来源：雪球App，作者：香喷喷的五花肉，（https://xueqiu.com/7568802569/131515198）
本文根据公司2019年年中业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
1.1 销售策略
ü 坚持聚焦河南，利用各种优势深耕现有城市，在发展前景较好的城市适度补充优质项目，确保安全经营、稳健发展的良好趋势
1.2 投资策略
ü 加大土地获取力度和开发速度，着重提升重要区域盈利水平，实现有品质规模增长
1.3 运营策略
ü 以举办全省联动品牌行销为切入点，创新行销思路，确保年度业绩增长
ü 宏观经济遇到较多挑战，经济发展不确定性增加，房地产行业投资不确定性也随之上升，中央以稳字当头的政策基调涵盖了对房地产业发展的指导思想，字啊这样的大背景下整体上行业发展较为平稳
ü 上半年整体市场有所回暖，但是各地分化趋势明显，且呈现出“前高后低”的市场特点
ü 河南省新型城镇化建设不断加速，棚改计划较去年明显下降，但市场需求仍然较大，各地土地市场升温明显，地王频出，商品房则保持相对稳定
ü 预计河南省下半年将在人口、政策以及国家战略等红利加持下，释放潜能保证经济的平稳良好发展
ü 郑州主城区土地市场依然火热，主城区土地功效基本平衡，非城改用地竞争激烈环郑郊区逐步成土地成交主力；预计下半年市场整体工序相对平衡，实现平稳发展
ü 合同销售成绩理想：总合同销售额为人民币396亿元，同比增长24.1%；合同销售面积为382.44万平方米，同比增长11.0%
ü 盈利能力稳步增长：2019年确认收入为90.68亿元，同比增长90.1%；毛利为人民币为24.74亿元，同比上升43.9%；毛利率为27.3%，同比下降8.7个百分点。净利润为人民币7.68亿元，同比增长33.79%；股东应占净利润为人民币6.58亿元，同比增长19.58%
ü 集团毛利率降低主要是由于1）高毛利车位结转占比减少，降低毛利率约3.8个百分点，及2）2018年上半年结转项目多位高毛利项目，导致本期地产销售毛利率下降约4.5个百分点
ü 转化面积为137.62万平方米，同比增长102.6%，均价(不包括停车场)为5747元/平方米，同比增长5.9%
2.1 物业销售
ü 合约销售额395.91亿人民币，同比增长为24.1%，其中重资产的合同销售金额为人民币276.60亿元，同比增长9.2%；轻资产的合同销售金额为人民币119.31亿元，同比增长为81.3%。总合同销售均价为7233元/平方米，同比下降1.6%
ü 重资产合同销售面积为382万平方米，同比增长11.0%；轻资产合同销售面积为212万平方米；总合同销售面积为595万平方米，集团于河南省的市场占有率为10.7%，上升0.5个百分点，全国排名为第13位。
ü 目前在建项目127个，在建项目建筑面积约为2654.6万平方米
ü 物业销售已售未结转金额约为人民币505.92亿元，对应毛利约为人民币126.02亿元，预计于未来两至三年内结转为收益与毛利。
ü 三四线城市在总合同销售中占比为50%，较去年同期上升10个百分点；县级销售比例为32%，较去年同期上升2个百分点。
2.2 其他业务
ü 截至2019年6月30日物业租赁收入为人民币0.79亿元，同比增长31.7%，增长主要由于新开业的商场、商业大厦及其商业配套所带来的租金收入
ü 截至0219年6月30日酒店经营收入为人民币1.49亿元，同比增长12.9%，毛利率为32%。增长主要由于期内在南阳及漯河等河南著名旅游城市的旅游较2018年同期兴旺，入住率和房价比2018年同期有所上升；酒店净亏损0.95万元，主要原因为资产折旧带来的损失；7个酒店中有4个实现正向盈利
ü 截至2019年6月30日项目管理收入为4.04亿元，同比上升62.2%，主要由于项目快速增加所致
3.1 现有土地储备
ü 总土储4769万平方米，权益建筑面积为3719万平方米，平均土地成本为1180元/平方米
ü 现有土地储备中，住宅占比70.6%，商业占比7.9%，酒店占比0.6%，其他占比20.9%
3.2 新增土地储备
ü 年内，通过招拍挂和股权合作获取土地166.5万平方米，新增储备建筑面积约452万平方米，新增土储均价为2176元/平方米，总新增土地成本为约98亿元。
1.1 财务风险
ü 融资成本为人民币2.30亿元，同比上升40.2%，主要由于借贷利息支出增加于衍生工具的公允值变动
ü 合同资产及应收款项预期信用损失为人民币0.61亿元，较去年同期上升28.8%，主要由于期末合同资产及应收款项月上升，集体预期信贷亏损也因此上升
ü 净借贷总额为人民币65.57亿元，净负债率（不包括受限制存款）为60.5%，净负债率（包括受限制存款）为18.3%，较去年同期下降19个百分点。由于合同销售增长和销售回款理想，集团于2019年6月30日持有的现金、现金等价物及受限制银行存款总额为人民币238.17亿元，较为充裕。
1.2 债务结构
ü 1年内到期的债务70.04亿人民币，占比27.1%；
ü 2-5年内到期的债务151.35亿人民币，占比58.7%；
ü 5年后到期的债务36.59亿人民币，占比14.2%。
1.3 借贷币种
ü 集团主要资产大部分以人民币计价，主要非人民币资产及负债为以港币计价的银行存款以及以美元及新加坡元计价的优先票据。
2、股权融资
2.1 股息派发
ü 董事会决定就截至2019年6月30日止六个月的应占利润向本公司股东派发中期股息约人民币3.83亿元，每股派息15.6港仙。
第四部分 业务展望
1. 销售目标
ü 2019年全年总合同销售目标为635亿元，全年合同销售面积目标为856万平方米。预期销售均价为7295元/平方米。
ü 预期下半年郑州销售将占总合同销售的30%，在今年年底前实现河南120个县级城市全覆盖
Q&A
1）已售未结转的收入是相当庞大的数量，在并表层面有500多亿，合营公司有两百多亿，咱们公司在上半年有结转的加速入账的趋势，在19年下半年和2020年会不会看到已售未结转的收入能够快速入账的现象？另外现在体量相当于是18年结转收入的4倍，想问一下未来结转的预期？
2）派息政策方面，上半年派息比率接近历史比率最高的一次，全年和未来能否维持
3）主席有说到私人公司收购了装配式建筑的公司，那请问运用装配式建筑是否会快速在建业地产中推广？建筑成本会增加还是减少？
其实这个是一个必然的现象。我们过去两年的快速增长主要体现在销售上。下半年和未来的结转速度肯定会逐渐释放体现在报表上。
派息方面，我们是按照税后净利润的50%派息的。我们是按照满足经营现金流和公司发展需求的时候尽可能的满足股东。今年确实是高一些，之后也会逐渐调整。大家也可引导我们现金余额超过200亿，现在派息3个亿对现金流没有多大影响。
关于筑友的事，交易确实很快，只用了一个月，这个公司是一个独立的企业而且战略目标是全国市场，我们收购的时候他已经在20多个省市签订了意向书、协议等，有一些已经投入生产了；未来发展也有独立的战略。简单说，他是全国市场，我们是河南市场，当然河南也是他们的市场。我们收购的时候他们在河南已经有业务了。他们在河南市场上的业务将来会和建业地产形成协同，从根本上解决建业地产房子的质量问题，在全国市场上会有独立的发展战略和规划。他会在全国市场按照他的战略发展，但是在河南市场会和建业地产形成协同。
1）请问现在的境内和境外的贷款额度，以及申请的情况。
2）今年上半年的其他贷款增长很多，境内trans loan有收紧的状况，想问一下这些其他贷款主要是什么样的借款，大概成本是多少，还有这一部分贷款境内融资情况是什么样的。
3）我们现在已售未结转的额度很高，想问一下这一部分的毛利率是什么样的，另外想问一下一下公司未来对毛利率的指引。
4）想问一下公司现在的未付土地款是多少？
境外的发债额度现在还有六个亿，目前没有新的申请的计划。境内之前有30亿境内债的到期，我们现在有15个亿已经偿还了，剩下的我们会有其他的安排
集团境内贷款的融资，这一部分我们利率一直控制在不高的10-12的比值。
毛利方面，我们今年上半年比去年同期下降，是因为结构的问题。一个是城市结构一个是停车位占比的结构变化。公司一直以25%作为控制标准，目前也在标准之内。
未付土地款上半年是十多二十亿，因为我们更多的土地是合作并购的，所以很多是在下半年土地成本会逐渐转化。
1）分红方面，未来从我们分红的绝对值来说，如果利润增长是否绝对值也会增长？
2）上半年卖掉了郑州的北龙湖几块地卖给了基金，想问一下这方面的战略是怎么样的？
过去几年的分红比例一直都维持在30%以上，在符合现金流和公司业务发展的情况下，我们还是愿意把发展和股东分享的。未来不会出现很大的波动甚至不分红的情况。
上半年在北龙湖得到了三块土地，当时土地很优质，我们原来预估这个土地很难拿到，但是还是拿到了。我们相对应的出售是为了相应的融资安排。我们做完安排了之后相关融资政策有了变化，现在再想做也做不了了。
1）公司之前深耕郑州，02年走出郑州后在洛阳和。销售金额增速很低，在驻马店等价格比较低的额城市销售金额的增速很高，近三年都是在百分之一百以上。请问公司的经营战略是布局全河南，重点三四线城市的经营模式，还是配合新收购的公司走比较高端的路线。
2）公司和正商地产的经营战略差别比较大，想问一下公司的经营战略是否和1516年的利润率触底回升有关
3）关于股权交接活动，公司在新加坡发行了几个境外优先票据，请问凯德的推出是否会对境外融资安排有影响
地产行业大家都很熟悉，在那个市场实现稳定增长都不是容易的事情，因为土地的供应是不确定的，政府的推地量不稳定，你能不能拿到也不确定，那么在每一个城市的发展计划想保持稳定的布局规划和安排是不容易的，带有一定的不确定性。放在三年的周期来看，不确定性还是很高的。从02年到08年的七年时间走出郑州我们叫战略布局阶段，完成了郑州以外17个地级城市的战略布局。这个就比我原来走出郑州延长了1-2两年时间。当我开始融资了之后希望郑州能够超过销售的40%。但是到今年依然没有达到40%，一个是我自身和自身比在郑州的销售确实是在不断增加。16年全公司实现了200亿，郑州大概是在60来亿，但是今年朝着900亿目标努力的时候，郑州也会在150-180亿之间，好的话可能接近200，依然达不到30%，反而比例还下降了。这几年随着我进入不同的县城，建业的整个战略是在河南用20年时间实现120个城市全覆盖。所以我是有我自己的战略目标。第二个问题是和正商地产相比，他们既是我们的竞争对手也是我们的合作伙伴。郑州也是他们的主要市场，郑州在他们的销售中占比在70%以上，所以他们在郑州的销售更好一些。我们的战略目标不同，我们的目标是能够服务整个河南的人民，他有他的战略，单独用两个企业比较可能在某些部分是有可以对标的部分，但是其实两个企业的价值观还是完全不同的。
在凯德出售股权了之后，不管是从评级机构重申的评级，还是股市和债市都没有明显影响。尤其是凯德退出了之后我们也发行了一个3亿美金的高息债。市场证明了大家对于建业集团还是特别有信心的。
1）我们表外的担保很大一部分是客户买房的银行按揭担保导致的增长，增长比较快是和我们表外项目的销售增长。表外负债很多是合作的项目导致的安排，我们上半年也进行了表外现金的安排，就是为了控制资金上的风险。未来我们会控制在一个比较低的水平之下。
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