【聚焦】德国人不想买房？那是根本买不起啊！德国房市投资一览

多少人曾告诉你：中国人安土重迁，一生要住进自己的房子里，西方人则不同，只靠租房度日。

Civey公司与《明镜在线》（SPIEGEL ONLINE）共同进行的一项调查显示，84%的德国人希望拥有自己的房产，而不是月月交租。然而残酷的现实是：大约只有45%的德国人住在自己的公寓，房子里。南部房市最为紧张，某些大城市平均住宅拥有率仅为27%。

所以“德国人不爱买房爱租房”这个论调是个彻头彻尾的骗局，让实际上热爱买房的德国人不得不租房的原因其实很简单，就是“买！不！起！”

根据另一则统计，从2009年到2017年，德国的平均房价上涨了61%，柏林慕尼黑等大城市涨幅高达140%，共有70%的城市人口认为房价被炒高，45%的农村人口认为房价过高。

而涨幅如此高涨的房市也吸引了大批投资者进入，大城市的房价虽然稳定，但是超高的起点房价作为投资品并不有利可图，而经济较弱的城市，总收益率更高，但同时空置率也更高，整体租金水平较低。

上图显示了德国房市的回报率

慕尼黑，弗赖堡和汉堡等大都会城市，由于近期购买价格涨幅高于租金，这些城市的总收益率现在相当低，平均只有3%多一点。

而东部和西部的许多城市，总回报率要高得多，根据Immowelt.de的估计，开姆尼茨的买家每年可以产生8.2%的平均收益。然而空置率为8%。

哈勒的总回报率也高于平均水平：6.6%尽管空置率也高于8%。

除了东德，西德也有高产城市，如北威州的杜伊斯堡和伍帕塔尔，计算的平均总收益率为7.2%

专家认为最有潜力的房产投资区在巴符州的罗拉赫（Lörrach）地区。预计到2030年为止，每年的房价上涨1.33个百分点。而目前的房价相当于22.3年的冷租净房租总和。

其次是埃姆斯兰地区（Emsland）和施瓦本哈尔地区（Schwäbisch Hall）年涨幅达到1.21%和1.11%。

城市房产以波恩市最具吸引力，同Lörrach地区，房价约为22.3年的冷租净房租总和，到2030年预计每年的涨幅为0.9%，魏玛市也是不错的选择，房价19.6年净房租，每年涨幅0.62%。

总的来说，只求回报率投东德和鲁尔区，风险是空房率。求保值和升值投南德和百万人口大都市，但房价起点相当高，回报率低。