根据胡润研究院发布的《2018年度海外置业投资回报指数》，美国仍是海外置业投资回报最高的国家，地产是高净值人群最主要的个人未来投资方向。诚然如此，越来越多的投资者寻求在美国进行资产配置，然而海外资产配置是一件大事，如何躲避各种购房陷阱，对投资人来说尤为重要。春节前夕，好望角特推出了美房投资防坑指南（一），下面，我们将继续为投资人推送美房投资防坑指南（二），供各位投资人参考。 美国房产六大坑之三---购房之坑 坑人缘由：美国繁杂的购房流程让买房者很头疼，不够细心就容易入坑。 01 定金 购房定金是客户在美国买房过程中交付的第一笔资金，代表着客户对卖家的承诺，这笔资金会存入第三方监管账户中。客户缴纳定金之后，如果购房合同未签，因无法律绑定可以退款。如果已经签好合同，理论上定金不予退还。
如房子以贷款形式购买，则有贷款应急条款，通常30天之内如果获得贷款批准，届时定金不予退还；若尚未批准或不幸被拒，则可以退还。
银行批准贷款有三个步骤：预审一到两周；预审后会向贷款人出具预审意见，贷款人准备好所需材料后，继续提交贷款终审申请；终审需要另外一至两周给予结果。如果临近30天内仍未得到贷款批准，可以催促银行迅速出具结果。
02
贷款
美国的银行对于购房贷款申请人的要求比较严格，需要评估收入和现有资产。若贷款人是本国人，需要提交收入证明、工作证明、银行流水、税单等；对于外国贷款人，需要提交收入证明、工作证明、银行流水等。算上预期贷款利息支付的债务/工资收入一般小于45%，并且在提交贷款申请时，贷款申请人的钱一定要在美国账户，并放置两个月，方可贷款。
贷款银行会安排第三方估价师对于房产价值进行评估。估价师估价，只是对物业价值的意见，与买卖双方约定的价格没有关系，若估价过低，放贷者无法通过买房的贷款申请，卖方就需要降价，或买方拿出更多现金来完成交易。但是估价不能更改，若交易方认为估价离谱，可以通过其他估价公司调整估价。
03
交割
房产交割之前，买主会做产权检查，对产权问题确认，卖方一般会为买方购买产权保险，以证实自己产权的真实性和合法性。对于新房，产权检查相对简单，开发商也会出具相应的产权报告做证明。对于二手房，产权检查要复杂的多，会对该土地上以往所有的产权记录做检查。房产交割之前，买主需要雇佣验屋员进行房屋检查，如果买的是新房，开发商通常会给一年的完全保修，所以在过户前可以不做房屋检查，检查费由成交价格而定，通常为几百美元，成交价格越高检查费越贵。
在聘请验屋员之前，买家最好自行先去看下地下室，是否有潮湿发霉迹象，如水印、霉味和滴水等，还要观察房外的地基是否有裂痕。卖方很可能在卖房时对问题都处理过，但买主仍要向对方落实，并且写在过户合约上。验屋员的检查内容主要包括房屋基本结构、地基、屋顶、地板、墙壁、门窗、地下室、供电系统、供排水管、冷暖设备、烟雾报警器等。若检查时未检出一些潜在问题，比如晴天检测时没有发现下雨时屋顶漏水的问题，或者某个管道有发霉现象，在后期如果过了房屋保修期，可能就需要买主自己出钱来维修。检查出来如果发现问题，可以当场让卖方修理，否则房产需要降价出售，如果发现严重问题，可以取消购买且退还定金。
估价师和验屋员职责不同，估价师的职责是观察房屋，与市场上相似的房子做比较之后估价，验屋员的职责则需确认房屋所有机械和系统都运作正常，而且没有结构问题。这里需要买家注意的是，验屋员必须是受过正规培训，没有培训的验屋员会给将来造很大的麻烦。但由于许多州对验屋员的资格没有规定，买房人至少应找受过培训和有多年经验的验屋员。
防坑法则：
需要对美国购房各个流程有清晰认识，明确何种情况定金不退，何种情况贷款受限，何种情况会影响交割，并且可以通过专业人员指导，更加顺利地完成购房交房的所有步骤。
以上，就是好望角为投资人总结的投资美房防坑指南（二），希望大家明眼识坑，轻松防坑。其实美国房产市场成熟、法律公开透明，购房程序相对简单明了，在选择靠谱的服务商之后，投资人需要熟知美国购房的整个流程，必要时需聘请专业人士和专业服务机构协助，降低甚至避免购房风险。
部分内容由好望角小编Janeka整理修改。
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