陋室铭
房屋征收过程中承租人权利保护（五）
——关于房屋租赁“转让费”的若干问题
作者丨吴华彦律师
背景
房屋征收中的承租人可能系通过向出租人、原承租人支付“转让费”而获得了房屋的使用权，一旦房屋征收将导致房屋使用目的落空，而“转让费”的支出则使承租人损失更大。是否可以向“转让费”的收取方主张返还“转让费”，这是司法实践中的难点之一。
所谓房屋租赁活动中的“转让费”，是指转让费的支付方为了实际获得对房屋的使用权，支付给收取方一定的现金对价，以此取得实际使用房屋的权利，收取方一般为出租人、承租人。“转让费”在非住宅房屋租赁中较为多见，目前我国现行法律法规、司法解释中对于房屋租赁中的“转让费”问题并无明确、统一的法律适用观点。笔者拟从多个方面分析、阐述房屋租赁中的“转让费”的法律内涵以及房屋征收过程中的“转让费”处理思路。
“转让费”的法律内涵
实践中，主流观点主要有三种。第一种观点认为，“转让费”是支付方取得一定条件下的优先承租权所支付的对价；第二种观点认为，“转让费”是一种商业惯例，在私法领域，法无禁止则不违法，转让费支付为商业活动中交易双方意思自治的行为；第三种观点认为，“转让费”是一种综合性支出，实际应包括收取方投入的固定资产装修以及可期待利润等，其系支付方为取得转让房屋的预期收益而付出的相应对价，也即该类型的转让费实际上是兼有有形资产买卖以及无形资产转让的双重属性。
笔者认为，房屋租赁中的“转让费”具有一定的多样性，因其不具有法律规定的明确内涵，因此在司法实践中应当根据个案中“转让费”支付所取得的对价结合当事人各方的真实意思表示进行具体分析，以确定其实质性权利内涵。
“转让费”通常包含以下一种或多种类型：
1) 有形资产的费用，即收取方使用房屋时投入的装潢装修、设施设备等；
2) 无形资产的费用，如支付方为获得收取方良好的经营环境、商业信誉、客户资源、加盟许可、供货渠道等市场影响力甚至商业机遇而支付的对价；
3) 剩余租赁期限的买断费用，即支付方为获得剩余的租赁期限而向收取方支付的对价。
因此，因“转让费”的综合性、多样性，在房屋征收过程中因租赁合同解除可能产生完全不同的对“转让费”的处理思路。
“转让费”的案例分析
“转让费”争议案件一般并不会单独呈现，往往和租赁合同解除、租金返还、损害赔偿等案件诉讼请求并存。其主要诉请表现为支付方诉请收取方返还转让费，主要争议焦点为转让费是否应当返还以及如应返还，返还金额如何确定等。
笔者通过查阅大量案例分析得出，租赁合同关系下的出租人作为收取方或者转租合同关系下的承租人作为收取方在支付方诉请返还“转让费”的案件中被法院依法判决承担返还义务的居多，即收取方在收取“转让费”后仍与支付方形成租赁合同关系、转租合同关系的，一旦合同无效、撤销或解除的，除支付方存在过错外，法院倾向性意见为收取方应当承担返还义务。而对于收取“转让费”后退出租赁关系的收取方（主要为转租中的承租人），法院在裁判过程中意见不一，有支持返还的，亦有驳回的。
法院支持返还转让费的诉讼请求还需要解决返还金额的问题，即收取方应当全额返还还是部分返还，通常有以下几种审理思路：
1）根据已租赁时间与剩余租赁时间的比例确定应当返还的转让费；
2）根据过错责任区分主次责任判决转让费的返还比例；
3）考虑转让费的构成包含房屋租金、有形财产转让对价等，故将前述金额扣除后计算；
4）在租赁合同被认定无效的情况下，转让费应全额返还甚至按一定标准计息全额返还。
“转让费”的法理分析
法院支持“转让费”支付方主张返还“转让费”的诉请依据主要是“合同法”第58条、97条之规定，但仅就该规定内容尚不足以充分阐释支付方的请求权基础。笔者认为，“转让费”返还的请求权基础应从三个角度进行分析，其一，“转让费”的内涵，其二，“转让费”支付的双方真实意思，其三，“转让费”支付后的法律关系。
1“转让费”的内涵
如前文所述，转让费的内涵多种多样：1）若转让费的内涵对应的是有形资产，是收取方在经营房屋时所投入的固定设施设备、装修装潢，则该转让费应认定为相应对价，支付双方所形成的为买卖合同关系。按照合同法规定，收取方向支付方交付了房屋以及房屋内支付方所购买的对价，则收取方合同义务已经充分、全面履行完毕。此后，支付方与出租方之间的租赁合同履行与收取方无关，因租赁合同履行障碍导致支付方向收取方主张“转让费”返还的，法院不应予以支持。
2）若转让费的内涵对应的是无形资产，系支付方为获得收取方良好的经营环境、商业信誉、客户资源、加盟许可、供货渠道等市场影响力甚至商业机遇而支付的对价，此时应当区分收取方履行义务的标准：若以房屋现状交付作为履行义务的标志的，在房屋交接后可以视为收取方履行合同义务，支付方无权主张收取方返还“转让费”；若以收取方妥善办理企业转让手续、移交企业证照章作为履行义务的标志。需要特别指出的是，若双方议定转让的是个体工商户的经营权的，因违反《城乡个体工商户管理暂行条例》及《细则》中效力性强制性规定而归于无效，收取方应承担返还义务。
2“转让费”支付的双方真实意思
若支付方支付“转让费”仅仅为了换取房屋使用权的，笔者认为首先应当尊重私法领域的意思自治行为，确认转让费支付的有效性。双方形成了“无名合同”关系，支付方支付一定货币，试图取得房屋的使用权，但该房屋使用权必然是附有一定条件的，如租赁期限要求、租金及支付方式的要求、保证金的要求以及其他必要的使用房屋的条件，该等条件应当由收取方予以实现。
一旦收取方按照支付方的要求，或经过居间斡旋，或自行决断使支付方达成取得房屋使用权的目的，且符合支付方希望达到的租赁基本条件的，则收取方即完成了无名合同义务并可收取相应费用。收取方完成合同义务的标志应当为支付方与出租人或承租人签订租赁合同或转租合同。缔约完成的，支付方无权主张因合同无名（不当得利）收取方应承担返还“转让费”的义务。
3“转让费”支付后的法律关系
这一点在“转让费”返还争议分析中尤为关键。实践中，“转让费”的收取方一般为出租人或者承租人，出租人收取“转让费”后应与支付方订立租赁合同，形成租赁合同法律关系；承租人收取“转让费”后存在两种不同的情形，一种为承租人退出，促成出租人与支付方订立租赁合同，另一种为承租人与支付方订立转租合同。
承租人与支付方约定条件成就后承租人退出，由出租人与支付方订立租赁合同的情形中，一旦缔约完成，承租人合同义务履行完毕，收取“转让费”当无异议。若在租赁合同履行过程中，合同被确认无效、撤销或被解除的，该合同履行风险属于商业风险，“转让费”收取方并无预见可能性，也无担保义务，故不应承担返还责任。
出租人、承租人作为收取方在收取“转让费”后与支付方形成租赁合同、转租合同关系的情形中，收取方应当对于合同履行承担瑕疵担保责任，且因收取方的身份存在竞合的（既需要为支付方达成取得房屋使用权的目的，同时作为权利人其对于租赁房屋具有充分的认知），其对于可能导致的租赁合同无效、可撤销、解除等情形具有一定的预见性，因此应当对其课以较重的法律责任。故此，如发生租赁合同被确认无效、撤销或被解除的，除因支付方原因外，收取方应承担返还责任。当然，收取方的返还比例仍应当根据导致合同无效、撤销、解除法律后果的过错责任分配进行适当调整。
律师小结
因房屋征收导致租赁合同解除的，笔者建议承租人应当综合分析已支付“转让费”的内涵，对于单纯为取得房屋使用权而支付对价的，应当考虑收取方是否仍与承租人形成租赁合同法律关系进而考虑收取方的瑕疵担保责任来确定收取方是否有义务承担“转让费”返还的责任。当然，实务中各方还应当考虑民、商事法律基本原则——公平原则予以灵活处理“转让费”争议。
（华东政法大学研一学生章剑飞同学
对本文亦有贡献）
吴华彦律师，毕业于华东政法大学法律系，现为上海星瀚律师事务所高级合伙人、房产部主任、上海市律师协会房地产业务研究委员会委员。
吴律师执业多年，是房地产法律领域的资深专家，多次接受包括上海电视台在内的诸多媒体采访，在商业地产、产业地产、房产政策方面经验丰富；曾承办诸多复杂、疑难和社会热点的商事争议案件，以其专业、负责的态度，凭借深厚的诉讼法律基础和精湛的法庭辩论能力，很好地维护了当事人的合法权益；其领衔的星瀚房产部也有机地将公司金融法律和房产法律结合，能够为房地产企业提供经营结构设计、房地产投融资、股权并购与重组、房企资产规划与处置等专业服务。
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