展览路地区是西城区面积第二，常住人口第二的学区（也有统计数据写德胜是第二位），是一个住宅、商务楼宇都很密集的综合性街区。某种意义上讲，展览路跟广外有点像。这个区域从上世纪50年代开始建设，到2000年后还建了几个商品房小区。按照上次分析广外的思路，本篇笔者尝试从居民构成、教育资源、居住品质等多个角度来分析一下展览路地区的情况。
一、居民构成
展览路地区从50年代开始建设，最初的定位是配套三里河各大部委建设的住宅区，可被看作最早“zhongyang政务区”的一部分。建筑大师张开济主持建造的百万庄地区，堪称现代建筑史上的“活化石”，曾有共和国第一社区的美誉。展览路地区的第一批居民素质很高，都是原第一机械部等单位的干部、知识分子、专家，其中百万庄申区还曾有ld人居住过。
70年代到90年代，原物资部、中国建筑设计研究院、北京建筑大学、外交学院、解放军报社、北京市委党校、国务院侨办、国家开发银行、粮食科学院、新华书店等一批单位在展览路建设办公区。周边也陆续形成了上述单位的配套住宅区、家属院。这些大院居民是展览路地区第二批居民。还有一小批特殊的居民是南营房安置的唐山大地震后居民，也有电车厂、同力公司等普通企业利用零散地块给职工建的宿舍。
2000年后，一些开发商拿到了展览路的地块做商品房开发，如大户型豪盘锦官苑、九和苑、五栋大楼、融城小区等。喜欢做投资的明星艺人、动批做生意的南方商人等富裕群体成了这些小区的首批业主。
二、教育资源
（一）小学篇
展览路地区有7所小学，分别是西师附小（展览路校区）、展览路一小、阜成门外一小、进步小学、西外附小、奋斗小学银河校区（小升初双选）、建大附小。分布位置如下：
这个片区的小学没有真正意义上的顶级牛小。学校本身实力最强的展览路一小，在全西城中等偏上，跟复外一小、五路通小学、老宣武一些重点校差不多水平。最弱的小学是建大附小，一个2014年教改后改名的普小，建筑大学条件好的教职工不太乐意送孩子去这个小学，所以你懂。直升校是西外附小，原普小北礼士路一小，2014年后教改80%直升西城外国语学校，一所中等水平、有外语教学特色的中学。各校分析情况如下，以下调剂风险都是指第一顺位调剂风险。
2020年，进步小学非第一顺位出现了调剂，可选奋斗银河、西外附小和建大附小。所以即使出现了调剂，也不要太恐慌。建大附小招生规模不大，被调剂到奋斗银河、西外附小就是接送麻烦一些，学校都还不错。
（二）初中篇
展览路地区可选择的初中有8所，分别是三帆中学、四中、八中、35中、铁二中、西城外国语学校、14中、56中。可选初中上限是三帆中学、四中、八中，都算西城一档牛校，不多解释了。可选初中下限是普校56中，算西城中下等水平。
（三）小升初情况
根据上述初中参加中考人数和各初中生源构成估测，展览路学生最终去三帆、四中、八中（合并154中学）的学生可能在25-30%之间。超过50%的学生应该是去了西城外国语、铁二中、56中、14中这样的中档初中。特别说明，展览路地区因为地界上大单位不少，也有一小部分zb。有的分析估测展览路小升初去牛初中的比例能高达35%甚至更多，笔者持保留意见。如果剔除掉这小部分zb，家长们选择这个学区，对孩子能去牛初中的概率最好按保守些25-30%来考虑，其中能去三帆和四中的比例不会超过10%。去八中（合并154中学）的比例会高些，能到15%-20%。
综合来看，展览路学区是个中等学区，均衡化水平比较高，升学下限高于陶白、广外、新街口等中档学区。弱小仅有一所，剩下小学都至少是普小优质校水平。小升初通道稳定，小部分孩子能去牛初中，大部分孩子也能有个中档初中保底。前阵子大V老金转发了某阜外一小家长对这个小学的吐槽，笔者认为这些不足以说明整个展览路学区的情况，辩证去看即可。
（四）未来趋势展望
2014年教改后，学区下限56中、建大附小的生源都有上升趋势。这俩学校本身招生规模不大，所以相当于学区下限有一定提升。在展览路、新街口、广外、陶白等中档学区中，展览路在北边，位置最好、配套齐全，学区溢价不算高。这个学区的存在，满足了很多北城乃至海淀上班的家长选学区为孩子升学保底的需求。结合近年买房落户生源情况和展览路地区原住民的构成，笔者认为这个学区性价比不错，有缓慢上升趋势。教改调控利空的可能小，过去十年都是稳中向好的发展趋势。
三、房源情况
笔者尝试通过LJ网站显示的房源来分析一下房源数量，可在选房过程中做个大概参考。搜车公庄、阜成门等关键词可能会涵盖一小部分其他片区的房源。搜西直门、官园也会有部分展览路的房子。
必看好房标签是LJ标注的靠谱诚心卖的房子，很多僵尸房源挂在网上好几年，不一定诚心卖，不再多分析。现在这个行情下，能挂3-6个月以上不成交的房子，基本是不诚心卖或者有暗病了（产权纠纷、继承公证、凶宅、噪音、嫌恶设施、没法交易、没办上市、房主事儿逼等等）。
从LJ网站看，2021年4月4日，标记为西城区普通住宅的房屋2679套，必看好房397套。
在这个范围内，再搜索标记为阜成门、车公庄的房屋134套，必看好房19套。标记官园、西直门的必看好房中属于展览路的6套。
所以目前展览路学区靠谱在卖房子占了全西城靠谱在卖房子的6%+。根据过去几年的情况看，近期这个比例偏低，这意味着房源少。展览路原住民很多是大单位退休职工，经济实力尚可，因学区热大量卖房变现到改善生活的人不多，老人年龄大了或过世分财产可能才是原住民及家属会迫切卖房的原因。
四、居住品质
展览路地区大部分房子都是70-90年代各大单位分房的宿舍，居住品质一般。老公房小区占比90%+，2000年以后建设商品房小区少。结合近五年笔者实地看房情况，简要点评其中一部分出房多的小区情况：
（一）高档商品房小区（2000年后建设）
锦官苑（观缘）：低调豪宅小区，100p+大户型居多，位置好，离车公庄站近，出房率低，起步价估计也得1500w+了。目前绿中介挂着一套200p的报价3300w+。最南边一排离车公庄大街近，可能有点噪音。有政商界高层居住的小区，位置绝佳但入口很隐蔽。对口进步小学，但估计能买起这个小区都有渠道去其他牛小。
五栋大楼：品质小区，离地铁车公庄西站近，最南边一排楼是写字楼，北侧是住宅楼，也有一点噪音，但影响不算太大。最小户型80p+，现在估计1000w起步。中大户型多，有些金融行业管理层买了这个小区。对口进步小学。
九和苑：品质小区，噪音小。小中大户型都有。最小户型是北向55p一居、南向66p一居两个户型，还有一个74p的狭长鸡肋户型，介于一居两居之间。小区700w左右起步，自采暖。金融街白领、西城上班的海归精英很喜欢这个小区。
融城小区：南侧临百万庄大街，很像写字楼的格局，大户型多，东西向多，居住起来可能不会太舒服。这个小区不太受关注。最小户型70p+，不常出房。
（二）老小区中居住环境尚可、管理秩序不错的
侨办大院：国务院侨办分的房子，展一小学区。楼龄从80年代-90年代，因为居住环境尚可，均价接近13w。学区溢价不高，楼院环境、管理水平在展览路算稀缺的，这方面溢价高。
车公庄北里外经贸部长楼：95年的大户型小区，小板楼，管理好，附近环境也不错。中大户型多。车公庄北里也有2003年的经适房高塔楼，那附近的居住环境都不错。
市委党校大院：百万庄大街甲21号院，市委党校分房，周围环境比较清静，离2号线车公庄站也不远。价格也一直很坚挺。
南露园、北露园：国开行分房小区，有90年后的板楼，整体居住环境还行。
文华园：95年前后分房的小区，位置好在车公庄地铁旁边，楼院有一定管理。
万明园：90年后建设的小区，有噪音，位置很好，靠阜成门站和金融街很近，因为靠近二环，每隔几年zf会给小区粉刷，外观看着齐整。
（三）环境嘈杂、居住条件一般的小区
百万庄子丑寅卯各区：50年代建设，几乎不能贷款，需要考虑全款买。都是三四层的苏氏红砖小板楼，居住密度低，装修一下自住还行。得房率很高，户型方正。
百万庄中里：80年代建设，属于百万庄地区楼龄最新的，两居室户型可以考虑，能贷款。
葡萄园小区：50年代建设，几乎不能贷款。户型偏大，临街，居住环境不好，全款买有点亏。
德宝新园：90年代建设，位置尴尬，对口进步小学，送孩子上学麻烦。在西外大街北侧德宝饭店附近，走路去西直门地铁站也要10分钟左右。
北礼士路：靠近人民医院，地理位置还行。但环境嘈杂，一侧临街。有的楼管理很差，楼道没灯比较吓人。
朝阳庵：50年代开始建设的老小区，也有70-80年代的楼。环境嘈杂。贷款年限短，对口是最弱的建大附小，对在海淀上班或者坐4号线通勤的人来说还算方便。
北营房东里、西里：80-90年代老小区，塔楼多，有的塔楼同时住着好几个单位分房的人，也有些长条形筒子楼，居住密度大，邻里摩擦多。
榆树馆西里：有2000年后建行分房的次新塔楼，居住环境尚可，但高楼层有西外大街的噪音影响。此处朝北向的房子也要注意北展夜间噪音影响。
团结大院：80年代开始建设的小区，靠近西外南路，附近环境嘈杂。这个院里据说劳改人员比例很高，氛围不太好。
南营房：原住民素质一般，有简易楼和大量自建房屋，环境嘈杂。对口阜外一小（这是不是阜外一小生源和氛围一般的原因呢）
水电部宿舍：有2000年以后建设塔楼，周边环境一般、停车位紧张。
五、选房贴士
1.展览路学区属于中档学区，没有顶级牛小，优势在学区平稳、交通配套好和升学下限高（初中保底校都在西城中档水平）。不太适合计划培养顶级牛娃冲刺牛中的家庭，更适合想给普娃保底的家庭。
2.展览路地区楼龄偏老，90年后的房子少，商品房更少。不管是首套还是二套，建议首付至少筹到400w再考虑开始看展览路地区。
3.展览路地区有50-70年代、很难贷款或贷款年限短的房子。对于这类老房子，笔者观点是如果本身居住环境还行，可以考虑，如百万庄。如果居住环境已经到了朝阳庵、南营房的水平，家庭资金不多、在别处没有自住房，不建议买入。
4.展览路有几栋2010年后的房子，如百万庄西侧的回迁楼，目前因产权证等问题还不太能交易。
5.中介喜欢鼓吹朝阳庵、南营房、百万庄乙2号等区域的低层小楼有拆迁的可能。笔者获得消息，至少3-5年内不要因考虑拆迁获利预期专门花高价买入这几个片区。
6.某些小区露台、平台层、顶层、一层可能有原住民的自建房，认真看房本再确认房屋面积、算总价。不要听卖家、中介的联合忽悠。
7.展览路地区各小区的房价，其实可以认为跟原住民结构有正相关关系，几个大单位的宿舍价格都比同社区、划片同小学的其他楼房要贵。
8.2020年露园社区被拆分成了俩社区，这附近近年可能买房落户的人不少。
9.北滨河路2号院、北展广场附近房子考虑一下夜里听听噪音，能接受再买。北礼士路149号楼有群租房、靠近医院且有失火新闻，考虑再买。阜外医院附近房子注意观察是不是有病人长期租住的情况。
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