——解读最高院《司法解释》第18条、第19条相关链接 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 当今，购房者最关心的是“房屋权属证书”问题，购楼后投诉最多的也是“房屋权属证书”问题。 我国对房屋所有权实行的是登记发证制度，房屋权属证书是依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，购房者拿不到“房屋权属证书”就意味着没有取得房屋所有权。购房者集毕生或大半辈子之积蓄，买到一套住房，房屋所有权证一直到不了手，确实是一个最大的“心病”，也难怪呼声四起，投诉不断。如果购楼者把购楼作为投资，或者外地购楼者为了上户口和子女入学，而长期拿不到权属证书，更是叫苦不迭。 目前，逾期办不到“房屋权属证书”的情况较为普遍存在，拖上一年二年、三年五载好像是平常事。其现状是：购房者拖烦了，开发商拖“油”了，政府相关部门(机构)麻木了，吃亏的还是老百姓。在全国整顿房地产市场秩序中，沿海有的城市政府把相关管理部门组织起来，按照“三个代表”的要求，急购房者之所急，对拖办“房屋权属证书”进行专项整治，限期解决，对顶着不办的依法处理，群众拍手称快，也促进了房地产市场的健康发展。但全国尚有很多城市购房者逾期办不到“房屋权属证书”的问题仍比较普遍，加上有的地区或某些房屋楼价下跌，或价廉物
美的新楼盘不断上市，引发了某些购房者动了“解除合同”和“赔偿损失”的念头，投诉越来越多，反映也越来越强烈，有的甚至出现一栋房子、一个小区群体投诉。 面对上述问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《解释》)第18条对逾期未办房屋权属证书作了明确规定，因开发商的原因，购房者在三种期限届满未能取得“房屋权属证书”的，开发商要承担违约责任。该三种限期是：(1)合同里约定办理房屋所有权登记期限的；(2)购买时房屋尚未建成(期房)，自房屋交付使用之日起90天的；(3)购买时房屋已竣工，自签订合同之日起90天的。如果合同中未约定违约金或损失难以计算的，则可根据已付购房款，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，如果购房者与开发商另有约定的，从其约定。 《解释》第19条还规定，因开发商的原因，当约定或规定办理“房屋权属证书”的期限届满超过一年的，法院应支持购房者解除合同和赔偿损失的请求。这一条属于加重处罚的条款。 关于办理“房屋权属证书”的期限问题，《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号，1998年7月20号发布并施行)第三十三条早有明确规定：“自商品房(预售)交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”上述期限规定与《解释》是一致的，而《解释》不仅重申了上述规定，而且进一步明确了上述期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理“房屋权属证书”的，买受人可以请求解除购房合同并要求赔偿损失。如果是这样，对开发商来讲，可以说是“赔了夫人又折兵”——既解除了购房合同，又要加倍赔偿损失。 关于解除合同的期限问题，按照民法的“诉讼时效”来计算，应该说是两年。《解释》为什么要规定办理“房屋权属证书”的期限为“届满一年”呢?笔者认为，因开发商的原因，购房者逾期未能办证的情况较为普遍，社会反映比较强烈；从法律意义上来讲，解除权的行使不能久拖，更不能永无休止，这样不利于交易安全，合同总是处于不确定状态也不利于社会稳定。 关于解除合同后的房屋使用费问题。购房者如果顺利实现解除合同的意愿后，马上就会面临房屋使用费问题，法院会根据等价有偿的民法原则，判决购房者支付房屋使用费。该房屋使用费应是根据购房者实际使用年限，参照房屋租金而定。 综上所述，开发商面对逾期未办房屋权属证书所承担的法律责任很重，我们应该认真学习政策法律，高度重视上述规定。签订合同时，要坚持诚实守信，在办证的承诺上，要把握好房屋交付时间，90天和“届满一年”是法定的，不容改变，但交房时间是活的，是能掌握的。因此，在确定交房时间上，开发商应尽量将不确定因素考虑得多一些，避免陷入超过90天内不能办证的违约情况。对购房者而言，在开发商具备房屋交付条件后应按时办理入住手续，及时督促开发商办理权属证书，这既能支持开发商履行合同，又能维护自己的合法权益
