心人气鼎盛，繁花似锦之日，便是杭州从浙江省会，到世界名城之时！
但事实未如此乐观：2016年业绩超过或接近50亿元的高端商场共有7家。华东区排名前30中，杭州有5家入列（杭州大厦、in77、武林银泰、城西银泰、万象城），而上海有15家入选，南京也有5家，且总体量超杭州！
查看数据：2016年南京社会消费品零售总额5088.2亿元，占GDP的48.6%；杭州为 5176亿，占GDP的46.8%。杭州基本的消费能力要低于南京。要知道，南京可支配收入为44009.4元；杭州为46116元。2016年杭州接待中外游客14059万人次，实现旅游总收入2572亿元，同比增长16.87%，南京接待旅游者总人次1.12亿人次，总收入1909.26亿元。
杭州在游客数量大幅超南京，人均可支配收入超南京，GDP总额也超南京，甚至是支付便利性还超南京的情况下，商贸百货影响力却低于南京，这不得不引人思考！
当然，可能的原因很多，如杭州已成为2016年出境旅游出发城市（以人次数为考评标准）第五位，仅次沪京深广。
杭州还是电商之城。据不完全统计，全国85%的网络零售额、70%的跨境贸易额和60%的B2B交易额是在杭州的电子商务平台上完成，全国三分之一的综合性电子商务平台和专业网站落户杭州。
据杭州市统计局数据，2016年杭州实现网络零售3445.65亿元，增长28.6％；居民网络消费1499.98亿元，增长34.0％，排名远高南京。但电商并非万能，消费购物体验降低，不利财富分配，也不利城市扩张。未来有一天，所有交易都可网上进行，会消灭很多职业，城市都不存价值！
香港之所以成为香港，不仅仅其金融中心地位，更重要的是世界级消费中心，香港前三的高端商场相加的业绩总额超过360亿，华东地区TOP3相加才勉强超过200亿！实力之差，引人唏嘘！
杭州曾在全国零售业界风生水起，诞生过多个第一，然而近几年来，在上海K11、北京芳草地、成都太古里等新一轮新型商业体的崛起中，杭州止步不前。
未来，杭州何去何从？
2017，至关重要。
银泰系帝国
杭州商业的雄心与困难
银泰，杭州商业核心密码！
银泰在杭州有最广泛的布局，以环西湖商圈为例，从环球中心银泰百货、武林银泰、湖滨IN77，再到西湖银泰，几乎包场！银泰系的辉煌，也意味着杭州高端商场的辉煌。
1999年的西湖文化广场
尤其是湖滨IN77，承载着银泰再腾飞的梦想。在银泰定义里，IN是高端商业的代表，从招商、运营、设计、市场等方面都按照最顶级进行，使用yintai而非intime。北京银泰中心in01、杭州湖滨银泰in77、北京王府井银泰in88及成都银泰中心in99。银泰的IN，对准中国消费者对奢侈和时尚的顶级要求！
早年的湖滨名品街纵然美丽风光，受制杭州大厦，营业额始终是不能说的秘密。自2014年更名In77，先后开出迎合时尚潮流的C区、B区之后，人气开始旺盛。当然，IN77也面临前期成本巨大，盈利周期长等问题，这对上市的银泰是致命的，权衡之下，通过系列股权转让，目前IN77已成为沈国军的个人资产。
杭州环球中心
可以说，与地铁口无缝对接，又临近西湖，湖滨银泰位置独一无二。武林银泰，因面积原因，较难转型为综合体；且与地铁不连通，雨天极不方便。去年，武林银泰业绩甚至出现4%的降幅，随着国大开业，形势不容乐观！
昔日玩家解百新元华，去年重整亮相，室内空间风格大变，还引进了很多咖啡、红酒、鲜花、进口食品品牌，设计师、时尚买手店，等等。可从近几月观察来看，商场平日人气依旧不旺，大势已去。
说起来，新元华离西湖景区的直线距离比In77B区更近，但无奈夹在龙翔桥、定安路两个地铁站之间，往南、往北都要走个300-400米，人气聚拢效果差是硬伤。
2017年1月10日，阿里巴巴联同沈国军，要求银泰董事会向其股东提呈有关通过协议安排私有化银泰，阿里将成为银泰商业最大股东。
银泰商业发布最新财报显示，截至2016年9月30日，前三季度银泰总销售额达108.76亿，比去年同期下降2.1%；同店销售总额106.84亿元，同比去年下降3.7%。
繁华的IN77B区，粗暴的写了“旺铺招租”。
前路如何？
D区将至
IN77谋求杭州核心地位
IN77，全力出击！
湖滨in77B区面市之前，杭州没有真正意义上与地铁无缝对接的城市综合体。in77B区出现之后，乘客从地铁龙翔桥站B或C出口出闸后，直接可迈入湖滨in77B区内，完美对接。
湖滨银泰in77目前规划为4个区：A区，也就是最早的湖滨名品街，主打国际品牌旗舰店；B区打造特色庭院里弄文化商业区，引领全新青年潮流文化；C区，也就是2013年开业的湖滨银泰二期，打造新鲜时尚文化的购物中心，以快时尚、流行潮牌、童玩为主，满足年轻、时尚家庭的消费需求。D区作为A区的延续，定位国际名品。
不久后还将规划E区，in77将成为西湖边最大的多功能复合型城市综合体。
in77-A区
预计今年年底全新开业的D区，总体量3.5万方，除了餐饮和零售服饰之外，将新增超市、影院等，让这个毗邻西湖的商业综合体，业态的补充更加完整。
集合游客雷霆万钧之力，拥有ABC多区的IN77，2016年in77销售总额突破33亿，日均销售额904.11万，销售额同比去年增长17.86%。客流突破5000万人次，同比去年提升25%，日均客流13.69万人次，其中10月2日客流24.2万，创in7716年单日最高客流记录。
银泰另一坐标杭州城西银泰城，去年的销售额突破24亿！
亚洲最大的苹果店
2015年，西湖边的杭政储出15号地块（原西湖电影院地块）拍卖，竞拍轮数竟达60轮，上城区城投&银泰被对手一直“咬”着不放，最终不惜配建5000多方商业安置房夺地，目的就是为了夺取湖滨商圈绝对主导权。
这一地块位于湖滨银泰入口，北面是苹果在亚洲的直营店和湖滨IN77B区，正对西面是LOUIS VUITTON独立门店，门店从西边延伸至西湖边，为湖滨IN77A区，有GUCCI，Cartier，HERMES等。
从此，IN77将在湖滨商圈拥有绝对话语权。
国大，来福士，战斗吧。
国大城市广场
士别多年，如今荣耀归来
国大，百亿级王者将归来！
它曾引领杭州城市风潮，创下多个第一：引进杭州甚至是整个浙江境内的第一家星巴克；引进全省第一家麦当劳；引进杭州第一家ZARA。国大的前瞻与品位，毋庸置疑。
15年的国大，如今杭州今非昔比
1985年前后，国大城市广场第一次开张，那时的它还只是作为涉外酒店配套的国大商场，面积仅1600平方米。岁月流转，到它第二次开张的时候，已扎根杭城10年。1997年6月，国大迎来第二次开业，这一次亮相在当时小小的杭州城引起轰动，人们争相赶去见证这一盛典，万人空巷。
未来国大城市广场的餐饮业态占比或将达到27%，高层区域还安排了餐饮休闲娱乐业态和电影院，中区为零售主力店和次主力店；地下两层多为美食，首三层将多为设计师品牌、主力店和生活方式概念店，在国大高层还可以望见西湖。车位将由现在的约100个，增加至500个以上。
国大极其优越的区位
尤其是国大地下空间将与一号、三号线武林广场站，步行2分钟便可到达；这将使国大能够再演IN77的神话！
武林商圈，开始反击！
杭州大厦
谁都无法忽略的传奇
杭州大厦，才是王中王。
12年之前，一直保持中国零售额的桂冠！2016年，杭州大厦零售额高达66亿，依然是杭州桂冠！
杭州大厦·坤和中心
A座是杭州大厦历史最悠久的一座物业，从1993年伊始，一段百货业的传奇便诞生了：
如今的A座，香气四溢。一楼的化妆品大牌们根基甚深，很多品牌在这里创下单店、单日销售国内记录，很多化妆品进入中国，不首选北京、上海、香港等大城市，却首选在这里开出第一家店，原因不言自明。
在来来回回数不清多少次的洽谈后，Chanel女装和VAN CLEEF&ARPELS珠宝终于如愿选定了想要的位置，入驻A座，它们的分量，让A座这个历久弥新的物业更加香气四溢。
杭州大厦
B座的贵族血统与生俱来，一楼云集了LV、HERMES、DIOR、GUCCI、CARTIER等奢侈品牌，而RALPH LAUREN、GIADA等国际大牌们则入驻2楼，B座是华东“奢侈品样板”。
C座是类Shopping mall，进行着各种生活样式的混搭。像少见的进口红酒、日本的宠物用品、各种现场制作的食品，甚至是露台上种花的花盆，都能在C座里找到。
杭州大厦501
杭州大厦，不止于此。
来福士中心
挑战杭州购物新高度
来福士，终于来了。
上个月，来福士广场竣工。自2007年落子钱江新城后，近日终有确切消息，“全球第六座来福士，购物中心将于4月27日开门迎客。”。
这比当初预计整整晚了6年。彼时有媒体报道称，“这是继2004年上海来福士广场后，凯德置地在内陆打造的第四个‘来福士’项目，将在2011年建成。”
杭州·来福士
虽杭州来福士提前占着“老四”的位置，却被成都来福士抢先一步。成都来福士已在2012年9月开业。
杭州来福士的开业时间一拖再拖，从2011年调到2015年，再从2015年推到2016年，现在才进入2017年开业倒计时。真正的原因，无外乎两方面：①市场低迷、定位不准、招商难，包括高德置地、萧山华润万象汇等都延期开业；②，来福士工程难度极大，地下地理环境极其复杂。
在来福士周边，万象城日趋成熟，高德置地（也是多次推迟）即将开业，“时尚、轻奢、高端”是三者选择零售品牌基本调性。“30%品牌首进杭州”则是来福士相较其他两家更为擅长的“杀手锏”，虽然这需要检验。
杭州·来福士
除了常规主力店外，在入驻商家中，有都市生活成长娱乐朋友圈EDU MALL、首家来自英国的传承Pizza Express以及Wagas Group等生活、教育领域的特色和个性品牌。来福士独创的“三大享乐节”和“四大欢乐日”为消费者带来生活享受的仪式感同时，打通购物中心、住宅、酒店等多种业态。
来福士，杭州来福！
杭州商场问题
千篇一律，服务内外有别
衷心希望翠华事件不再重演！
从天工艺苑到杭州大厦，杭州有过辉煌。但今日却已失色，不少消费者舍近求远，宁可坐高铁买门票，到上海K11去看展览，对家门口的购物中心无感。
杭州当前的高端商场，问题很多：
①、品牌雷同度相当之高。如XX火锅，竟在杭州大厦、湖滨银泰和西湖银泰同时开了店！化妆品品牌丝芙兰，在湖滨银泰、嘉里中心和利星名品广场都有店，降低了消费体验。当然，也有一些不错，如湖滨银泰和城西银泰都有玩具反斗城，这两家距离很远，对应消费群体也不同。总之，用心的少，烦躁的多。
嘉里中心
②、部分综合体中餐饮质量有待提高，餐饮是人气之源。城西银泰的某创意菜，与在西湖边吃到的有很大差距；湖滨银泰的X兴，味道也是内外有别。之前的城西银泰翠华，也因众所周知的原因，关门走人。坦诚说，无论是港台还是外国，杭州很多商场商家服务内外有别，这对高端用户就是杀手锏。
③、杭州顶级综合体引进能力弱，服务要求低【注：去搜下“中国餐厅周”，会有很多好店】。比如嘉里中心一楼主品牌某la餐厅，创始于运河LOFT49仓库。虽其服务一流，食材也不错，但难言惊喜。最让人不解的是，嘉里还引进了满杭州都是的皇茶。嘉里的贝赛斯冰激凌，号称最好的冰激凌，与在新加坡购买的完全不同，冰激凌球一点都不饱满。嘉里对待商家的要求让人疑惑，即便是有杭州逼格最高的黑裙星巴克。（当然嘉里也是观察君逛最少的，还处在熟悉阶段）。
④、杭州综合体存在过剩。运河广场周边，就有D32和运河上街、运河天地这几家。因D32强大的运营实力，运河上街较萧条（负一楼美食人气还不错），而一直没有强势配套的运河天地，发展不尽如人意，正在升级，更远的北城天地，基本上人去楼空。周边九龙仓、绿城等楼盘，入住率都还不高。
城西银泰城
高端商场，若定位失当，会面临很多问题。对于嘉里中心，除了有城中香格里拉加持外，与in77几无区别。in77的区位优势要明显优于嘉里中心，随着国大回归，嘉里并不轻松。
硝烟味，来自环西湖商圈。只有充分竞争，西湖商圈才可能真正中兴。
未来，在何？
未来
高端商场影响城市方向
人气和商业才能引领城市未来
繁华之下，冷暖自知。
每次路过百大天桥，看着杭州环球中心璀璨灯光。不禁会想，在实业困难如斯，商业是银泰折扣店的形式下；即便有以IMAX著称的新远，也已老去，设施不尽如人意。
为何环球中心还亮灯100%呢？
因为杭州雄心万丈。
今年2月11日，杭州宣布将结合环城北路地下快速通道建设，启动武林广场地下商城到运河南岸的跨环城北路地下通道建设。即地铁一号线武林广场站A出口（靠近环城北路）开辟地下通道，行人经由地下通道横跨环城北路后，步行通过现有的运河景观桥进入西湖文化广场。
目前，武林广场地面景观已开放，唯一还未“露面”的是大型下沉式广场。广场共有三层，总建筑面积10万平方米，地下一层和二层为商场，面积6.6万平方米，预计2017年底开放。武林广场地下商城目前交由杭州大厦负责，未来意向将打造成杭州年轻时尚潮流的标杆地，
这是“潮流版”杭州大厦。
规划中，通过地下通道，可以从武林广场地下商城分别到达地铁武林广场站、杭州大厦、国大城市广场、百货大楼、杭州中心和百井坊地块。一旦项目建成，IN77压力陡增。
综合体的繁荣，能够影响一座城；如杭州的区域住房价格，与此相关：
2017年，是杭州高端商场跃进的元年：
2017年杭州有大量高端商场开业
未来杭州，何时才能真正升级世界名城；繁华商业是必经之路 ：
1、华东地区TOP30高端商场杭州占比7座以上，在TOP5中占据至少两席！
2、杭州至少拥有两个或以上的超级购物中心群，每个中心的整体零售额在150亿以上，仅拥环西湖商圈的杭州，绝不是世界顶级城市。全杭州的房地产开发商与全国的资本，应服从杭州调控。否则杭州剧情重演，任何对房地产有投机炒作行为将万劫不复。
3、对于未来的杭州观察君持续看好，仅2017年，杭州就有大量综合体开业，包括来福士、国大城市、西溪银泰城等。望杭州能够在商业上再创奇迹！也希望杭州能避免雷同化，有新风貌。电商固然更加实惠，但高端商场带来的极致体验与产品质量是电商无法比拟的！
2017，浙江杭升级为国际杭元年。
但前路依然漫长。
正所谓：
潮平两岸阔，风正一帆悬。
杭州须奋起，商都再归来。
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