南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿办法 

　　  

　　第一章 总则 

　　  

　　第一条  为了进一步规范我区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“条例”）、《江苏省贯彻实施〈国有土地房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》，参照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本区实际，制定本办法。 

　　第二条 为了公共利益的需要，征收本区范围内国有土地上单位、个人的房屋，对被征收人进行补偿的，适用本办法。 

　　第三条 南京市江宁区人民政府负责本区行政区域内的房屋征收与补偿工作。 

　　南京市江宁区房屋征收管理办公室是我区房屋征收部门（以下简称区房屋征收部门），组织实施本区行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。 

　　区政府有关部门应当依照本办法的规定和区政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 

　　第四条 区房屋征收部门可以委托街道、园区及相关行政事业单位作为房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体事务。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 

　　区房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 

　　第五条 任何单位和个人对违反本办法的行为，都有权向区房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的区房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 

　　监察机关对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员实施监察。 

　　第二章 征收决定 

　　第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区政府作出房屋征收决定： 

　　(一)国防和外交的需要； 

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； 

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； 

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； 

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； 

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 

　　第七条 需要依法实施征收的，项目建设单位可持发改和建设部门出具的项目批准文件、规划部门出具的规划许可文件、国土资源部门出具的土地权属证明文件报区房屋征收部门。区房屋征收部门会同发改、规划、国土等部门和有关单位对项目是否符合公共利益的需要及征收范围组织论证；对符合公共利益的项目，确定房屋征收范围。 

　　第八条 区房屋征收部门应将房屋征收范围告知被征收人，并书面通知规划、国土、工商、公安等有关部门，暂停办理房屋征收范围内的建设工程规划许可证、建设用地使用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续。暂停期限最长不得超过1年。在暂停期限内因办理相关手续，导致货币补偿金额增加的，增加的部分不予补偿。 

　　第九条 区房屋征收部门应当对征收范围内的房屋、被征收人情况进行前期调查和项目概算。区房屋征收部门根据前期调查结果和项目概算等情况，拟订征收补偿方案，并报区政府组织有关部门论证。征收补偿方案内容应包括房屋征收范围、征收目的、征收实施步骤、签约期限、房屋基本情况、征收补偿安置方式及补助奖励标准、产权调换房、保障性住房等情况。 

　　第十条 区房屋征收部门应当将论证后的征收补偿方案在征收范围内公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。  

　　第十一条 区房屋征收部门应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 

　　旧城区改建项目需要征收房屋的，应当将征收补偿方案在房屋征收范围内征求被征收人意见，超过半数被征收人对征收补偿方案持有异议的，区房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况，按照本办法规定修改方案。 

　　第十二条 作出房屋征收决定前，区政府应当组织相关部门对房屋征收范围内未经登记或改变用途、结构的房屋，进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 

　　第十三条 作出房屋征收决定前，应当组织进行社会稳定风险评估。项目建设单位、征收实施单位及相关部门在征收补偿过程中切实履行综合保障、综合执法，确保社会稳定。 

　　征收范围内涉及被征收人400户以上的，由区政府常务会议研究确定。 

　　第十四条 房屋征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用，同时项目建设单位或受委托的征收实施单位应当提供产权调换房屋地点、套型、数量和交房时间的承诺。 

　　第十五条 征收决定作出后应当在5日内予以公告，公告内容包括：征收目的、征收范围、征收补偿方案、房屋征收实施单位、现场接待地点和联系方式、监督举报电话、行政复议、行政诉讼权利等事项。 

　　第十六条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 

　　被征收房屋涉及房屋租赁关系的，其租赁合同依法终止。 

　　第十七条 征收决定公告后，区征收部门或受委托的房屋征收实施单位应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。被征收人拒不配合调查登记的可采取调档方式进行登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 

　　第十八条 被征收人对区政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 

　　第三章   征收评估 

　　第十九条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构(以下称评估机构)依据住建部、省市国有土地上房屋评估办法评估确定。 

　　第二十条 对从事房屋征收评估业务的评估机构实行信用管理制度。区房屋征收部门根据评估机构的资质等级、从业经历、社会信誉等情况建立征收评估机构信用名录，定期向社会公布。 

　　第二十一条 从事房屋征收评估业务的评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系，不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 

　　第二十二条 确定评估机构遵循以下程序： 

　　(一) 区房屋征收部门向社会发布征收评估信息； 

　　(二)具有相应资质的评估机构报名； 

　　(三) 区房屋征收部门按照报名顺序公布评估机构名单； 

　　(四)被征收人在10个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知区房屋征收部门； 

　　(五)被征收人在规定时间内协商不成的，由区征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等随机方式确定；区房屋征收部门在摇号、抽签3日前，在征收地点公告摇号、抽签的时间和地点； 

　　(六) 区房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的评估机构。 

　　通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。 

　　房屋征收范围较大的，可以选择两家以上的评估机构参加评估。 

　　第二十三条 评估机构应当按照房地产权属登记簿记载，或者根据本办法的规定认定房屋性质进行评估。 

　　第二十四条 评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。 

　　被征收房屋实地查勘记录，由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。 

　　因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。 

　　第二十五条 评估机构按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向区房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。区房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。 

　　公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。 

　　评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，向区房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。区房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。 

　　第二十六条   被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，不得以印章代替签字，同时加盖评估机构公章。 

　　第二十七条   产权调换房屋的市场价值以评估方式确定，政府有特别规定的除外。 

　　第二十八条   在房屋征收评估中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明。 

　　第二十九条   被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，评估机构应当作出解释和说明。 

　　第三十条   被征收人或者区房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。 

　　申请复核评估的，应当书面提出评估报告存在的问题。 

　　第三十一条   原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，重新出具评估报告；维持原评估结果的，书面告知申请人。 

　　第三十二条 被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向南京市评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《条例》第二十六条规定处理。 

　　第三十三条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。 

　　第三十四条 被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。 

　　第四章   征收补偿 

　　第三十五条  征收补偿包括： 

　　（1）被征收房屋价值的补偿；  

　　（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；  

　　（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 

　　有关被征收人的搬迁补助费、奖励的标准由区房屋征收部门会同有关部门另行制定，并报区政府批准后实施。 

　　第三十六条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择产权调换方式补偿的，应当在补偿方案提供的房源中选择产权调换房，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 

　　征收非住宅房屋，因城乡规划、产业结构调整、环境保护等因素不能提供产权调换房源的，实行货币补偿。 

　　旧城区改建征收个人住宅的，补偿方案提供的产权调换房源应当符合《条例》第二十一条第三款的规定。 

　　第三十七条 产权调换的房屋，除与被征收人另有约定外，建筑面积不小于被征收房屋建筑面积。 

　　第三十八条 实行产权调换的，临时安置期限自被征收人交付房屋之日起计算。调换房为多层的，临时安置一般不超过24个月。调换房为高层的，临时安置一般不超过36个月。不履行约定的，从逾期之日起，支付双倍的临时安置费。 

　　第三十九条 被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时应按住宅房屋予以补偿。被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为经营性用房的，补偿条件和标准按《南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》执行。 

　　第四十条 停产停业损失是指因征收房屋造成的停产停业的直接效益损失。 

　　被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。 

　　因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构评估。 

　　第四十一条 区征收部门应当与被征收人依照国家、省和本办法的规定，就补偿方式、补偿、补助金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 

　　第四十二条 区征收部门应当根据补偿协议，划转专户内的补偿资金用以支付协议约定的补偿、补助款。 

　　被征收人重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。 

　　第四十三条 区征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。公告载明的内容应当包括：被征收房屋的基本情况、补偿方式、补偿补助金额、搬迁期限、行政复议和行政诉讼权利等事项。其中，搬迁期限不得少于15日。 

　　第四十四条 在补偿决定规定的期限内被征收人或房屋占有人不搬迁，又不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由区政府依法申请人民法院强制执行。 

　　第四十五条 因征收导致被征收人需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的，办理单位应当提供便利且不得额外收取费用。 

　　在征收范围内的中、小学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。 

　　第四十六条 区征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 

　　审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公开审计结果。 

　　第五章 法律责任 

　　第四十七条 房屋征收部门及征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

　　第四十八条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 

　　第四十九条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 

　　第六章 附则 

　　第五十条 房屋征收部门在房屋征收工作中需要调档时，住建、国土、人社、工商、地税、国税等相关部门应积极配合，准予调档。 

　　第五十一条 本办法所称“以上”、“不超过”、“不小于”均含本数。 

　　第五十二条 本办法自公布之日起施行，本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。 

　　第五十三条 本办法由南京市江宁区房屋征收管理办公室负责解释。