2000年以来，房地产“支柱”产业地位确立，地产投资在全社会固定资产投资中占比从1999年的不到17%提升到近2004年22%以上，2009年虽然遭遇次贷危机冲击，但过度宽松政策下，房地产投资依然占总投资的18.7%，2011年以来，地产投资基本保持在20%左右的占比。
房地产市场的火热，直接带动了房价的大幅上涨以及房地产融资需求的上升，而随着需求的逐渐释放，2013年10月之后，房价环比上涨的城市数量下降、环比下跌的城市数量明显上升；与一线城市房价同比、环比高涨形成明显对比，三线城市房价滞涨明显，房地产周期的“大拐点”以及随之而来的信用风险暴露以及对经济的冲击，成为困扰市场的重要因素。
早在2012年8月27日《穿越2012之周期篇（2）：中国的房地产周期》一文中，我们基于房地产周期、城镇化、置业周期，就已经指出，在2014年之前，刚性需求支撑了中国的房地产行业，而2012-2013年的房地产市场表现已经印证了我们的判断；我们也明确指出，2014年，将是一个比较明显的需求拐点，无论是刚性需求还是改善性需求，都不足以支撑中国的房地产需求继续向上，这一前瞻性的观点，正被越来越多的现实和数据所验证。
然而，我们不知道本轮销售下降、房价下降，是否意味着中国的房地产行业已成明日黄花？或者仅仅是与以往一样的半年到一年的“短周期调整”？或者是3-4年甚至更长的房地产“大周期调整”？又甚至于是日本式的“结构性衰退”之旅的开始？
我们不知道中国房地产究竟将会是哪种模式的调整，究竟是“周期性衰退”还是“结构性衰退”，目前市场中仍未取得一致，但对这一问题却对我们的策略研究至关重要。
房地产行业景气下滑、地产投资下滑
作为整个房地产景气指示器的国房景气指数，自从2010年4月达到最高点之后，持续下降，虽然其间有过两次反弹：一次是2010年底到2011年上半年、一次是2012年4季度到2013年1季度，反弹的幅度均不大，2014年5月的景气指数仅为95.02，与历史上两次最低点94.76（2009年4月）、94.56（2012年10月）相差无几，远低于1999-2007年平均104的景气指数水平。
与景气指数趋势保持一致，房地产开发投资完成额累计同比也进一步下降至14.7%，创下了2010年以来的新低，远低于2010年33%的投资增速，也低于2013年约20%的投资增速。
从趋势看，无论是国防景气指数还是房地产开发投资累计同比，都仍处于下降趋势，未来即便有所反弹，可能还会是类似于2012年下半年到2013年的有限度反弹。
图：国房景气指数长期下滑
房价下跌已成蔓延之势
上一轮房价下跌要追溯至2011年4季度到2012年1季度，2012年3季度开始，大多数城市房价开始出现反弹，反弹最猛烈是2012年底到2013年3季度，但2013年年底以来，房价反弹放缓甚至重新出现下跌，部分城市如温州，则自2011年底，基本长期环比下跌，中国的房地产出现了分化：一线城市价格最为坚挺、二线次之，三线城市价格最弱。
从总体看，一线城市房价在5月份出现环比下跌，而二线城市提前一个月下跌，三线城市则已经连续下跌4个月。从下跌的城市看，5月百城房价环比下跌的城市高达62个，而同比下跌的城市也达到31个之多，房价下跌已成蔓延之势。
图：5月一线城市房价环比开始下跌
图：一、二、三线城市房价同比涨幅回落
图：5月房价环比下跌城市数超过上涨城市数
图：房价同比下跌城市数大幅增加
销售下滑与库存上升
与房价下跌相互印证的是，商品房的销售出现明显下滑，1-5月销售面积累计同比下降7.8%，而当月同比下降10.6%，虽然有基数原因，但销售回落已成趋势。
在销售下降同时，待售商品房面积高达53402万平方米，同比增加24.4%，年初以来，待售商品房无论是面积还是同比，都是增加的，意味着房地产库存的上升。
图：商品房销售面积累计同比下滑
图：待售商品房面积
土地购置与新开工
在销售下滑、投资回落、库存上升、价格下降背景下，开发商的土地购置活动有所下降，1-5月购置土地面积下降5.7%，新开工面积下降18.6%，但施工面积累计同比增加12%、房屋竣工面积增加6.8%，这就意味着短期的房地产库存可能还会继续上升。
图：土地购置下滑
图：新开工面积同比增速反弹
图：施工面积同比增速回落
图：竣工面积同比增速反弹
中国房地产：衰退真的来了吗？
自2013年4季度以来，中国的房地产经历了由大热到大冷的转变，各种数据都出现掉头向下的趋势，无论是国内研究者，还是海外机构，都惊呼“大拐点”的到来，也有乐观者认为，这只不过是中国房地产自身的自我调整，城镇化尚未完成、人口转移仍在继续，或者不再有“黄金十年”，但经过“短期调整”后，“白银时代”仍值得期待。
我们在2012年7月关于中国房地产周期研究报告以来，一直认为，在2014年之前，中国的房地产仍有支撑，即刚性需求而非改善型需求能支撑中国的房地产继续向上，但我们并没有预料到2013年中国房价的暴涨以及调整（还难以说“拐点”）来的那么快，我们认为，“限购”以及“20%个税”是引爆房价的两个催化剂和加速器，但在需求的集中释放之后以及房价的大幅上涨之后，“刚需”支撑地产的逻辑就已经发生了变化，也就是说，中国房地产行业的供需关系悄然发生了变化，本应出现在2014年甚至2015年的供需矛盾已经提前来临。
这一回，或者情况与之前的几次调整已经有所不同，在经历几次调整之后，房地产“大周期”也已经逐渐由顶峰回落，而供需结构矛盾也逐渐发生反转，中国房地产“衰退”或已悄然而至，但究竟是“短周期衰退”、“长周期衰退”还是“结构性衰退”？或者是相互叠加？
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