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房产经纪人佣金,卖家到底应该支付多少钱?



在美国的房产交易中,房产经纪人的佣金(包括买方和卖方)可以视作交易费用中的固定项目,由房屋卖家支付。然而很多人不知道的是,美国各州对于房产经纪人的佣金比率都没有硬性规定,因此佣金比率是可以协商确定的



支付多少佣金比较合理?


首先要明确的是,“合理”的标准由你和经纪人协商决定。你没有义务花冤枉钱,经纪人也同样没有义务跟你做没赚头的买卖。


大多数经纪人期望的佣金率在(售价的) 4% 至 7% 左右,具体取决于房屋所在的区域。如果你觉得这有些高,那你需要了解以下事宜:


1

经纪人拿不到佣金全额。事实上,经纪人平均拿到的佣金约只占总额的 37.5%(不同地区有所差异)。买方经纪人的公司会拿走全部佣金的一半,而剩下的一半,卖房经纪人的公司至少抽成 25%。



2

如果销售过程顺利(极少情况),经纪人或许不用投入大量的时间和精力;但一出现问题(常态),经纪人就得付出大量的时间和精力,晚上和周末也得经常加班。


3

经纪人的报酬是没有保障的。如果你售房过程中改变想法,决定不出售,那么经纪人可能投入了大量的时间和精力却一无所获。


4

经纪人极有可能没有底薪只有佣金提成。他们还需要为所有的交易成本(如交通、通讯、签约、保险等)自掏腰包。



5

房屋营销、展示和反馈过程中产生的相关费用理应由卖方承担,卖方经纪人在促进买卖双方的协商和沟通方面有非常重要的作用。


比如说,买方提交的初始报价比标价低 1.5 万美元。卖方还价愿意以低于标价 4,000 美元的价格出售。买卖双方就此无法达成一致,谈判破裂。两周后,卖方经纪人说服卖家再次议价,并邀请买方商谈,看买方是否愿意提高在初始报价的基础上做调整。最终在经纪人的努力下交易达成,双方都得到了满意的结果。在这个过程中,卖方经纪人在报价和还价之间锁定一个双方都有可能接受的价格,并且为卖家分析同该买家成交的好处,让交易能够达成。


6

你可以考虑向经纪人提供激励式报酬(incentive-based)。



总结来说,如果你的房子价值并不是非常高,或者由于某种原因导致不那么容易出手(比如本地市场上房源供应充足,销售速度慢;或者你在办离婚,经纪人在处理房屋销售时需要必须同时和多方保持沟通),考虑了这些之后你会发现,经纪人的工作量其实很大,而所得报酬很少。


然而,如果你的房子价值达到 50 万美元,且本地市场销售行情非常好,那么向经纪人要求佣金比率降低 1% 或 2% 对双方都是可以接受的。


两方经纪公司如何划分佣金?


以 6% 的佣金比率为例。假设这笔金额的一半(即售价的 3%)支付买方经纪人公司。


也许你会问,为什么买方经纪人的公司要从这里扣钱,而不是由买方直接支付给自己的代理经纪人?



其中缘由是这样的:大多数买家都会聘请经纪人来帮助其购房。他们确实可以支付经纪人相应的佣金,但之后他们可能会期望从购房款中抵扣掉相同数额。


换言之,买家很清楚经纪人佣金是和房价挂钩的。而从卖家的角度来说,不管是支付两方经纪人的佣金还是卖方经纪人单方,最终赚到的净额都不会受影响。


在美国大多数州都存在的一个问题是:房产交易合同都由房地产协会聘请律师制定,因此如果雇佣的经纪人没有有效执照,那么你将很难从交易中获益。



能否向买方经纪人支付更低的佣金比例?


了解佣金划分之后,你可能会想:能否减少付给买方经纪人的佣金呢?比如从一般的 3% 减少到 2%。答案是肯定的。


也许有人会跟你说,如果你的佣金低于买方经纪人的“行情价”,他们可能不会向买家推荐你的房子。但事实并非如此。


买方经纪人力求为买家找到心仪的房屋,促成交易,获取佣金,再服务下一位客户。最重要的是,买家是否满意房屋状况和房价。


与提供折扣或固定费率的 MLS 公司合作?


你可以考虑不跟传统的经纪公司合作,而选用一家提供折扣或固定费率的 MLS 公司(由于法律并未对佣金加以限定,所谓“折扣”是不存在的)。



这样做的确可以省下一些佣金费用,但需要你投入大量的时间和精力,买家看房、房屋检查等事项你都必须亲自到场。考虑到这些,你会发现支付给经纪人的费用看似不低,但实际上物超所值。有一位尽心尽职的专业经纪人做你的代理,你赚到的钱甚至会更多。


在房产出售较迟缓的市场中,有越来越多的客户选择和提供固定费率的 MLS 公司合作卖房。通常人们选择这种方式因为它最便宜也最灵活。


关于房产佣金的建议


如果你的房屋价值不是太高或者不在热门市场中,你可以支付“行情价”聘请一位信誉度高的房地产经纪人。你会获得全面的服务与支持,而且这种条件下经纪人的盈利空间往往不大。


如果你的房屋价值很高或在热门市场中,你可以告诉经纪人你希望降低两方经纪人的佣金比率(如果房屋的售价有保障,稍降比率不会影响经纪人的收入。)比如,双方经纪人各获得 2.5% 的佣金率,而非 3%。



在确认合作后,应确认经纪人应当完成下列事项:


1

在当地的 MLS 中发布你的房屋信息。

2

添加尽可能多的高清照片,并确保将最好看的照片设为“主要”。

3

在屋前放置醒目的“出售”标志(For Sale)。



4

持续向传单箱投递传单。

5

在门上加装密码锁。

6

在 MLS 上向买方经纪人提供你授权的标价。

7

为你房屋的清理装饰提供建议和帮助。


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