天房夜谭: 【天房夜谭2019中期业绩发布会纪要06】龙光地产投资者问题回答中报主要内容概要

中报主要内容概要

-合约销售额约人民币453.1亿元同比增长28%

-营业收入人民币270.2亿元同比增长78.3%

-净利润52.9亿元同比增长39.4%

-归属于母公司股东的净利润51.28亿元同比增长49.4%

-核心利润46.7亿元同比增长59%

-归属于母公司股东的核心利润45.1亿元同比大幅增长70.2%

-整体毛利率34.8%较去年的33.7%进一步提升

-核心利润率17.3%与2018年持平

1.旧改方面的竞争非常激烈龙光有什么竞争优势

旧改的竞争越来越激烈旧改在中国来讲其实就只有大湾区区域是重点其他区域旧改的竞争没有大湾区这么激烈但是旧改其实是一种优势你如何有更好的信息渠道资源融资拿到更好的项目你对地方政府和政策每个城市不一样包括你们对这些性质的分析以后去评估哪些项目价值更高哪些项目有在长期深耕区域长期有专业团队进行分析才能做好相应的判断还要有相应的资源和信息这个不是一般能做到的然后做不好就是即使有项目但是长期看不见收益能做的好确实逐步会有收益出来不单是拿到项目拿到项目后要怎么做也很重要我们的布局现在有62个更新项目1870万平米总货值3200个亿在我们的东岸大概有2000亿即深圳惠州东莞占首位其他1200亿在珠海占大头佛山中山珠海占首位这是我们投资过程中显现优势就是具有先发优势知道项目有价值旧改价值高有些城市项目可以自改有些通过政府收储去招拍挂旧改的确定性比较强过去包括现有项目的成本和地价相比在销售额度的楼面价大概是20-25%

2.如何确保我们在旧改上业绩贡献

能不能可持续3200个亿一年按不低于300个亿的孵化我们可以做10年所以旧改项目有可能是一个新的业务龙光在大湾区国家打造的世界级湾区它有的价值会给我们一些未来价格体现但是旧改更新作为一个新业务很多分析师对它不是特别的了解但是它其实确定性强需要有专业能力强的团队把它做好是龙光未来业绩的增长点大家可以多关注因为它已经有了这一块这么大的规模了未来它会贡献很大的利润出来只有你了解清楚你的投资也可能就有先发优势作为来年的利润怎么贡献未来几年在我们的核心利润里可以贡献10-20%贡献不小

3.湾区以外的城市布局的规模化发展方向会如何

我们除了大湾区在哪些区域在布局我们从去年布局环上海大都市圈我们的目标是在上海虹桥机场不超过50公里方圆外作为我们发展的新起点去年到现在拿了6个项目3个已售业绩不错未来我们会加大区域投资来做到在上环我们龙光的销售总额在15-20%现在已经有一定的基础还有一点就是在广西南宁和汕头这两个区域都是我们过去十多年二十多年发展的地方都是我们过去实年一直发展的地区我们必须保持这两个地区的龙头地位它的贡献也是有保障的对于大湾区我们还是要7亿多因为这里的价值点会越来越大这就是除了湾区的发展外的两个区域我们是不会乱搞的要深耕能赚钱的

4.我们的土储大概有短中长可否详细介绍一下土地储备的短中长

关于土储的结构现有总土储是5400万平方米总货值7520亿元近中长分别占比602020所以我们分的叫近期土储是指三年以内可以供应出来可以开发销售的中期3-5年的5年以上归类为远期622的结构分配是合理的近期的这个部分占比60%货值有4500个亿可以大概估算一下如果你一年卖1000亿这部分就可以卖3-4年所以至少3到4年的供货不用担心这也是刚才所讲的确定性强的一个原因另外呢中长期项目都是投入少但是利润高可以保证营业持续稳健的增长区域上划分这7500亿呢大湾区确实是最大头占比80%深圳1800亿今年以来讲大湾区政策对深圳乃至整个大湾区是长期利好的这是国家战略相信后面陆续会有细则出台我们在深圳拥有的1800亿土储包括深圳周边的惠州东莞还有1500的土储这两部分加在一起就超过3000亿了超过我们土储的一半那这个部分未来升值空间非常广阔

5.今年全年买地的安排是怎么样的

融资和拿地目前政策方面是有收紧针对两个方面一是针对杠杆过高的企业二是针对行业中的一些渠道加大行业杠杆比如是信托具有针对性但是龙光都不属于这个情况对我们基本没有影响我们近几年的买地都是按照量入回出的原则按照每一年销售额的比例进行控制通常来讲是在50%左右按这条线去做在投资的资金上基本上可以满足控制负债率的要求后面我们具体的做法一方面会加快销售以及现金的回笼手上有更充足的资金来把握下一次的投资机会另外我们会更多的采用投入低回报高的城市更新方式获取优质土储减少资金占用第三预计未来土地市场会逐步降温价格也会足部下跌应该会有一些机会对于现金流健康财务杠杆稳定企业是个机会

6.外债情况汇率有什么影响

外债占比不大整个境外美元债银行占比近40%境内还是主要融资购成部分境外占比不大第二点是我们和同业有最大的不同我们在境外有项目形成了资产和负债的自然对冲而不是金融工具的对冲所以对我们没有影响第三是我们的项目也开始产生现金的贡献新加坡卖的特别好

7.旧改项目比较多我们能拿到那么多旧改项目背后的原因是怎么样

大家都对城市更新感兴趣做城市更新旧改项目具备信息渠道才可以如果你的信息项目不多那就有对比10个项目选两个就觉得是最好的城市更新就看你的信息渠道你对更新项目里面的政策你有没有长期在这里大湾区呢我们是过去早期开发的很多土地是政府当时卖给企业的现在又改的很多潮汕人在这里早期做工早期拿了很多旧改的项目现在有的企业想找项目很多都已经拿在别人手上了对比之下我们有优势因为我们是潮汕的企业资源可以共享的在过去和未来都有这些方面的优势城市更新还是门槛较高的

8.大湾区有充足的土地储备请问管理层如何看到深圳改革示范区尤其是房地产方面的变化

先行示范区是深圳的利好也是大湾区的利好从去年发展纲要开始到现在的示范区可以理解为大湾区是国家的战略要把大湾区打造为世界第四大湾区会不断出台相关政策给这些城市利好区聚集很多高端产业知识精英湾区下一步的资产价值是比较高的这也是我们为什么一直坚守做湾区

9.可否重点介绍一下未来一年旧改项目的转化情况

这些旧改怎么更高的去化就是我们3200个亿每年我们都有项目放出来去年有两百多亿的项目放出来今年700个亿预计是有一个利润点到100多亿出来.其他我们有一些手续需要做完才能计算年度比如说贵州有一项目是帮政府搬迁的它后面还有一段手续我们要把手续做完后应该就能释放利润今年就是这个项目明年这个项目有大亚湾旁白的项目这个项目很大有两百多个亿的货值包括还有其他地方每一年都有孵化计划

10.对非房开发业务的具体规划

我们一直都在坚持住宅开发这个主业这是我们熟悉的专业的我们才能把项目开发出来我们是第一个不做非地产行业没有投任何一个非地产行业一分钱都没有不是我们主业的我们可以用自己的钱投但不能用龙光地产投把钱用在刀刃上第二是我们要深耕最够表示在我们的ROE过去上市到现在6年的持续超过20%这才是投资者需要的把钱去创造更大的意义不能乱投要集中

11.销售及一般管理费用率有点高请管理层解释一下

销售及管理费用的问题上半年数字两项合在一起是16个亿除以合约销售453算下来是算下来的点出的3.5不高但是如果把分母替换成收入就不同了但是从逻辑上讲除合约销售会看着准一点因为它是直接推动销售的动因所以我觉得这个数其实并不高另我们的布局采取的是区域深耕布局有利于降低SG&A因为它分散的不是很开一个团队可以做好多个项目管控范围大很多管理费用会很低销售也是一样长期来讲我们的这两项费用会持续慢慢走低

12.今年公司的现金流情况会如何明年的销售有什么指引

现金流453亿合约销售现金回笼370亿回笼率82%工程支出94亿税费43亿SG&A16亿利息开支19亿这是整个现金流的情况今年以及未来销售的展望我们去年是700个亿今年原定是850相当于增长20%我们有信心完成目标这里我们讲的是权益销售和同行不同未来业绩20%增速是可以实现的实现权益销售目标持续稳重增长

13.城市更新看起来比较快转换比较高的原因是什么旧城旧村旧厂的比例是多少

3200城市更新里我们的旧厂占比60%旧村40%旧厂是商业行为谈好价钱就能改可以很快但是旧村时间长好处是前期投入会少一些

14.上半年去化率是多少吗下半年能否解决流动性下半年已售未结转有多少

上半年销售去化率在60%左右全年有1500亿的供货完成甚至超额完成我们是超有信心的下半年的可售资源2/3在大湾区临深资源占比达已售未结转受超700亿有待明年结转

$龙光地产(03380)$ $万科A(SZ000002)$ $时代中国控股(01233)$

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