关于按揭买房，你不能不知道的贷款小知识

买房分为全额付款和按揭付款两种，相比有钱任性的土豪而言，让普通人一次性付清买房款是不太现实的，因此，按揭买房逐渐成为主流的买房方式。按揭买房流程复杂，其实只要get到秘诀，搞清楚是怎么回事，甚至还可以占一点“便宜”呢！快跟着小盟一起涨姿势！

---我是按揭贷款知识小课堂的分割线---

房小盟

（举手提问）求问砖家，个人按揭最长贷款期限如何测算？

贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一40岁购房人贷款，按揭合同签约之日是2013年4月15日。那么，如果该贷款人的实际生日在4月15日前，他的按揭最长期限为24年；如果该贷款人的实际生日在4月15日或之后，他的按揭最长期限为25年。

砖家

房小盟

小盟还有一个很想了解的问题，求砖家解答，就是按揭贷款还款的主要方式有哪些？

按揭贷款还款主要方式有：按月（季）等额本息还款（也称等额还款法）、按月（季）等额本金还款（也称递减还款法），以及两种还款法的多次转换。同时，还可以（部分）提前还款和减短还款期限等。

砖家

房小盟

明白了，那如果我选择按揭买房后选择何种还款方式比较好？

还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于 债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以 应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。

砖家

房小盟

恩恩，选择好还款方式的小盟此时又陷入了沉思，求砖家解答：贷款期限多长比较适合？

贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能最长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度 关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。

砖家

房小盟

那么和按揭买房息息相关的房贷收付比例和利率，这两方面又有什么变化呢？

央行调整房贷政策和房贷利率是抑制可能的房地产泡沫，而不是限制消费者购房。此，针对不同的市场和贷款人，我们会有所区别，最低首付维持两成，利率原则上执行央行的房贷利率下限。但对于绝大多数符合要求的贷款人而言，基本可以享受到8成的按揭额度和利率下限。

砖家

房小盟

刚买的新房打算按揭贷款，考虑到个人承受力，贷款多少比较合理呢？求砖家给个建议。

贷款成数的选择应该因人而异。主要考虑二方面的因素：一是贷款人自身资金状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；二是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身资金实力允许下，经济降息期，应适当增加贷款成数；经济加息期，应适当减少贷款成数。

砖家

房小盟

买不起新房的小盟决定还是把目光投向二手房，那么二手房按揭贷款一般有什么限制？

 一般来说，有这几方面限制：（1）已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；（2）房龄：不超过20年的普通住房和不超过15 年的其他房产；（3）贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成：（4）贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他 房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年（且贷款期限最长不超过10年）；（5）贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。

砖家

房小盟

哎，那如果小盟我已办理按揭的房产，按揭还没有完，能否转卖？

可以，无论哪家银行办理的按揭，可以依靠银行帮助实现转卖。一是部分银行可提供一笔赎楼贷款，以便买楼人买断并终止原银行按揭；二是银行给买楼人提供二手楼按揭。

砖家

   “叮铃铃”按揭贷款小知识课堂到这里就结束啦，童鞋们对小盟的提问和砖家的回答是否满意？更重要的是，关于按揭买房，那些你不能不知道的贷款小知识，你真的get到了吗？