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以田园综合体为代表的新生乡镇旅居、租赁产品将火爆市场。利用“差不多”的土地，实现从大众化到小众化、分众化、个性化的创新，构建综合性的发展模式

导读

胡晓莺 克而瑞乐苇创始人、总经理 李梦婷 《旅游地产观察》主编

房价的巨大压力促使共享产权、租赁住房成为城市房产开发的一股“新鲜血液”。在整体调控的驱动下，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），这不仅是调控以来的真正大招，也给置业者打了一针强心剂。

方案表明，政府有意打造租赁市场但现实的土地供应市场却十分紧张。当国有供地无法形成并满足租赁市场需求时，集体土地便因此成了“香饽饽”。尽管政策上同意土地作为租赁用途作共享经营，但是实际落地过程中是否可行，运营环节仍至关重要。

土地对于土地持有者是财富；土地对于共同经营者是生活。共享土地绝不是出租一块荒地，而是利用租赁的形式，在差不多的土地上，缔造全新的生活方式，以此引流，做之前“没想到”的生意，从而带动区域整体的提升。可见，地产市场，已然从销售导向逐渐转变为经营导向。

被写入中央一号文件，去年起备受关注的“田园综合体”，就是土地开发经营的全新发展方向之一。“田园综合体”的概念是在乡镇产业升级、统筹开发等新形势之下应运而生的，个人将其理解为是当前“特色小镇”的一类细分，即将特色农业与旅游产业结合，为乡镇田园注入内在的发展活力和生长肌理。

不同于特色小镇在国内全面开花的现状，田园综合体从审核和立项，显得更为严格。目前，通过国家相关部门的层层核定、筛选被立为国家级“田园综合体”项目的只有5个。

“农业+文旅+地产”被视为田园综合体当前最主要的综合性发展模式，以生态体验、休闲观光、度假养生为核心定位，面向置业客群提供区别于都市的生活方式与精神享受，面向旅游客群打造丰富而高品质的田园休闲体验，实现功能复合的美好人居图景，是当前典范性田园综合体案例的具体呈现。

其实，在国外，田园综合体的概念由来已久。荷兰最著名的景点之一：小孩堤防风车村便是其典范。原汁原味的鹿特丹风车，原为排水所建，原有的19座中仍有17座在进行田地浇灌、磨坊作业等。自1740年始建至今，始终为当地农业发展提供充足动能。古老的风车矗立于河岸两侧，与农田阡陌交错，形成了独特的景致，也带动了当地的旅游业发展。除了外部观景，目前还开放有一座风车内部供游人参观，古老的炊具用品、木鞋、传统挂毯等旧时生活图景令人新奇；骑上单车从风车群惬意滑过的骑行活动备受欢迎；车道与步行道延伸至主景区外，荷兰田园中的生活图景让人向往。农业发展为基，旅游观光为脉，小孩堤防风车村基于生态资源打造的多元化业态，让项目整体的旅游氛围和体验感受得到最大化挖掘。

反观国内，当前发展最为成功的田园综合体项目：田园东方，项目整体规划以“美丽乡村”为大背景，以“田园生活”为核心，以“生态为本”为开发理念。前期以休闲农业旅游项目进行客群导入，后期吸纳成熟的文旅运营团队、打造创意产品提升曝光度，同时明确四园三区一中心的农业产业规划，以此实现了生产、生活、生态与农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生。

无锡田园东方作为优秀的田园综合体典范，打破了土地、房屋供求两端原本的生产与消费关系，通过项目管理、产品创新，不断扩展与到访者的对话空间，促使供求两端成为行业共同的生产经营者。将购买的土地与构筑物通过运营和内容植入，转变为可服务于更多人的共享产品与服务，这是市场需求引导下的全新关系模式，也是以田园综合体为代表的土地开发运营的发展方向。

未来一段时间内，以田园综合体为代表的新生乡镇旅居、租赁产品会继续火爆市场。

伴随着集体狂欢式的众包实验，不断完善生产、产业、经营、生态、服务、运行等支撑体系成为关键。利用“差不多”的土地，实现大众化到小众化、分众化、个性化的创新，构建综合性的发展模式，以此充分吸收政策和金融红利，从而做成“没想到”的生意，这一过程，道阻且长，但值得我们探索。