举例：
二线省会城市私营老板陈总，2018年2月10投资一商铺，面积为100平米，含税价款189万元（有发票），另交纳契税5.4万元。
2019年7月因资金周转之需，准备将商铺转手.
假如有意向客户9月20日左右可成交，成交含税价231万元（不含税220万元）。试问：
陈总此次交易若成功，税后到手的收益会是多少？收益率怎样？
一、增值税（卖方缴纳）
1、根据财税[2016]36号附件三规定
（1）北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（2）非北上广深地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、陈总应缴纳的增值税：
2年内销售，全额征税：231/1.05*0.05=11万元。
说明：
1、普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅的条件包括：
（1）住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上（注：容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）；
（2）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；
（3）实际成交价低于同区域住房平均交易价格1．2倍以下。
以上三条件少一个便属于非普通住房。
2、非普通住宅一般包括：厂房，144平方米以上的豪宅，写字楼，商铺等除普通住宅以外的房子。
二、印花税（买卖双方分别缴纳）
1、销售商铺合同，属于“产权转移书据”类，印花税率为“合同价款’的万分之五。
2、商铺合同价款231万x0.05%=0.116万元。
三、土地增值税（卖方缴纳）
计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。其中，增值额 = 收入-可扣除项目
1、收入：为不含增值税收入：231÷ 1.05= 220万元
2、可扣除项目：转让商铺时能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
（1）取得房地产时有效发票所载的金额：189万元；
（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额：18.9万元；
说明：
根据国税函[2010]220号规定：扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
陈总应缴纳的土地增资税：因陈总持有期间为2018-2-10——2019-9-20超过1年6个月，销售时可成本加计10%，商铺原价189万元，加计后可扣除成本207.9万元；
（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金：印花税0.116万元；
（4）取得房地产时所缴纳的契税：5.4万元；
因此，可扣除数合计= 189﹢18.9﹢0.116+5.4= 213.42万元
3、增值额=220-213.42=6.58万元
4、增值率=6.58/213.42×100%=3.08%
5、应缴纳的土地增值税：6.58*30%=1.97万元
说明：
土地增值税率表：
土地增值税是按照增值率分级别计征的，没有固定一个税率。
《土地增值税暂行条例》
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
四、个人所得税：由卖方缴纳。
转让二手房，按“财产转让所得”征收个人所得税，税率20%。
纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
个人所得税按照财产转让征收，有以下两种计算方法：
方法1：
1、收入减去成本、税金、费用，所得按照20%缴纳所得税：
陈总出售房屋取得收入220万元；
可以扣除的成本、税金如下：商铺原值189万元；
交易税金：印花税0.116万元、土地增值税1.97万元；
2、应缴纳的个人所得税：（220-189-0.116-1.97）×20%=5.783万元。
方法2：
根据取得的转让款，核定税率。假定本案例中核定税率为1.5%；
应缴纳的所得税：220×1.5%=3万元。
需要注意的是实务中结合各地的实际规定执行。
五、契税：买方缴纳
交易价（或评估价）×4%
小结：
买商铺时总支出：189+5.4 =194.4万元
转售价款231万元，到手231-11-0.116-1.97-5.783＝212.13万元
投资1年半，毛收益 ：17.73/194.4＝9.12%，年化收益约6.13%；
如果再考虑流动性、市场下跌等风险，投资商铺（房产）若非自用，真的需谨慎对待了！
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知识链接：
商铺契税是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费。按商铺性质可分为新开发商铺（开发商开发销售的商业房产）买卖税费和二手商铺买卖税费；按税费负担情况可分为买方税费和卖方税费；按税费性质可分为交易税和交易费等。
买家支付：
1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：0.05%
5、契税：交易价（或评估价）×4%。
卖家支付：
1、房地产交易手续费3元/平方米。
2、印花税：房屋产价的0.05%。
3、个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。
4、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5.5%。不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。税费为差额的5.56%。
5、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。
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知识链接：
商铺契税税率和住宅一样吗？
1、商铺契税税率和住宅是不一样的，普通商品房（住宅)3%,首套房住宅：1.5%；90平米以下并且是首套房为1%。非普通住宅，140平米以上住宅，公寓，别墅、商业、办公等均为3%。商品房如果符合普通住宅的标准，是可以享受契税优惠政策的，但是商铺就没有这种权利。
2、商铺买卖税费是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费。按商铺性质可分为新开发商铺（开发商开发销售的商业房产）买卖税费和二手商铺买卖税费；按税费负担情况可分为买方税费和卖方税费；按税费性质可分为交易税和交易费等。
3、商铺契税都是3％。收取契税要看你买的房子的用途是住宅还是商铺，看是不是开发商该的是住宅却以商铺的名义外卖，你仔细看看购房合同里的说明。
商铺契税作为房屋买卖中必不可少的一项税收,从数值上来说也是一笔不小的开销。契税的计税依据一般是销售价格契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
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二手房交易个税：
房屋原值具体为：
1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
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