导 语
近期，基础设施公募REITs试点正式出台，深交所等机构将建立专门的业务受理、审核、备案等工作机制，明确工作标准和流程，促进REITs市场长期健康发展。中国REITs论坛（微信号 REITs Forum）本期邀请了深圳证券交易所固定收益部和基金管理部几位同仁，重点解读境内对REITs产品探索的十余年经验，以及对深交所未来工作的展望。
4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称通知），明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）试点工作。这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，是资本市场支持基础设施投融资机制创新的有益实践。
一、基础设施公募REITs是推进金融供给侧改革的重要抓手
开展公募REITs试点，对于促进基础设施高质量发展、丰富资本市场投融资工具、提升资本市场服务实体经济能力等具有重要意义。
（一）REITs有利于服务国家战略，提升金融服务实体经济能力。近年来，国家先后推出京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区、长江三角洲、深圳中国特色社会主义先行示范区等重大战略，要求提升直接融资比例、推进金融供给侧改革。REITs作为永续、权益型金融工具，可帮助企业提前回笼资金，盘活存量资产，有效降低企业杠杆率。
（二）REITs有利于盘活基础设施存量资产，提供增量资金来源。当前，我国在交通、能源、环保、市政等传统基础设施领域形成了大量优质资产，正在加快包括5G、人工智能、物联网、数据中心、工业互联网等新型基础设施项目的投资建设。公募REITs将基础设施资产或权益让渡给社会资本，从而收回资金用于滚动建设，可提供增量投资的资金来源，改善地方政府负债水平，从而对稳增长、防风险和促改革具有重要积极意义。
（三）REITs有利于提升基础设施运营水平，完善投融资机制。REITs通过公开募集资金，实现基础设施资产的“上市”，引入公众监督，从而强化基础设施的运营水平。通过资本市场的监管和信息披露等要求，可进一步提高项目管理水平，有利于基础设施项目的全生命周期管理和营运。
（四）REITs有利于拓宽机构和居民投资渠道，丰富资本市场投融资工具。REITs收益稳定，是股票、债券等传统金融工具以外中等风险、中等收益的金融产品，从而较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，由专业机构管理，可引导部分民间资金配置于优质、现金流稳定的不动产资产，增加居民投资渠道，深化资本市场改革，加快构建与国际接轨的现代金融市场体系。
二、境内已开展十余年对REITs产品的探索和实践
REITs起源于上世纪60年代，是全球金融市场中与股票、债券并列的大类配置资产。目前，包括美国、日本、新加坡、香港等超过40个国家或地区已制定REITs相关法规，全球上市REITs总市值已超过2万亿美元，其中，美国REITs市值超过1.2万亿美元，包括日本、新加坡、香港等在内的亚洲市场REITs市值已近3000亿美元。
公募REITs的推出，需要结合各国法律体系和实际情况，探索适合自己的路径。近十余年来，国内在不断尝试和实践REITs产品的基础上，持续研究和探讨推出公募REITs。以深交所为例，自2003年即着手研究REITs，2006年以来与相关市场主体共同合作设计产品、储备项目，并积极参与中国证监会有关REITs产品的制度设计与项目论证工作，为REITs产品推出做出充分准备。自2014年开始，深交所相继推出国内首单依托资产证券化业务的私募REITs“中信启航”、首单以公募基金为载体的REITs“鹏华前海万科REITs”、首单物流仓储私募REITs“中信华夏苏宁云享”等创新项目，累计完成发行私募REITs产品39单、发行规模775.8亿元。经过多年的探索，深交所在私募REITs领域积累了丰富的产品创新、评审和持续监管经验，已形成境内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的REITs市场。
国内REITs市场前期做了大量实践工作，为开展基础设施公募REITs试点和推动其稳健发展奠定良好基础。
一是发行载体探索实践。2014年，“中信启航”私募REITs率先采用资产支持证券为载体、私募方式发行，拉开境内交易所场内REITs的序幕。截至目前，交易所场内私募REITs发行规模突破千亿，成为境内REITs的重要实践平台。2015年推出的“鹏华前海万科REITs”率先采用封闭式基金为载体、公募发行，实现了公开发行的突破，为公募REITs试点积累了有益经验。
二是不动产类型不断丰富。目前，私募REITs市场已发行产品中，基础资产类型涵盖写字楼、购物中心、零售门店、酒店、物流仓储、租赁住房、工业厂房、高速公路等多种类型。其中，2016年推出的“中信华夏苏宁云享”私募REITs是国内物流仓储基础设施REITs的首单尝试，标志着基础设施私募REITs正式启动，随后，“东久智能制造产业园”工业地产私募REITs、“四川高速隆纳高速”高速公路基础设施私募REITs等多类基础设施REITs不断出现。
三是产品交易结构持续创新。私募REITs和公募REITs在股债属性、期限设计、增信机制等方面存在差异，交易所私募REITs不断通过交易结构创新来逐步适应公募REITs的权益属性。比如，市场推出的“不依赖主体信用”私募REITs、储架发行机制、可扩募产品等，均为公募REITs试点积累了丰富的经验。
四是专业参与主体逐步培育。私募REITs实践中，已出现第三方专业机构，在REITs产品中担任特殊资产服务商、专业夹层投资人等角色，在商业物业、物流仓储等REITs产品中负责专业运营、资产收购或处置等工作，从而提升REITs资产的运营管理水平，完善投资者保护机制，培育不动产交易市场。总体来看，目前的政策和市场准备等条件已经基本成熟，推出公募REITs试点正当其时。
三、稳步推进基础设施公募REITs试点相关工作
公募REITs试点工作平稳落地，需要各参与方认真贯彻落实通知要求，凝聚发展共识，形成市场合力。深交所将根据中国证监会统一部署，按照基础设施公募REITs试点要求，成立专项工作小组，及时总结前期实践，完善基础制度，加强市场监管，做好投资者教育和市场培育，与各相关部门、专业机构、行业协会等一起，携手推动公募REITs项目成功落地，稳步推进基础设施公募REITs试点工作，加快建设具有深市特色的REITs板块。具体将做好以下几个方面工作：
（一） 完善配套规则
4月30日，中国证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。深交所将在中国证监会的统一指导下，加强与相关单位沟通协作，建立健全并持续优化基础设施资产支持证券受理、审核、备案、信息披露和持续监管的工作机制，比照公开发行证券要求建立基础设施资产支持证券发行审查制度，制定基础设施基金份额发售具体业务规则等相关配套制度。
（二） 推动试点产品落地
试点项目将优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点领域，优先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等基础设施补短板行业。深交所将与证监会系统各派出机构、省级发展改革委等加强协作，做好项目遴选和推荐工作，完善试点项目遴选相关配套措施。同时，结合前期基础设施REITs调研工作及已开展REITs产品实践等情况，围绕重点区域、重点行业加强项目储备，建立业务咨询专项服务通道，加强与原始权益人、市场机构等各方的交流对接，做好市场培育工作，推动试点产品平稳落地。
（三） 强化监督管理
公募REITs采取基础设施证券投资基金投资基础设施资产支持证券的架构，涉及到封闭式基金、资产支持证券等载体，基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、财务顾问、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等参与机构。深交所将落实各项监管要求，加强基础设施REITs的业务过程监管，推动加强各环节的风险控制、尽职调查及信息披露等要求，强化对各相关主体的监督管理，压实中介机构责任。
（四） 加强投资者教育
公募REITs是流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的金融工具，为广大机构投资人和公众投资人提供一种高收益风险比的可配置产品。专业机构投资者可参与战略配售和网下发行，公众投资者通过基金销售机构参与基础设施基金份额认购。深交所将加强投资者教育和宣传工作，加大对金融机构、合格境外投资者、社保基金、基础设施投资机构、产业投资基金、政府专项基金等专业机构投资者的引导力度，培育公募REITs权益型投资人群体，完善一级市场定价机制，提升二级市场流动性，促进公募REITs试点工作有序推进。
四、推动REITs市场健康发展的几个建议
从国际经验来看，任何一个国家或地区REITs市场的建设都是一个不断完善的过程。只有在开展基础设施REITs试点的基础上，持续推动完善法律法规、优化税收政策等配套安排，培育专业机构和投资者，才能推动国内REITs市场长期健康发展。具体建议包括三个方面：
一是夯实制度基础，建立完善相适应的法规制度。建议在总结试点经验的基础上，及时推动REITs专项立法或制定专项规则。目前，新《证券法》已正式实施，明确纳入资产支持证券。建议考虑在资产证券化法规框架下，制定REITs专门监管细则，明确发行交易、信息披露、日常监管等规则。
二是激发市场活力，明确REITs税收支持政策。在REITs试点的同时，对REITs涉及税收制度进行研究，逐步建立和完善符合我国国情的REITs税收体系。建议落实减税降费、增强金融服务实体经济能力要求，借鉴国际成熟市场经验，协调推动明确REITs税收支持政策，在REITs发起阶段免征或递延不动产转让过程中的所得税等，在REITs运营阶段对持有底层资产的项目公司企业所得税进行豁免征收，避免双重征税。同时，适时考虑税收优惠政策，对参与REITs认购和交易的投资人所得税进行免征或优惠。
三是完善配套体系，培养专业机构投资者与专业化人才。公募REITs的推出，对证券公司、基金公司、保险公司、资产管理公司等市场专业机构在人员配备、业务拓展等方面提出了新的要求。建议加强对REITs的人才培养，建立既精通REITs业务、又了解不动产市场、熟悉业务运作的专业管理团队。
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