作者：良翰律师事务所 金鑫
预告登记是一项保障以不动产物权变动为目的的债权请求权将来能够实现的制度。《物权法》第二十条初步确立不动产预告登记制度，近日出台的最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一），对预告登记制度进行进一步解释，对《物权法》第二十一条规定的“处分行为”进行阐释。
从法律规定来看，预告登记制度限制了不动产物权人的处分权，从效力上否定了未经预告登记人同意的物权处分行为，对于保护预告登记人债权请求权的实现大有裨益。是不是进行了预告登记，你就可以高枕无忧了呢？其实不然，预告登记制度中仍然存在许多需要注意的地方，进行不动产交易时，应该注意避开这些雷区。
预告登记受到期间的限制
典型案例：
2002年4月30日，原告陈洪春与被告东兴公司签订购房合同一份，被告应于2003年6月30日前交付房屋。原告已经付清房款，但该片区未能及时过户，2013年5月原告经被告通知前往办理过户登记手续，但根据房产交易中心调取资料显示，该房屋于2002年3月20日已被案外人顾连明预告登记。为此原告向法院提起诉讼，要求撤销案外人的预告登记，并要求被告将讼争房屋过户至其名下。
法院认为，被告顾连明虽为系争房屋的预购登记人，但是系争房屋十多年来一直由原告居住使用，被告顾连明未及时主张相应权利，也未及时办理产权登记手续。根据相关法律法规的规定，被告顾连明未在规定期限内申请登记，其预告登记已经失效。
（2013）青民三(民)初字第3357号
法律分析：
根据《物权法》第二十条及《物权法司法解释（一）》规定，以下两种情形，预告登记失去法律效力：第一，作为物权取得基础的合同或协议被认定为无效、被撤销、被解除或者预告登记人主动放弃债权的；第二，能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。
该案具有一定的特殊性，案外人顾连明在进行预告登记时，《物权法》尚未颁布实施，案外人进行预告登记的依据是《上海市房地产登记条例》。但在法院判决时，则依据《物权法》第二十条，认为预告登记人未在法律规定的时间内申请登记，预告登记失去效力，确认原告为合法的所有权人。
风险提示：
预告登记制度是为了平衡预告登记人和不动产物权人之间的权利和义务，其立法目的在于保证预告登记人将来物权的实现，一旦预告登记人取得物权，进行物权登记的条件成就，而预告登记人又怠于行使该权利的，则法律将不再保护其优先效力。
因此，当预告登记人取得物权，满足不动产登记条件的，应按照《物权法》第二十条规定，在三个月内申请物权登记，否则，预告登记将失去效力。另一方面，预告登记不会自行注销，需要预告登记人和不动产物权人申请注销，对于不动产物权人而言，预告登记失效后，也应该及时办理注销手续，以免出现产权不明的状态。
房屋买卖合同登记备案不等于预告登记
典型案例：
原告曾明与被告嘉昕公司于2009年4月25日签订房屋买卖合同，并于2009年5月4日在房产管理局作了预售登记备案，房产管理局在合同上加盖了”彭山县房产管理局商品房预售登记备案鉴证章”字样的印章。合同约定交房时间为2010年5月31日。合同签订后，由于嘉昕公司资金原因，该工程迟迟未完工。
2009年12月30日，嘉昕公司与案外人首创远大公司签订合同，将其名下的两宗土地的使用权及全部在建工程转让给首创远大公司。该转让行为经判决确认有效，本案争议的房屋作为在建工程亦在转让之列。嘉昕公司于2012年7月9日由彭山县人民法院裁定宣告破产。曾明诉至法院要求被告继续履行合同，交付涉案房屋并支付违约金。
法院认为，商品房预售合同备案登记是行政管理的手段之一，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。本案曾明与嘉昕公司签订的《商品房买卖合同》虽进行了备案登记，但该备案登记不具有物权的对抗效力和排他效力。虽然《商品房买卖合同》有效，但因首创远大公司已经取得了涉案房屋所有权，嘉昕公司已经失去了案涉房屋的所有权，所以该合同在事实上已经无法履行了，因此对于曾明要求嘉昕公司交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。
（2015）眉民终字第587号
法律分析：
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同备案登记目的在于商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。但预告登记是将预告登记人的特定权利计入登记薄的行为，可以产生排除后续物权处分行为，预告登记人可因此取得优先和对抗后续物权处分的效力。由此可见，登记备案与预告登记虽然外观上具有一定的相似性，但其法律效力上存在较大的差别。
风险提示：
虽然登记备案从客观上能够起到限制不动产权人进行“一房二卖”的行为，但由于其并不具有排除其他债权和物权的优先效力，一旦该物权因法院判决等原因转移至其他人，房屋买受人的权利将难以得到保护。因此，提醒购房者在房屋买卖过程中，不要误将“网签”当成预告登记，为了交易安全，双方进行网签后，还可以进行预告登记，为将来物权的实现加一道“双保险”。
预告登记本身不能取得物权的法律效果
典型案例：
被告陈思绮于2007年8月29日与光大银行青浦支行签订《个人购房借款合同》，被告陈思绮向光大银行借款人民币37万元(以下币种均为人民币)，用于购买坐落于上海市青浦区鹤如路房屋一套，另一被告东鹤公司承担连带责任。合同签订后，原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，原告光大银行向法院提起诉讼要求被告偿还本金及利息，并对涉案房屋享有优先受偿权。
上海市青浦区人民法院一审认为：原告光大银行与被告东鹤公司、陈思绮签订的《个人贷款合同(抵押、保证)》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。由于贷款合同被判令解除后，陈思绮未履行生效判决规定的还款义务，根据合同约定，光大银行有权行使抵押权。
上海市第二中级人民法院二审认为：系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）
法律分析：
此类案件在实践中出现的较多，主要的争议焦点是银行的预告登记抵押权能否享有就标的物优先受偿的效力，关于此类案件的裁判规则也并不统一，例如福州市中级人民法院的（2013）榕民初字第1200号判决所持观点与本案一致，认为预告登记人并非现实权利人，而不应享有优先受偿权；而安徽省高院的（2014）皖民二终字第00780号判决则从立法本意的角度，认为预告登记人享有优先受偿权更符合立法本意和《抵押担保合同》的目的，进而判决预告登记人享有优先受偿权。
本次《物权法司法解释（一）》出台，明确“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”，而依据《物权法》第二十条的规定，债权消灭则预告登记失效，因此当《房屋买卖合同》被法院判决解除或确认无效时，预告登记则也随之失效，自然不能产生优先受偿的法律效力，因此本次《物权法司法解释（一）》的出台对于统一该类案件的司法裁判具有较强的指导意义。
风险提示：
预告登记人并不是物权的实际权利人，其所享有的权利从内容上看，仍属于请求权的范畴，不能够依据预告登记的内容而享有物权的权能。从法律风险防控的角度来看，预告登记人应当注意区分预告登记与正式的物权登记在法律效力方面的不同，在物权登记条件成就时及时进行物权登记。
※ 条文索引 ※
中华人民共和国物权法
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
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