小区业主起诉小区的开发商，诉请理由认为小区业主与开发商在《商品房预售合同》中约定小区的会所用途为游泳池、健身房等供业主使用，且在开发商的销售方案备案证明材料中，明确指出小区的配套公建包括涉案会所，后开放商将该会所改建为伴子公寓，并出租给第三人，小区业主认为该会所的产权应书全体业主共同所有，并且开发商已经在合同中明确约定该会所供全体业主使用，遂起诉至法院，要求确认诉争会所为全体业主所有。
如何确认诉争会所的产权归属，一是该会所是否符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的条件，二是开发商是否通过合同的形式约定会所作为小区的共有部分。
会所并非物权法上的法定共有部分，而是专有部分。
会所土地如果是该开发商通过出让方式取得使用权，其工程建议依法经过审批并竣工验收合格，并且会所也具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够登记成为特定主体所有权的客体。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，会所属于物权法所称的专有部分。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
既然属于专有部分，则涉案会所就不属于《中华人民共和国共有国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 规定的应当认为业主共有的部分。
该会所没有约定为共有部分。
小区业主认为开发商的售楼广告中已经说明小区内公建配套包括会所，因此会所属于全体业主共有。但是法院判决认为该开发商在广告宣传中并没有承诺会所的所有权属于全体业主。会所的功能及规划用途，并非是所有权的确权依据，假设开发商在的建设违反了原来确定的土地利用性质，也不能推断会所所有权归业主共有。
相关政策已经明确会所产权的归属，根据市住房保障和管理局《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》沪房管规范市[2012]34号第二条明确规定：会所所有权的归属，应当由房地产开发企业与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同未约定或者约定不明确的，会所所有权为房地产开发企业所有。 即使该文件有效期至2017年12月31日，理论上亦不可能改变该会所的所有权归属。
因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生法律效力
因此，本案中开发商因合法建造而原始取得涉案会所的所有权，因此该会所的所有权属于开发商所有。会所的使用权归谁？开发商是否可以变更会所的用途？
在明确了小区会所的所有权后，会所的用体问题亦是本案最为关键的问题。本案中开发商认为其本身为会所的所有权人，自然有权利决定开发商的用体。那么实际情况又是如何呢？从哪些方面可以认定小区的用途呢？
1 . 会所的用途应根据开发商与业主的约定。
对于小区会所产权为开发商的，理论上开放商对会所享有占有、使用、处分、收益的权利。上述案件中，由于开发商已经与业主明确约定会所德尔用途为游泳池、健身房并明确供业主使用，那么开发商便不得随意变更会所的用体，
2 .开发商因实际情况确实需要变更会所的经验范围和服务功能的，该如何操作？
根据34号文的规定，“房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需要改变已向业主承诺的经营服务方式和服务功能的，应当按照规划管理和物业管理有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意”。
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