法律知识要点：在房屋出租期间，出租人有可能将房屋出售，房屋出售之后，原来在该房屋上签订的租赁合同怎么办，还有法律效力吗？小编在实务当中经常接到当事人咨询这种问题。对此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁合同中有一个法律制度叫“买卖不破租赁”，买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给他人时，租赁合同对新的所有人有效，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。
在实务中，适用买卖不破租赁的条件一般有四个：一，租赁合同已成立并生效；二，租赁物已交付承租人；三，所有权发生变动是在租赁期间，即出租人在租赁期间；四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
具备这四个条件的，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。这里所说的不影响租赁合同的效力是指，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
司法判例：租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人拒绝向新房东缴纳租金，新房东因此请求解除合同得到一审法院支持。
区某华向法院起诉称，某邦公司于2009年3月16日与某实公司签订《租赁合同》，约定某实公司租赁某邦公司所有产权的涉案房产，约定租金5057.1266平方，每平方米15元计算，月租金以75856.9元计算，某实公司若逾期交付租金，每天以月租金千分之五按日加收违约金。
某邦公司2010年12月15日将涉案房产过户至区某华名下，并与某实公司签订《放弃回购权承诺书》，约定某邦公司将涉案房产过户至区某华名下，某实公司自愿放弃租赁涉案房产的回购权，并约定某实公司向区某华照常支付租金，但某实公司依约支付两个月租金后，借口资金周转困难为由，一直拖欠区某华的租金至今。
区某华认为，根据《合同法》、《物权法》的规定和“物权买卖不破租赁”的原则，某实公司一直拖欠原告的租金至今，侵犯了原告的权益，故请求法院判令：解除区某华、某实公司的租赁关系；2.某实公司支付拖欠的租金1517138元（从2011年3月起计算至2012年10月，共20个月）；3.某实公司按合同的约定，占用期间每天按月租金的千分之五计算违约金至实际清偿之日止（从2011年3月起计算至2012年10月为227570.7元）；4.本案诉讼费由某实公司承担。
某实公司辩称：不同意区某华的全部诉讼请求。理由如下：不存在拖欠区某华租金的情况，相反还多支付了30多万元租金；区某华诉请支付拖欠租金20个月，依据相关法律规定，其中诉请支付2012年3月至2012年7月11日期间的租金已超过诉讼时效期间；不存在违约的情况，故不同意支付违约金，相反是区某华违约，但出于息事宁人故没有主张区某华支付违约金；要求区某华履行合同义务，将涉案物业交付我方继续使用至合同期满止。
判决观点：法院审理认为，某邦公司与某实公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。区某华提交的房地权证载明涉案房产权属人登记为区某华的时间为2010年12月15日，某实公司提交的房地产登记簿查册表显示涉案房产登记为区某华的时间为2011年1月25日，上述两份证据显示至迟至2011年1月25日，区某华已取得涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故区某华与某实公司之间的租赁关系合法有效，《租赁合同》约定的内容对双方均具有约束力。
《租赁合同》明确约定“先交租金后使用，乙方如逾期交付租金，每天以月租金的5‰按日加收违约金，累计逾期三个整月，甲方有权终止合同并处理物业”，本案中，某实公司逾期交租累计逾期超过三个月，符合合同解除的条件，区某华请求解除双方的租赁关系有理据，法院予以支持。
某实公司拖欠租金的事实，区某华主张从2011年3月至2012年10月共20个月租金有理据，某实公司辩称已过诉讼时效无理据，法院不予支持。关于某实公司应支付的租金金额。区某华同意其租给某邦公司的厂房面积对应的租金在计算某实公司应付租金时可进行相应的扣减，此其在法律许可范围内对自身权利的处分，法院予以准许。关于某邦公司租给某邦公司的厂房面积对应的租金，因该部分厂房2010年7月1日至2012年6月30日实际由某邦公司在使用，该部分租金已由某邦公司缴纳给某邦公司，在2012年6月30日租约到期后，区某华亦未提交证据证实该部分厂房由某实公司实际使用，故在计算某实公司应付租金时对该部分厂房面积所涉租金应进行相应的扣减，某实公司辩称不应支付这部分厂房面积的租金有理据，法院予以支持。
判决结果：确认区某华与某实公司之间的房屋租赁合同于2013年8月4日解除；某实公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告区某华支付欠付租金638591.17元。
律师点评：某邦公司与某实公司于2009年3月16日签订了《租赁合同》，在租赁期间，某邦公司将涉案房屋出售给原告区某华，某实公司提交的房地产登记簿查册表显示涉案房产登记为区某华的时间为2011年1月25日，即至迟至2011年1月25日，区某华已取得涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故区某华与某实公司之间的租赁关系合法有效，《租赁合同》约定的内容对双方均具有约束力。因此，区某华行使出租人的合同权利，对于某实公司拖欠租金的行为，区某华请求解除租赁合同的诉讼请求得到了支持。
联系客服
