小区车位到底归谁所有

昨天萍乡又见某小区发生车库堵门事件。截至今天，裁判文书公开网公示的，全国与车位所有权有关的民事案件为42002件。小区车位有哪几种性质？车位到底归谁所有？开发商能否出售、出租车位？厘清上述问题，乃是我们合理解决小区车位争端前提。

一、小区车位有哪几种性质？

按照车位所处位置及规划性质的不同，小区车位大致可以分为如下几类。1.可以办理产权的地下停车位；2.小区的地下人防车位；3.地上规划车位；4.地上占有公共道路、公共绿化的停车位。

二、可以办理产权的地下停车位归谁所有？

可以办理产权的地下停车位，特指小区的地下空间内，办理了正常土地出让、规划手续，且可以办理不动产证书的车位。此类车位的所有权属于开发商所有，可以对外出租和转让。只是出租和转让时，需优先满足本小区业主的需求。 株洲市石峰区人民法院 （2016）湘0204民初530号案件，对此类型车位所有权归属，是这么认定的——“本院认为，因该地下停车位未计入公摊面积，无法直接认定其成本为购买该小区住宅的业主所分担，原告提供的被告与购买该小区住宅的业主签订的《商品房买卖合同》中也未对涉案地下停车位的所有权作出过约定，应认为业主与被告确定商品房买卖合同关系时，购买该小区住宅的业主明知其所支付的购房款的对价并不包括地下车库或车位，也未就此提出异议。对于原告认为负一层采光占用公共道路用地和绿化用地的主张，本案停车位均为地下，且原告证据不足以证明上述主张，本院不予采纳。综上，原告新新家园业委会以其诉称理由主张诉争1、2、5、6栋地下停车位产权归全体业主所有，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。”

三、小区的地下人防车位归谁所有？

《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由此可知，小区地下停车库如属于地下人防工程性质，其车位所有权既不属于小区开发商，也不属于小区业主，而按照谁投资、谁受益的原则进行管理和使用。如果该部分车位由开发投资建设，开发商可以对车位进行合理出租。河南省驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初5996号案件就是认定人防车位属性的典型案件，该案在判决书本院认定部分陈述“目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出明确界定。故原告请求诉争小区地下车库人防车位部分归全体业主所有，于法无据，本院不予支持。被告辩称诉争小区地下车库人防车位部分归其所有，亦于法无据，本院不予采纳。但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，凤凰置业公司作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权。”

四、建筑区划内，规划用于停放汽车的地上车位归谁所有？

《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。也就是说，已规划的地上停车位，所有权归属由开发商与业主约定。开发商可以出租、出售给业主，也可以赠与业主。 宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终819号案件对于规划用于停放汽车的地上车位归属是这么认定的——“一审中怡馨小区业委会提供的业主胡平与城投房地产公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属于城投房地产公司所有；……。经查，城投房地产公司在怡馨小区的建设规划中已明确有地上停车位，且通过宜昌市测绘大队核实建筑区划内用于地上停放汽车的停车位是152个。因此……认定案涉152个地上停车位的所有权人是城投房地产公司并无不当。”

五、占用小区公共道路、公共绿地的停车位归谁所有？

除上述几种类型的停车位外，有的小区的停车位是占用小区的公共道路、公共绿地所修建的。此类车位的所有权又归谁呢？《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。 十堰市中级人民法院（2017）鄂03民终521号案件，认定业主委员会对地上30个露天停车位共同拥有79.76%所有权。核心裁判理由就是“由于地上30个露天停车位所在的地面面积包含在小区土地使用面积之内，因此，根据上述法律规定，应确权为全体业主对地上30个露天停车位共同拥有79.76%所有权”。

六、结论

1、可以办理产权的地下停车位，所有权属于开发商，开发商可以对外出租和转让；2、地下人防车位所有权既不属于小区开发商，也不属于小区业主，如果该部分车位由开发投资建设，开发商可以对车位进行合理出租；3、已规划的地上停车位，所有权归属由开发商与业主约定。开发商可以出租、出售给业主，也可以赠与业主；4、占用小区公共道路、公共绿地的停车位，归全体业主共有。

注：

文章作者：李强律师