1月31日，一份标题为《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》（沪银监通[2018]4号）的内部文件流传在网络。随即，网络上有关该通知的解读“呼之欲出”，一些标题为“突发！房企变相融资彻底围堵”、“刚刚，房企融资最后漏洞终结”等文章相继流出。笔者看了下这些网络解读文章，并研究了上海银监的通知全文，发现大多数网络解读文章与通知的深层次内容相去甚远，甚至片面化、扩大化和曲解通知旨意，大多数网络解读文章以博眼球为主。
以下是笔者对《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》解读：
笔者将通知的核心内容总结为“两个穿透”。第一个是“房地产并购贷款投向须穿透”，第二个“房地产并购贷款合规须穿透”，以下分别进行分析。
一、房地产并购贷款投向须穿透
（一）这里的穿透，是指房地产项目公司股权并购须穿透。如何穿透？房地产项目公司股权并购，尤其是以土地为主要资产的项目公司股权并购，实质是土地使用权转让，须穿透至主要资产！
（二）因此，以土地为主要资产的项目公司股权并购，受该通知的管制程度非常深。换言之，如果房地产项目公司的主要资产不仅包括土地，还包括在建工程和长期股权投资等资产，则受该通知的管制程度一般。
（三）穿透后，以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购须遵守《城市房地产管理法》第三十九条的规定。第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”
（四）注意，《城市房地产管理法》里适用25%转让规定的，是“以出让方式取得土地使用权”，而出让包括协议出让、招标出让、挂牌出让和拍卖出让四种。换言之，如果土地取得方式不属于招拍挂，例如深圳的城市更新项目，不适用25%转让的规定。
（五）房地产“投资总额”是否包含土地出让金？不包括！根据《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发〔2008〕178号)第二条第四款，“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。
二、房地产并购贷款合规须穿透
（一）房地产并购贷款的合规性如何穿透？这里的穿透，是指合规性问题须穿透至项目公司。主要包括四种情况：
1、 项目公司“四证不全”；
2、 项目公司未足额交付土地出让金；
3、 变相置换土地出让金；
4、 关联企业借助虚假并购套取贷款资金。
（二）笔者认为，“两个穿透”是一脉相承的，上海银监局出台的该通知，主要适用于通过招拍挂方式和协议转让方式取得土地使用权的项目。
另外，这是上海银监局的监管政策，不是中国银监会的政策！在地域上仅对上海地区的商业银行等金融机构具有管制作用。
虽然上海银监局具有风向标意义，但全国各地的房地产市场状况差异较大，适用于上海地区的房地产监管措施，并不能照搬到北京地区和深圳地区。全国房地产差异化管理的特征非常明显。
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