拍前必看！法拍房参拍最全流程详解！（上）

大家好，又到一个忙碌的周一。

最近收到很多朋友的留言来问：自己很想拍法拍房，但又不知道怎么操作。

今天主要以阿里拍卖作为例子，每个平台情况细节上可能有所不用，但框架都相近的。

由于篇幅原因，我把整个拍卖过程分为上下两部分，今天主要和大家分享的，如果要参与司法拍卖，前期需要做点什么准备工作？

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在确定自己是否要参拍之前，我们一定要对房源有详细的了解，在拍卖网站上，我们可以了解到房源信息的就两个途径：

竞买公告：

通常拍卖平台披露司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。

买房人在报名前应当仔细阅读竞买公告，并充分理解其中的条款，比如标的是否存在长租约，是否有人居住的情况，谨慎决定是否报名。

因为无论是哪份公告，里面都会注明一句话：

预约看样：

部分房源法院会提供预约看样的服务。

当然，有条件的朋友，到现场了解房源情况是最基础的，最好还可以到税局查查税费，街道办了解学位是否被占用情况的情况等等。

因为网站发布的图文、视频不能涵盖标的的所有信息，充分了解标的情况对我们决定是否参拍非常重要。

了解房源信息以后，我们可以准备报名参拍了。

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竞买人注册：

在参与拍卖之前，我们一定要拥有一个拍卖网站的账号，便于后期拍卖期间支付定金，房款等。

常接触的拍卖网站支持个人注册和企业注册，注册时需要绑定银行卡并进行实名认证即可。

▲ 普通竞买人报名：

注册完账号之后，我们可以进入自己想买的房产准备报名。常见的报名方式有两种：

1、网上报名

注册拍卖账号，选择意向标的，点击报名，按网页提示签订报名协议、缴纳保证金后即可取得竞价资格。

现在大多数标的都是采用网上报名的方式，节约时间。

2、现场报名

法院自主拍卖/变卖的，可以到法院现场报名；法院委托拍卖/变卖的，可以到司法拍卖辅助机构报名，具体要求及联系方式见拍卖/变卖公告。

现场报名后，需到拍卖网站的详情页面点击'报名'，完成报名手续，获取竞价账号。

▲ 申请执行人报名

申请执行人可以报名参与竞价，且可以在申请执行标的额范围内免交保证金。

以申请执行人的身份报名的，请先到现场办理（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击'报名'，完成报名手续，获取竞价账号。

▲ 优先购买权人报名

优先购买权人在竞价时可以在不加价的情况下行使优先权。

以优先购买权人的身份报名的，请先持相关资料到现场办理（参见前述现场报名的要求），再到标的拍卖的详情页面点击'报名'，完成报名手续，获取竞价账号。

▲ 委托报名：

委托报名的，请先持委托手续及相关资料到现场报名（参见前述现场报名的要求），再到对应拍卖网站的详情页面点击'报名'，完成报名手续，获取竞价账号。

保证金：

保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%至20%确定，具体金额见拍卖/变卖公告。

悔拍的，保证金不予退还。

支付保证金：

我建议大家提前2-3日准备保证金，因为每个银行的限额都不同，要充分考虑保证金可以在开拍之前完成支付，避免影响拍卖。

网络报名司法拍卖的，应当通过绑定的银行卡一次性支付保证金，支付方式：

▲ 1、在线支付

通过系统生成的支付订单完成支付，受银行支付额度的限制，但没有手续费，适合缴纳小额保证金；

比如阿里拍卖的余额宝，支付宝余额，京东的京东支付等，都适合小额操作。

▲ 2、转账汇款

通过银行网银、手机银行或银行柜台办理转账汇款，一般没有额度限制，可能产生手续费，适合缴纳大额保证金。

现场报名的，以法院或司法拍卖辅助机构的要求为准。

支付变卖价款：

报名参与网络司法变卖的，需要支付变卖价全款。支付方式包括在线支付和转账汇款。

变更支付方式：

若要变更支付方式，请取消报名后重新报名，选择其他支付方式。支付中遇到问题可以联系银行或拍卖网站上的客服。

在线支付额度：

参见下表，如果银行业务发生调整，请以银行的最新要求为准。

获取竞价账号：

保证金缴纳成功以后，就可以在房产拍卖的页面看到竞买号，而原本“报名交保证金”的按钮已经是变成“出价”。

这时候就可以正式参拍了。

因为保证金这事，我之前也收到不少朋友的咨询：我交完保证金之后又不想拍了，保证金可以退回的吗？

目前有两种情况是可以退还保证金的：

▲ （1）竞买人未成功竞拍商品

比如在拍卖过程中始终未出价、在拍卖过程中放弃加价等。

▲ （2）竞买人已交纳保证金，但法院将拍品撤回、暂缓、中止拍卖

如果缴纳保证金以后不想拍了，就一定不要出价；因为悔拍的，保证金不予退还，房款给不上，还白白交了保证金，多亏啊。

这里还要给大家补充多一点，网站账号和竞价账号的区别：

网站账号登录后，用户可以管理维护个人信息，可以进行网上报名操作；

同一个用户可以报名多个拍卖/变卖项目，每个项目会有单独的竞价账号，竞价时以该账号中的竞价代码表示竞买人的身份。

最后和大家总结一下，拍卖之前要做的准备工作看似很多，但概括起来就两点：

▲ （1）全面了解自己要拍的房子；

▲ （2）准备好钱

前期工作做好了，我们可以了解到这个房子值不值得我们拍，提前为房子存在的问题想好解决办法，做好成本估算。

如果标的不值得拍，那后续一系列的手续都省了。

不必等到报名交完保证金了才知道这个房子存在的问题是无法解决，浪费人力物力。

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由于篇幅有限，关于拍卖过程以及支付房款的问题，将在明天给大家详解，请您继续关注~

文章来源：广州法拍房笔记