全口径销售金额TOP200
权益口径销售金额TOP100
并表口径销售金额TOP100
销售面积TOP200
榜单解读
一、门槛值降幅收窄,业绩逐步修复
第一、疫情防控取得积极成效,房企复工复产工作有序推进,除湖北省外,多数房企在其他城市的复工复产率已达到80%、90%以上,虽然售楼处开放工作推进顺利,但限于主观或客观原因,售楼处人流仍未完全达到疫情之前;
第二、先前构建和培育出的线上销售渠道,阶段性成果逐步显现。
两因素叠加,房企销售业绩进入修复渠道。我们预计,伴随疫情的逐步平息,2季度开始,积累的需求将持续释放,房企销售业绩也将更快速恢复。
二、行业预期趋同,不看淡行业趋势
新冠肺炎疫情的突发确为行业短期发展带来一定不确定性,而疫情对于地产行业的影响,行业内已形成共识。
政策端来看,“房住不炒”的逻辑不会有所改变,“一城一策”将更加灵活,政策的重心在于维持地产行业的稳定发展秩序。特别是在十三五规划收官之年,经济发展和社会稳定目标不会有根本改变。其中,房地产行业由于其特定属性,必将在经济发展秩序和社会稳定中扮演重要角色,所以地产行业的稳定至关重要,基于此,虽然疫情对短期经济发展造成一定负面影响,但“不将房地产作为短期刺激经济的手段”仍将持续有效,房地产调控政策会更精准化、细致化,但大幅放松的可能性不大。
行业长期发展上看,疫情的短期影响不可规避,但行业长期持续健康发展的态势未变。疫情对于房地产行业的影响在于供需两端,需求端来看,除了封闭型城市,需求的释放在于春节期间的返乡置业,而此类需求或不能在年内其他时刻释放;其他城市需求或有一定延后,但在疫情平息后,积累的需求将大概率有序修复,所以对于需求端的影响来看,短期确有影响,但长期可控。
供给端来看,由于项目开工、施工暂停,供给端却也受到一定影响,待疫情平息,房企可通过赶工将延迟的工期追回,叠加预售审批等优化政策的支持,房企供货或无较大挑战,真正挑战或在于竣工端,延迟交付成为企业共同难题。
图表:典型房企未来预期
资料来源:亿翰智库,企业年报,业绩公告
三、 规模房企生存无忧,发展有保障
●碧桂园
净负债率持续维持合理水平,2019年为46.3%,同比下降 3.3个百分点,货币资金总量高达2683亿元,经营性净现金流持续4年为正;
●万科地产
净负债率维持在40%以下,2019年净负债率为33.9%,继续保持低位,货币资金为1661.9亿元,经营性现金流连续11年为正;
●新城控股
●碧桂园
权益已售未结货值为7100亿元,在行业内维持绝对高位;
●奥园集团
已售未结货值为1705亿元,是全年销售总量的1.44倍;
●德信中国
已售未结货值达600亿元,是全年销售业绩的1.33倍。
四、规模增速预期放缓,有利于企业调整经营节奏
●中国恒大
2020年恒大对外公布销售业绩目标6500亿元,内部目标为8000亿元,较2019全年业绩增长33.1%,2022年目标达到万亿规模,并将销售额的高增长列入集团高增长规划。
●世茂集团
2020年保守按60%的去化率预设销售目标为3000亿元,而企业预期全年去化率将达到65%,以此计算,2020年业绩总量将实现3250亿元,业绩涨幅达25%。
●绿城中国
2020年业绩目标2500亿元,较2019年全年业绩增长24%,涨幅较2018年、2019年均有所提高,主因或在于经过前期的优化,企业货值质量已明显提高。
●中国金茂
2020年业绩目标为2000亿元,较2019年全年销售业绩增长24%,涨幅较2019年提高7个百分点。
规模房企一致性调低业绩增长目标或为降低市场预期,有意识的培养市场对企业业绩增速放缓的接受度和适应性,而且相对审慎的目标设定于企业而言更可控,顺利实现的可能性也更高,在营销的助力下,多数或都能超额完成预设目标。
五、投资布局深耕化,积极挖掘新热点
行业增长放缓,逐步由增量市场向存量市场过渡,在此阶段,企业在投资铺排上的逻辑也需应时而变:
2019年合约销售金额5562亿元,稳居行业TOP5。17个城市销售金额超百亿,其中上海、重庆和青岛销售金额超300亿,杭州、天津、西安、济南、昆明和无锡销售金额在200-300亿之间,苏州、武汉、成都、郑州、宁波、石家庄、沈阳和哈尔滨销售金额在100-200亿之间。
当然,行业竞争加剧,收并购机会或将增多,但是可供收购标的也非完全适合企业自身,企业需警惕信息不对称所将带来的风险。
截止2019年12月末,奥园集团已实现“三旧”改造全覆盖,拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,预计可售资源约2260亿元。
六、去化率提升,向经营要效益
与相对保守的业绩目标而言,企业在货值去化率预设上并未表现出与业绩目标涨幅一致的审慎性,部分房企去化率设定超过2019年货值去化率目标,其中原因或在于两点:
(1) 企业所推货值布局较优,质量较高。
●世茂集团
(2)寄希望营销突破,向营销要效益。销售增长放缓,行业整体去化率也有一定程度下滑,企业之所以未将去化率目标相应调低,目的或在于寻求营销破局,通过营销的创新和助力,高质量、高效益完成全年业绩目标,并实现货值结构的优化。2019年企业充分发挥营销效能,超额完成了年度去化率预设目标。
从回款率角度看,规模房企在实现可观的业绩增长时,经营效率明显提升,回款质量乐观,多家房企回款率达到90%以上,这为企业提供了可观的现金流基础,无疑筑高、筑实了企业风险抵御墙。
●碧桂园
2019年碧桂园权益物业销售现金回笼约5301亿元,权益回款率达 96%,处于行业高位。
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