导读：正常情况下，房屋买卖合同签订后，买方的主要合同义务就是按约定支付价款，卖方的主要合同义务就是配合办理过户登记手续，只有办理完过户登记手续后交易才算完成。
但是，有的房屋买卖双方，可能是基于各种原因，在买卖合同签订后，却未能办理房屋的过户手续。例如，为了避免过户登记税费而约定不办理过户；一房二卖，卖方与其中一方无法办理过户等等。这种情况下，双方仅签订房屋买卖合同，未办理房屋过户登记的，房屋买卖合同是否有效？下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。
原告宋某秀诉称：2012年5月29日，宋某秀与龚某杰、郭某珍签订《房屋买卖协议》，协议约定龚某杰、郭某珍将其位于某地的34号房屋作价27万元出卖给宋某秀，宋某秀交清购房款后，龚某杰、郭某珍将房屋钥匙及《房屋产权证》交宋某秀。宋某秀自2012年5月29日在该房屋居住至今。因双方至今未办理产权转让登记，为维护权益。遂提起诉讼。原告宋某秀向法院提出诉讼请求：判令被告龚某杰、郭某珍将位于某地的34号房屋协助原告宋某秀办理产权转让登记。被告龚某杰、郭某珍答辩称：由于双方自愿约定的不办理过户登记手续，以节省税费，因此双方的合同是无效的，被告愿意退还购房款，原告应当返还房屋。法院审理查明：协议约定办理房屋所有权转让登记费用由宋某秀负担，因双方买卖房屋时，该房屋有可能拆迁，为节省所有权转让登记费用，双方未办理转让登记，后该房屋未纳入拆迁范围。另查明，该房屋自2012年5月29日即转移占有，一直由宋某秀管理使用。法院审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该案中，原告宋某秀与被告龚某杰、郭某珍签订《房屋买卖协议》并实际履行合同主要义务，虽未办理物权登记，但不影响双方关于转让不动产物权协议的效力。双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。故对原告宋某秀要求被告龚某杰、郭某珍协助办理涉案房屋产权转让登记的诉讼请求，予以支持。原告宋某秀与被告龚某杰、郭某珍签订《房屋买卖协议》支付购房款，并实际占有所购买的房屋后，原告宋某秀为节省所有权转让登记费用，未办理物权转让登记。对合同的瑕疵履行原告宋某秀有过错，由此产生的费用和损失均应由原告宋某秀自行负担。故对原告宋某秀要求诉讼费用由被告承担的诉讼请求，不予支持。综上，法院判决如下：限被告龚某杰、郭某珍在判决生效后三十日内将位于某地34号房屋协助原告宋某秀办理所有权转让登记手续。办理该房屋所有权转让登记费用由原告宋某秀负担。物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述的法律规定，不动产物权以登记作为权利变动的公示方法，法律给予登记公信力。双方当事人就不动产物权的变动达成协议并已实际履行，双方未发生产权过户登记的，不发生物权变动的法律效力。不动产物权的各种变动，即需要当事人的法律行为，又需要登记才能产生物权变动的效果。该案中，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，此举是不动产物权变动的原因，并非是不动产物权变动的生效条件，在未办理房屋过户登记手续之前，房屋的所有权仍归被告龚某杰、郭某珍。但是，未办理房屋过户登记手续，只是不产生物权变动的效果，被告龚某杰、郭某珍并不能因此以双方签订的《房屋买卖协议》不生效进行抗辩，合同生效与否只能根据合同法的规定审查，合同效力与物权效力的法律依据是不同的，实践中很多人把两者混淆，结果导致法律适用错误。
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