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继4月24日市规土委公布了《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（征求意见稿）之后，在2010年6月份《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（深规土[2010]16号）的基础上，《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定（征求意见稿）》（以下简称《规定》）出台，《规定》对城市更新单元计划的制定、调整和调出做了详细规定。
《规定》全文未提小地块更新的相关条款，刚刚经历4年探索的小地块城市更新已经成为历史。另外，《规定》的范围界定统一以“拆除范围”为准，“更新单元范围”的划定从原来的计划阶段调整到规划阶段。
本版的《规定》包含申报情形、拆除范围、更新主体，更新意愿与更新方向、申报途径与材料、计划调整、计划调出等六大内容，将《深圳市城市更新实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》（以下分别简称《实施细则》、《暂行措施》）等相关内容进行整合，并新增了“工改保”、计划调整、计划调出等内容。
申报条件
1、申报情形
1.1满足拆除重建的三种情形
申报情形首先基于《实施细则》规定了申报拆除重建类城市更新的三种情况：①城市基础设施、公共服务设施亟需完善，②环境恶劣或者存在重大安全隐患，③现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。其中，《规定》细化了公共利益项目的用地类型，主要为教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等。
1.2“工改保”规定
《规定》引用了《暂行措施》中对“工改保”项目的规定：位于规划保留的成片产业园区范围外；且位于已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内。
1.3符合棚户区改造政策的，优先走棚改政策
对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。
2、拆除范围
2.1位于城市更新五年专项规划拆除重建类空间范围内
拆除范围原则上需要位于各区更新五年专项规划的拆除重建类空间范围内，如果区级更新五年专项规划未获批准，则需依据全市五年专项规划确定的优先拆除重建区。重点更新单元应当位于全市更新五年专项规划的优先拆除重建区内。
另外，本版《规定》也稍微预留了一定的政策弹性：因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%；上层次规划确定的公共利益项目用地或清退用地，不受以上规定限制。
2.2面积要求与合法比例要求
《规定》基于《暂行措施》和《实施细则》对拆除范围面积和合法用地比例的要求进行整合，取消了小地块更新单元拆除范围大于3000平方米小于10000平方米的相关条款，删除了《实施细则》中整村统筹拆除用地面积可小于10000平方米的条文，这意味着未来的城市更新项目申报中拆除用地面积统一以10000平方米为最低标准。
表：各类城市更新单元拆除面积与合法比例要求
在合法用地比例要求方面，《规定》新明确了清退用地不参与合法用地比例的计算。
2.3公共利益项目用地要求
与《实施细则》要求相同，《规定》要求城市公共利益项目的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。
《规定》增加了拆除范围与法定图则衔接的内容：位于法定图则已划定单元的片区，原则上应依据法定图则确定的单元范围划定拆除范围；申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例。
法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的，在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标注与准则》要求且不影响使用功能的前提下，在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定。
2.4建筑年限要求
拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。建筑年限要求参考《暂行措施》的要求，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间需15年，旧住宅区为20年。其中旧工业区、旧商业区建筑年限未满15年的符合下列条件之一的也可申请拆除重建：拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三分之一；拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划（法定图则或分区规划）要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及基础设施。
另外 ，2007年6月30日前建成的旧工业区申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）；国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，可划入拆除范围；对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。
2.5拆除范围边界划定要求
基于《申报指引》拆除范围边界划定标准依次为：产权边界、建筑物、道路、自然实体。其中，边界涉及建筑物的，《规定》要求拆除范围应包含完整的建筑物。
《规定》新增了对”工改保“项目的范围要求：除范围应位于地铁站点500米范围内。拆除范围边界涉及合法用地，且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；拆除范围边界涉及其他用地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的，超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。
3、申报主体、更新意愿与申报方向
该部分要求与《暂行措施》和《申报指引》的内容基本一致。在更新意愿上增加了：属原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。
表：申报条件一览
申报途径与材料
1、申报途径
申报主体将申报材料报送区城市更新机构。其中，重点更新单元计划经区政府审查同意后，由区城市更新机构作为申报主体报送市规划国土部门统筹。
2、申报材料
申报材料包含申请书、申请表格、 申报主体的身份证明材料、图纸、更新意愿证明材料、权属证明材料、照片、其他材料等8方面内容，申报材料内容基本上基于2010版《规定》进行微调，增加了《暂行措施》的相关要求，并删除了旧住宅区更新的相关申报材料内容。在其他材料部分，图纸材料中在建筑物信息图的基础上增加建筑物信息一览表，删除了提供经济可行性研究等相关材料；增加了旧住宅更新、土壤环境风险防控、排水管网承载力及可行性研究、重点城市更新单元等提交材料内容的要求，其中旧住宅区更新需要提供社会稳定风险评估报告。本版《规定》与10版在申报材料要求的对比详见下表：
表：两版文件申报材料对比一览
计划调整、调出与其他事项
计划调整与调出为本次《规定》的新增内容，其中计划调整中因规划统筹需扩大已批计划拆除范围，若扩大的拆除范围部分内包含开发建设用地的，扩大部分面积原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的10%，且不超过3000平方米。
其他事项中，新增了计划自动失效机制，未来更新单元计划公告后有效期为2年。但《规定》也预留了一定的弹性：“确需延期的，可申请延期1年，且原则上只能延期一次”。
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