法律知识要点：房屋租赁合同中，按期交付符合约定条件的房屋，是出租人的主要合同义务，根据《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
承租人租赁房屋的目的主要对房屋进行占有、使用、收益，通常情况下会根据自己的实际需要来租赁合适的房屋，一般会约定出租人交房的条件，这些条件可能包括交房时间、房屋面积、装修标准、供暖设备等，出租人也必须按约定的条件交付房屋，出租人亦需要保证租赁期间，房屋符合约定的用途。
如果出租人未按合同约定交付租赁房屋的，则承租人可以根据出租人的违约情形，可以选择继续履行合同、减少租金或延长租期，甚至可以解除房屋租赁合同，要求赔偿损失、支付违约金等诉讼请求。
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案情简介
原宋某宁起诉称：2016年6月2日，宋某宁、许某奇签订房屋租赁合同，约定将位于中刘家庄11号楼西头门面房租赁给宋某宁经营使用，租期为2016年6月25日至2017年6月29日，年租金为16500元。宋某宁接手该店面后，进行了装修、添加设施设备和设置广告，并进行餐饮营业。2016年9月20日，店面开始停水，致使宋某宁无法正常营业，多次向许某奇主张恢复供水均无果。另发现许某奇并非该房东所有权人，其实际性质系转租。
宋某宁向法院提出诉讼请求：判令解除其与许某奇签订的房屋租赁合同；判令许某奇退还租金16500元、押金1400元；判令许某奇赔偿经济损失36520元。
许某奇辩称：房屋租赁合同可以解除，但合同解除根据约定需提前一个月协商，宋某宁并未提前说要解除合同。房屋押金需等缴纳完电费后退还。宋某宁主张的赔偿经济损失不成立，营业损失并不是我造成的。
法院审理查明：2016年6月2日，宋某宁、许某奇签订房屋租赁合同，约定将位于某地的门面房租赁给宋某宁使用，租赁期限自2016年6月25日至2017年6月29日。租金为每年16500元。合同签订后，宋某宁向许某奇支付一年的租金16500元，并押金1400元。
宋某宁接手后，对房屋进行简单装修并进行经营涮羊肉等餐饮生意，涉案房屋于2016年9月20日开始停水，致使宋某宁无法进行正常营业。后双方就合同的履行和损失赔偿问题一直未达成一致意见。
另查明，涉案房屋所有权人系某物业公司，许某奇系转租行为。另宋某宁在庭审中陈述“物业公司称租金已经缴纳给他们了，至于租给谁他们不管。认为房主默认了许某奇的转租行为”。
宋某宁向法院提交其自行计算的损失清单1份、单据11张、照片7张，证明宋某宁为了开饭店购买餐具花费了870元、厨具2690元、餐厅用具1050元、装饰材料1950元、广告制作费480元、空调3660元、装修费600元、运费800元。主张其因此次租赁导致经济损失36520元，包括装修及实物损失12100元、营业损失24420元。许某奇对宋某宁所提交的证据均不予认可，不同意赔偿宋某宁主张的该项费用。
宋某宁向法院提交其2016年9月11日、12、13日的营业流水记录单复印件3张，证明其每天的营业收入平均为880元左右，扣除成本后利润为每天400元。从停水之日即2016年9月20日至起诉之日2016年10月26日，计算37天为24420元。许某奇对其提交的证据和主张的费用均不认可。
判决要点
法院审理认为：许某奇、宋某宁签订的租赁合同得到房屋所有权人认可，且未违反法律的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
该案中，宋某宁租赁涉案房屋用于经营餐饮生意，该房屋自2016年9月20日即停水，致使宋某宁无法进行经营，已经无法实现合同目的，故宋某宁要求解除该租赁合同符合法律规定。
宋某宁要求许某奇退还全年租金16500元，并押金1400元，因自2016年9月20日以后租赁房屋已经无法正常使用，根据合同法的相关规定，承租人可以要求减少租金，故对宋某宁关于退还租金的主张，法院认为，许某奇应退还宋某宁2016年9月20日至2017年6月29日期间的租金12612.3元（16500元/365天*279天）。关于宋某宁要求许某奇退还押金1400元的主张，双方均同意待宋某宁结清电费及交还冰柜及快餐车时由许某奇予以退还，符合法律规定及合同约定，法院依法予以支持。
宋某宁要求许某奇赔偿包括餐具、桌椅、空调等在内的实物损失及装修损失共计12100元，因宋某宁主张的实物并未因停水行为造成毁损或灭失，且无证据证明装饰装修得到许某奇同意，同时未提交合法有效发票予以证明实际支出数额，故对其该项主张，法院不予支持。宋某宁要求许某奇赔偿其营业损失，应提交营业税的缴税证明等足以证实其实际营业额的证据，其仅提交的三张自行书写的营业清单，无法证实其营业额，该项主张证据不足，法院不予支持。
判决要点
综上，法院判决：解除原告宋某宁与被告许某奇签订的房屋租赁合同；被告许某奇于判决生效之日起10日内退还宋某宁2016年9月20日至2017年6月29日期间的租金12612.3元；许某奇待宋某宁结清电费及归还冰柜及快餐车后10日内退还宋某宁押金1400元。
律师点评
按约定交付租赁物，并保证租赁物在租赁期间符合约定用途，这是出租人的基本义务。该案中，原、被告双方签订租赁合同，原告租赁该房屋用于餐饮用途。但是，该房屋从2016年9月20日，店面开始停水，致使原告宋某宁无法正常营业，后一直未能恢复供水，原告的合同目的无法实现。因此，原告有权要求解除合同，退还已付的租金、押金等请求。
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