今年3月10日起，我市开始实施《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）。为配合该办法的实施，推进征收项目顺利进行，我市出台了《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（以下简称《规定》）及《南京市国有土地上房屋征收补偿最低标准》（以下简称《最低标准》）。目前《最低标准》已实施，《规定》将于8月1日起正式实施。这两份文件有何特点？本期《城乡建设》采访了南京市征收办相关负责人，对新政策进行解读。
为何出台《规定》？
进一步指导征收补偿工作
根据《办法》第四十六条规定，征收补偿、补助、奖励等标准由市房屋征收部门会同有关部门、区人民政府根据本地社会经济发展状况制定，报市人民政府批准后公布实施。
在房屋征收实施过程中，不仅有对被征收房屋的市场价值补偿，还有相关的搬迁、临时安置、设备迁移、搬迁奖励等多项补偿补助奖励费用产生。按照我市历年来征收拆迁立法的方式，通常将被征收房屋补偿的内容和确定方式在征收办法的主文中明确，将补偿补助奖励的具体标准等另行文制定。因此，《规定》属于征收实施操作层面上的规范性文件，是对《办法》的补充和延伸。《规定》向社会公开征求意见，同时征求了各区政府、各部门的意见，历经多轮讨论修改和市法制办合法性审查后，报经市人民政府批准后公布实施。为确保政策的平稳衔接，在《办法》实施后、《规定》出台前的过渡时期，我市仍然沿用2012年出台的《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》。
新《规定》和以往补偿补助
规定相比有何特点？
更加符合市场实际、涵盖面更广
此次即将实施的新《规定》全文共有四大部分，第一部分是“关于住宅房屋的规定”，主要对住宅房屋的征收补偿补助奖励提供政策依据；第二部分是“关于非住宅房屋的规定”，主要规定了非住宅房屋上的相关补偿补助奖励规定；第三部分是“其他规定”，规定了征收过程中其他相关事宜；第四部分是“附则”，是各区人民政府制定标准的程序。
在制定新《规定》的过程中，考虑到我市目前的征收实际情况，以及各区在经济发展水平上的不同，与旧的补偿补助办法相比，新的《规定》将制定具体标准的权力属地下放，更加符合市场实际；同时，为了增加政策本身的延续性，有关部门也充分吸取了近年来我市在征收补偿中好的做法，完善了相关内容，涵盖面更广。
新政策如何体现惠民利民？
新增补助奖励，保障住房困难被征收人利益
本次《规定》的制订更加注重公平、公正，合法、合理，在严格遵照上位法的基础上，结合我市征收实际，本着以人为本、惠民利民的原则，对住宅房屋新增了部分补助、奖励的项目，提高了部分项目的标准，尊重市场实际，授权各区根据本区实际情况制订相关标准。为破解非住宅征收补偿难题，新增了非住宅的货币安置奖励和提前搬迁奖励，进一步完善了我市征收补偿补助奖励的政策体系。同时，为保持补偿标准的前后衔接、平稳过渡，根据多年来全市征收补偿的实践，进一步对我市征收补偿最低标准进行修改完善，设立了住宅安置或货币安置两种最低补偿方式供被征收人选择，结合我市住房保障体制的转型，从根本上解决了住房困难被征收人的居住问题。这两份文件提升了政策的操作性、有效性，充分保障了被征收群众的合法权益，为顺利推进征收补偿工作提供了政策依据。
哪些标准下放到各区制定？
搬迁补助等由各区制定，需市政府审批
由于我市各区经济发展水平不一致，房屋征收中的搬迁、安置、迁移等实际发生费用都有所不同，加上近年来房地产市场发展速度较快，相关费用标准也应适当调整。。因此，《办法》第四十六条已明确将原先由市统一规定的有关补偿补助奖励标准下放至区人民政府制定，并确定了区里制定、市里审核的程序。此次《规定》中具体明确下放的项目如下：一是住宅房屋的搬迁补助费、临时安置补助费标准，非住宅房屋停产停业损失补偿协商确定的标准等由各区人民政府制定；二是住宅房屋的提前搬迁奖励费标准，主城六区统一标准，新五区标准由区人民政府制定。
根据《办法》第四十六条规定，对于授权区人民政府制定的有关补偿补助奖励项目和标准，也由市房屋征收部门会同有关部门、区人民政府根据本地社会经济发展状况制定，报市人民政府批准后公布实施。
《规定》中有哪些新增补助、奖励的项目？
重大疾病、困难家庭都有补助
为进一步保障被征收人权益，本次《规定》新增了几项补助、奖励费，具体来说，一是征收住宅房屋时可以给予重大疾病补助费、困难家庭补助费，并授权各区人民政府制定具体标准；二是货币安置奖励费，其中住宅房屋可以给予房地产评估价格20%的货币安置奖励费，在此基础上，区人民政府可以结合提前搬迁情况再给予不超过房地产评估价格20%的奖励。对于非住宅房屋，可以给予不超过房地产评估价格10%的货币安置奖励费；三是非住宅房屋的提前搬迁奖励费，可以给予不超过房地产评估价格5%的奖励；四是其他搬迁、签约奖励项目，《规定》授权各区人民政府在征收住宅房屋时，可以根据实际情况，制定其他鼓励搬迁、签约的奖励项目和标准。
此次为何新增货币安置奖励费？
减轻安置房建设压力、提高搬迁积极性
考虑到目前南京的房地产市场实际状况，同时也为了减轻主城区安置房的建设压力，在征求相关意见后，结合《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》，此次新增了“货币安置奖励费”这一项。其中住宅房屋可以给予房地产评估价格20%的货币安置奖励费，在此基础上，为了提高被征收人的搬迁积极性，区人民政府可以结合提前搬迁情况再给予不超过房地产评估价格20%的奖励。对于非住宅房屋，可以给予不超过房地产评估价格10%的货币安置奖励费。
非住宅房屋如何补偿？
设备拆移、提前搬迁皆有补助及奖励
对于非住宅房屋，除了对被征收房屋的价值补偿外，新《规定》还明确了可以给予以下三项补助及奖励：1.设备拆移补助费；2.提前搬迁奖励费；3.货币安置奖励费。对不可搬迁设备或移动后无法再使用设备的补偿，由征收当事人按重置价结合设备成新协商确定；协商不成的，可以委托专门机构评估确定。
对征收执行政府规定租金标准的直管公有非住宅房屋，租赁双方有约定的，从其约定；如果合同未约定分配比例的，按照租赁合同期限内实际使用年限确定房地产评估价格支付比例。概括来说，就是按照不同年限支付不同比例的房地产评估价给房屋产权人、直管公有非住宅承租人。
改变用途的住宅房屋如何补偿？
根据性质有不同标准
如果被征收人擅自改变房屋用途，按照房屋原用途予以补偿。被征收住宅房屋于2010年7月1日前已改变为经营性用房，仍按住宅房屋进行评估，补助及奖励费用按住宅房屋标准予以支付。选择产权调换的，按住宅房屋予以产权调换。
前款具备停产停业损失补偿规定条件并经依法认定后，结合其实际用于营业、非营业的合法建筑面积，分别参照营业用房、非营业用房进行评估，高于其按住宅房屋评估价的差价部分，作为停产停业损失的补偿；低于的，分别给予不超过住宅房屋评估价8%、5%的停产停业损失补偿。
最低补偿标准如何执行？
有住宅安置或货币安置两种保障方式
我市征收补偿最低标准采取了最小户型建筑面积或者最低补偿价格两种保障方式，对在本市仅有一处合法房产凭证记载的住宅被征收人、直管公房承租人，征收补偿最低标准分为：（1）对申购征收安置房的，以最小户型建筑面积45平方米的征收安置房作为最低保障，获得的补偿款不足购买的，由房屋征收部门补足。征收项目补偿方案中明确的征收安置房最小户型建筑面积超过 45 平方米的，超出面积部分可由被征收人、直管公房承租人按征收安置房申购价格购买；无能力购买超出面积部分的，可与区人民政府指定的有关单位按份共有该套征收安置房的产权。（2）对放弃申购征收安置房的，以45万元作为征收补偿最低价格。以上征收补偿最低标准适用范围为主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区），新五区（江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）可参照制定。
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