判决继续履行合同审理要点集成 来自法徒 00:00 24:10
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当事人诉讼请求为“继续履行合同”的案件，人民法院在审理过程中除了要通过合同及现有法律解析出权利支持的基本要件之外，还需要关注诸多的审理细节，特别是对合同的可履行性应当进行全面细致地审查、评估。对此，笔者提请广大法官朋友们在审理此类案件过程中需要特别引起注意的两个问题：
1.要注意与强制执行的对接，防止无法真正实现当事人权利的“空判”；
2.要注意继续履行的合同大多具有双务合同的性质，要审查权利人请求合同相对方履行合同义务的同时是否应当同时按约履行合同所约定的未尽义务及相应履约能力，防止漏判而导致执行过程中义务人提出同时履行抗辩且障碍的确得以发生的情形出现。
根据笔者的审判经验，一旦判决继续履行合同，除了审查通常的违约问题外，还需要审查以下内容，具体细化如下：
（一）权利人主张继续履行的主观要求
1.权利人主张继续履行的诉讼请求是否明确、具体
由于继续履行涉及到的合同往往权利义务约定内容较多，而人民法院只能根据当事人的诉请开展审理活动。因此，权利人主张继续履行的内容应当明确、具体，如此，人民法院在开展下一步审理活动中才有针对性，在案件审理终结后才能作出具体可操作的判决主文。如果权利人的诉讼请求仅表述为继续履行，此时，建议立案或者审理法官作如下释明：
（1）具体针对哪份合同？
（2）具体针对该合同哪个义务人的哪些合同义务？
（3）这些合同义务是否有其他需要注意的附随义务？
（4）请求继续履行的合同义务是否对应有权利人同时履行或者随后履行的相对义务？
这样的好处十分明显，以便于案结事了，防止纠纷理而未断，尽可能减少双方当事人因继续履行过程中出现新的问题而造成诉累。
2.权利人根据约定对己方尚未履行的义务作何安排
绝大多数合同都存在双务属性，很多情况下虽然被告确实存在违约情形导致原告不得不通过诉讼的方式主张继续其履行来达到救济目的，但此时根据合同的约定，原告在被告履行同时或者履行之后也有相应的合同义务。譬如房屋买卖合同中往往会约定待房屋产权过户同时或者过户后几日内买受人须将一定比例的购房款余款向出卖人支付，如果人民法院仅根据买受人的主张判令出卖人履行房屋过户的合同义务，但对所余房款的支付未作处理，如此，发生纠纷的可能性无法有效排除。如果进入强制执行，出卖人主张同时履行抗辩，即便学理上认为先违约者已经丧失该项权利，但先行法律规定并未有合理妥当的安排处理类似情况。此时，建议审理法官作如下释明：
（1）询问权利人根据约定对己方尚未履行的义务如何安排，并告知权利人可以选择与合同约定相仿或者更便捷的方式履行相应对价；
（2）询问权利人是否认诺上述对价的履行并同意置于判决主文之中（为判决主文的统一兼顾给出了当事人对应的诉讼请求）。
通常来讲，如果权利人提出与合同约定不同的方式履行相应对价的，或者人民法院对权利人后续履行能力存在疑问的，通过提存或者保全相关款物可能是一个较为合适的方式，当然也可以要求权利人提供合适的担保来解除后顾之忧。实践中，权利人为达到迅速履行的目的，甚至愿意提前履行相应义务。
（二）义务人继续履行的可行性分析
1.探究合同的人合属性，即是否属于法定的委托方享有任意解除权的合同（如委托合同、加工定做合同等）还是属于非法定或约定特殊之事由双方均不得任意解除的合同（如买卖合同、租赁合同等）。如是前者，则判决继续履行是否合适就需要根据据有任意解除权的当事人一方的意思表示进行再斟酌；如不存在任意解除的问题或属后者的，则需要进一步探究如下的问题。
2.探究合同本身的履行特点，包括：
（1）履行行为的持续度，即是否属于持续性履行合同（如租赁合同、物业服务合同、承包经营合同等）还是一次性履行合同（如一般通用商品的买卖合同等），如是前者，则继续履行判决的执行难度及发生后续纠纷的可能性与后者相较显然较大；
（2）履行主体或者履行内容的可替代性，即是否属于不可替代履行的合同（如艺术品创作、特殊物品的买卖等）还是可以替代履行的合同（如种类物的买卖、建设工程的修复等），如是前者，则需要考虑履行义务方的履行意愿及不履行的其他法律后，而后者则需要考虑替代履行的方案或者费用（也有观点认为可以在强制执行阶段进行评估，存在一定认识争议）。
3.探究合同具体约定的履行内容，包括：
（1）履行内容是否涉及第三方权利的行使，即是否涉及到案外人的利益或者需要案外人予以必要的协助，否则无法履行，亦无法通过强制执行解决（如要求房产根据买卖合同约定由出卖人办理过户，但该房产上另有案外人的法定优先权或抵押权的）；
（2）履行内容是否涉及行政主管部门的行政许可等具体行政行为，此时，则还需要了解具体行政许可的相关条件或者行政主管部门配合强制执行的相关条件等。
4.其他需要考虑的与履行相关的因素，包括：
（1）可否采取相应财产保全，譬如：履行标的物是否可以有效处于人民法院的保全之下，由此可以避免财产在诉讼过程中被案外人善意取得等；
（2）可否采取相应行为保全，譬如：是否可以有效地促使或者阻止等一切敦促履行义务人予以配合的措施等。
（三）权利人主张继续履行的客观能力
1.审查权利人对主张继续履行合同的主体身份，重点审查特定交易中的政策变化，譬如房地产调控政策变化很有可能会导致买受人因延迟履行期间政策调整而丧失办理房产登记过户的资格。
2.审查权利人对主张继续履行合同的履行能力，重点审查义务人履行合同的对价支付条件及剩余款项的支付义务，特别是其近期经济能力（与判决履行的同时支付义务相关）。
（四）判决继续履行的条件变化
1.权利人因迟延履行期间政策调整而导致交易成本的变化；
2.义务人不履行特定义务导致延迟履行责任；
在一些特定纠纷中无法代为履行而必须由义务人本人履行一定的申报或者其他义务方能完成交易，此时人民法院可以：
（1）提示权利人考虑变更诉讼请求为解除合同并主张损失；
（2）在权利人坚持继续履行合同时，可以考虑依照民事诉讼法第二百五十三条的规定，设定拒不履行配合义务的迟延履行罚金，从而有效的将行为问题转化为金钱问题，既能给义务人的配合义务加上“紧箍咒”，又能给权利人以充分的损失弥补，加大继续履行判决的可执行性。
（五）判决主文的设定
1.避免为第三人设定义务；
2.避免替代行政主管部门的法定职权；
3.避免强制执行发生明显障碍或者无强制执行的具体内容（如尽可能将抽象的义务转变为可供执行的金钱债务）；
4.避免超出当事人的诉讼请求。
【案情介绍】
买方（即本案原告）在2015年通过房产中介与卖方就无锡地区某套二手毛坯房签订房屋买卖合同，该合同对定金、首付款、交付首付款当日办理产权证过户、买方向银行申请按揭贷款的尾款交付等等均做了明确约定。在本合同履行过程中，买方按约向卖方支付了购房定金，但在双方约定的交付首付款和办理过户的当日，中介通知卖方到不动产交易中心办理过户和收取首付款，但卖方以各种理由拒不到场，后经多次催促卖方均不予理会（卖方反悔的真实理由主要是因为这两年无锡地区房屋价格大幅上涨）。在纠纷酝酿过程中，涉案房屋的市场价格已经上涨近100%。后买受人向法院提起诉讼，要求卖方继续履行双方签订的房屋买卖合同。
【一审裁判要旨】
一审法院在审理过程中，围绕着该房屋买卖合同的一些审理要素进行了充分调查，如：原告作为买受人是否已按约定全面地履行了合同，被告作为出卖人是否存在相关的违约行为等。后一审法院根据现有证据认定，原告作为买受人已经按约履行了相关的合同义务，如支付定金、在办理房屋产权过户之前首付款已经到位、通知中介向出卖人发出通知，要求来领取相关的首付款等。但是，出卖人在合同签订并收受定金后，当买方准备好首付款、中介多次通知卖方履行合同时拒不履行已经构成根本违约。据此，一审法院根据我国《合同法》第一百零七条的规定，判决被告在判决生效后10日内将房产过户给原告。
【相关法律规定】
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【二审审理思路】
我们认为，本案中被告违约事实明确，证据确凿。依据前述法律规定，违约责任的承担方式中首选是继续履行。因此，一审法院的审理思路基本正确，判决也是在双方提交的证据基础上并基于原告的诉求和法律规定作出的。
但是，实践中很多合同实际上因为这样那样的原因并没有办法继续履行，因此，需要根据具体案情予以考量。比如：继续性履行特征的合同，如果没有履行保障的话，可能就不太适合判决继续履行；一些合同的标的物是特殊的履行行为或者涉及特殊的履行主体，可能也不适合判决继续履行，因为在强制执行过程中可能根本无法找到替代履行的方法。但在一般种类物的交易中，判决继续履行可能是追究违约责任的首选，因为该项判决有利于市场交易秩序的稳定。如本案就发生在无锡房价大幅上涨的情况下，判决继续履行以此督促当事人诚信履约，对实现市场主体对合同的预期价值、整顿市场秩序和维护市场交易安全大有脾益。
可本案中，一审判令被告在判决生效后几日内办理房屋产权转移登记手续，这样的判决主文设计是否存在问题呢？
实际上，房屋产权登记转移确实是不动产交易最终履行完毕的标志，但却不是房屋买卖合同履行的全部内容。
首先，房屋买卖合同是双务合同，买卖双方均有一定的合同义务。买方在获得房产的同时应当向出卖人支付相应的购房款。本案中购房款并未足额支付到位，买方只是完成了定金支付义务，首付款及银行贷款的尾款并未完成支付，其中首付款的支付与双方办理过户手续同日进行，而银行贷款的尾款发放是以房屋过户为前提的。本案中原告作为买方，在没有全部支付相应合同价款的情况下，法院直接判决要求出卖人将房屋过户至买受人名下，显然不符合双务合同中双方互负义务的特征。
在审理双务合同纠纷中，单纯依据原告诉求判决违约方继续履行似乎有些欠缺，法院应当同时判决守约方未履行完毕的义务亦应当按照合同约定继续履行。否则，在执行阶段会出现新的问题。如本案中假设一审判决生效，买方申请强制执行，那么，卖方在买方未支付首付款时是否有抗辩权，如果卖方将房屋过户给买方，但并未如期收到首付款或后期银行贷款的尾款，该如何处理？所以，本案中一审判决主文忽略了买卖合同的双务性质，遗漏了权利人在取得房屋产权的同时亦应当支付相应对价。
我们认为，法院在判决继续履行的案件中，必须审查该合同是否为双务合同。如果双务合同中违约方全部履行到位，守约方是否也有义务需要履行（提前履行、同时履行、或者是一定条件完成后的履行），这个问题最好应当与合同的约定基本保持一致，因为法官在作出继续履行的判项中，一定要明确继续履行的对象是合同，而不是合同中的某一个单方的或片面的行为。
除了该案判决主文设计存在问题，该判决可能还隐藏着另一个问题，即直接判决由被告在几日内将不动产过户至原告名下，该判决主文的拟定是否妥当？
审判实践中，对裁判主文的一般要求是内容简练、权利义务明确，并具有可执行性。本案一审判决中将房屋产权过户至被告名下，符合内容简练的要求，但能不能执行呢？细究该项判决的执行要求，该判决的执行是需要买卖双方共同向房屋登记管理局提出申请，即涉及到房屋登记管理部门的行政审批行为。判决中原本限定一个期限是为了督促被告及时履行产权变更，却忽略了行政管理部门相关的行政职权的处理时限和处理流程问题，如本案中判定被告在三天之内将产权变更，而根据行政审批的办理过程，可能对于相关的材料、税务、产权证书的制作颁发，都有自身的时间表，这时两个时间不一致或发生冲突，怎么办？所以，法院对判决主文的拟定本身也要做进一步的斟酌。
该案中可能还存在审理方式方法及审理要件是否齐全的问题，这是个根本性问题。我们认为，这个案件凭现有的证据直接判决继续履行是不成立的。因为它缺乏“判决继续履行”的要件事实的必要环节的法律审查，即合同继续履行的可能性！判决继续履行看似简单，其实很复杂，因为需要将原本是双方当事人非常自愿的进行的一种民事交易行为通过判决来继续履行，必须关照到合同约定的方方面面，从而确保即使出现一方当事人不予配合，该合同亦能非常顺利地履行到位。
在不动产交易过程中，首先，需要审查出卖人是否还继续享有所涉房屋的所有权。如果在诉讼过程中或者在诉讼之前，出卖人已经一房二卖，把房屋高价出售给第三人，或者有些当事人甚至恶意以低价出售给第三人，在这种情况下，如果法院判决继续履行，执行会遇到很多障碍。如果出卖人低价出售给第三人，买方可能会依据合同法第七十四条的规定来提起撤销权诉讼，但如果出卖人是按照市场价格出卖给善意第三人，第三人已经全额付款，甚至相关的产权已办理到自己名下，或者善意第三人已经开始装修或拎包入住了。这些情况下，“继续履行”这一诉讼请求就很难实现，因为已经涉及到第三人的利益。
基于以上情况，我们认为，法院要判令继续履行合同，不仅要审查守约、违约的问题，还要审查合同所涉标的目前的状态，即可履行性的问题。如果经过审查所涉房屋已经被善意第三人合法占有或合法享有所有权，法官需要向原告释明，询问其是否要求变更诉讼请求，如果原告坚决不变更诉讼请求，可能法院要换一种审理方式，比如追加相关的房屋买受人为第三人参加到诉讼过程中，如果再经过进一步查明，房屋的第二个买受人是善意取得，原告仍不变更诉讼请求，法院只能驳回继续履行的诉讼请求。所以，该等审理要件事实的查明是关乎原告诉讼请求能否得到支持的关键所在。
其次，判决继续履行的案件中，还要审查买受人的履行能力。以房屋买卖合同为例，买方有没有能力继续履行支付首付款或尾款的义务。在矛盾发生之初，其有履行能力并不代表诉讼之时还继续有履行能力，法院可以要求原告证明自己有按约按期支付相应房屋款项的能力。尤其是在该不动产交易中买方需要通过按揭贷款支付尾款的情况，因为一旦涉及诉讼，很多银行可能不愿意同意买方的按揭申请，这时买方就需一次性付清房款。同时，如果出卖人是以按揭付款形式对该房屋享有所有权，即该房屋存在抵押，假设房屋贷款政策发生变化，很有可能意味着买受人也需要一次性付清全部房款。
如果合同履行条件没有发生变化，买受人需证明其有按约继续支付购房款的能力；如果履行条件发生重大变化，买方可能还得进一步证明其具有一次性付清所有房款的能力！如果买方不能证明自己具有足够的付款能力，法官还可以判决继续履行吗？如果判决继续履行，卖方协助买方办理过户后，发现买方又无法支付全部房款，反过来卖方就该房款还需向人民法院申请强制执行，最后可能还得把这套房子拍卖。这就变成一个特别可笑的事情。
因此，在判决继续履行的案件中，需要审查合同的履行条件在诉讼前后有无发生变化。诉讼有时是一个漫长的过程，在此期间合同的履行条件可能会发生变化，特别是涉及到不动产等国家随时会基于市场变化进行出台调控政策的行业，如贷款条件、买售条件，等等，这些政策变化均可能造成行政审批变化、交易条件变化和市场环境变化，而最终成为影响合同继续履行的一个相关条件。
综上，我们认为，考查合同的可履行性时，既需要调查合同所涉的标的是否还在违约方名下，存在的状态以及是否有新的权利人出现。同时，作为合同守约方也需进一步证明在诉讼过程中其亦有能力继续履行该合同、支付相应对价。只有这些条件全部具备，法院判决继续履行可能才有妥当性，才能为日后的强制执行铺平道路。
法院审理不能迁就执行，但是审理要考虑到判决主文的可执行性。如果法院的判决没有可执行性，尤其是给付性质的判决，没有可执行性，判决就是一纸空文，所以审理一定要兼顾到执行，否则原告的权利得不到保障、也无法受到救济。另外，从法院工作的整体性出发，也需考虑到执行问题，法院的工作立、审、执是一个完整性的工作，不能顾头不顾尾。立审执三位一体形成合力，才是真正能够化解矛盾、解决纠纷的工作思路。
再次，我要讲的是一些临时救济措施在继续履行的判决或审理的指导思想过程中的作用。以房屋买卖合同为例，如果法官认为要根据当事人的请求判决继续履行的，第一个想法是需要把所涉房屋进行保全，不允许房子再产生任何的干扰继续履行的权利人出现，排除一切可能对继续履行发生困扰的干扰，避免在该房屋上出现其他买受人、房屋抵押人、房屋承租人等等。如果案情确有必要，甚至可以进行查封或者对义务人进行行为保全。从而通过这些辅助救助措施可以避免案情发生不可控的情形出现，有利于纠纷的顺利解决。
这类案件中的权利人或其代理人在提出诉讼请求的过程中，也要善于利用法律，利用相关实定法和程序法，全面保护当事人的合法权利，及时提起行为或者财产保全，积极帮助法官修正完善该类案件及诉讼请求得到满足的法律要件事实。作为被告，也应当恪守诉讼诚信，不能在诉讼过程中恶意转让相关财产、恶意让其他权利人出现，人为的为审理制造阻碍。基于这种情况，人民法院也可以根据相应的情节对恶意阻却案件审理的当事人进行严厉处罚，维持诉讼正常秩序。
（本期编辑：张完连律师）
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