一直考虑要写一篇什么样的文章，结束一年的工作，昨天新收到一个二审改判继续履行的判决书，这下有的聊了。这是一个卖家错误理解日和工作日，在一审答辩书中自己举证在合同约定的解约时间到达前提前解约构成违约的案件，在我看到卖家提交证据后，就知道这个案件卖家聪明反被聪明误只能认栽了，万万没有想到，一审法院居然不认可卖家自证违约的证据，反而是驳回买家诉讼继续履行的请求，还好二审改判了。今天就聊下这个奇葩案件。
基本案情：2015年8月28日，买卖双方在地产公司的居间下签订《房屋转让合同书》，买家当日支付定金25万元，约定买卖双方需在9月10日前办理首期款资金监管手续，约定买家如不能取得银行按揭贷款，则需在得知不能获得贷款之日起五个工作日内以其他方式足额履行付款义务，合同还约定任何一方延迟履行义务超过5个工作日，对方可以解除合同，并追究违约责任。 2015年8月29日双方到中信银行办理了首期款资金监管手续，监管了三成首付，因卖家房屋老旧，中信银行在9月11日初审后要求买家增加首期款的成数，不然无法通过审批。买家接到银行通知后短信通知卖家银行贷款初审没有通过，要求变更农业银行继续办理按揭贷款手续，卖家以本人不在深圳为由，让买家等消息。9月22日卖家通过中介门店经理告知买家解除买卖合同。9月24日，买卖双方在中介处协商如何处理，买家表示愿意一次性付款购买房产，卖家明确表示因买家没有在得知银行拒贷的后的5个工作日内一次性付款，构成违约现场通知解除买卖合同，并由陪同来的人全程录音录像。10年21日，中介方发函催告卖家配合买家在中信银行补充办理增加首付款的监管手续，卖家接函后不予理会。买家在咨询我以后，自己起诉，后感到自己法律关系复杂又委托我代理。
一审中，卖家把双方的手机短信来往记录，做了证据保全公证，提交了9月22日曾要求中介人员通知买家解除合同时在场人员的证人证言，证明其早在9月22日已经行使解约权解除了双方的买卖合同。还提交了9月24日双方协商的照片，还让当时录像的人作为证人，证明在24日再次通知买家解除双方的买卖合同。因为9月24日买家有表示全款支付的意思表示，卖家不提供当时的录像记录，只提供买卖双方及在场人的照片和证人证言。
一审法院用买家没有在得知银行拒贷后5个工作日内向卖家表示一次性付款构成违约，卖家有权解除买卖合同为由驳回诉请。同时还匪夷所思的认定，“虽然原告在庭审中主张，被告只要在原告逾期履行义务超过5个工作日方可解除合同，2015年9月24日并不满足合同解除的时间条件，但原告亦无证据证明其在约定履行期限内向被告足额履行了付款义务。在庭审中被告亦表示不愿意将涉案房产转让给原告，涉案合同在事实上已经解除”。一审法院对买卖双方均确认的9月22日卖家通过中介告诉买家解约的事实，一字不提，而这一事实是我在买家诉状中和卖家答辩书中共同确认的事实，并且卖家还提供有证人证言证明该解约事实确实存在。
上诉后，二审用买家在9月11日知道银行拒绝贷款后，买家“按照合同约定应该在5个工作日内即9月18日前以其他方式足额支付购房款，其未能依约履行该项义务，构成履行延迟，但尚未达到合同约定的解除条件。根据合同约定，买方延迟履行付款义务超过5个工作日即9月25日后，卖方有权解除合同。而卖方于9月22日即提出解除合同，此时其尚不享有解除合同权利，其提前解约的行为构成根本违约，其解约通知亦不发生合同解除的法律效力”。遂撤销一审判决，支持了买家继续履行的诉讼请求，但因为买家在合同履行过程中存在延迟履行行为，诉请延迟履行违约金不予支持。
就这个奇葩案件我谈下自己的看法：
一、本案卖家之所以会败诉，主要是因为卖家错误的理解民法中日和工作日的区别，导致其在一审答辩书和自己提交的证据中，自己理直气壮的举证证明自己是违约方。
本案买家是在2015年9月11日知道中信银行初审不通过，并在当天把初审不通过的银行通知短信转发给了被告，并要求被告配合更换农业银行办理贷款手续。被告在9月11日知道买家贷款不通过后，以本人在外地为由，拖延时间，在过了10天后，在9月22日，也就是买家知道银行拒贷的后的第11天，通知中介告诉买家，因买家逾期履行一次性付款的合同义务，超过合同约定的10日构成违约，解除合同。这时间分寸拿捏的精准，一点都不耽误，可就是有一样合同约定的是工作日不是自然日，他不知道这二者的区别。
合同约定的是买家得知银行拒贷后5个工作日内其他方式足额支付购房款，加上合同关于违约责任条款约定的逾期履行义务超过5个工作日方可解除合同，实际上双方合同约定的解约时间和解约条件是买家得知银行拒贷后10个工作日没有其他方式足额支付购房款，卖家才有权解除合同。
本来本案买家对卖家在9月22日提前通知解约的行为是无法举证的，因为买家是在中介门店告诉的中介经理，让其转达给买家，转达也只是口头通知，买家并没有证据可以证明这一点。问题是，卖家在自己的答辩书中，明确确认买家在起诉状中陈述的该事实，并且让当时在场的工作人员提供了证人证言作为自己的证据予以证明。
卖家这样证明自己违约还不算，其还进一步提交了双方在9月24日的协商照片，及让照片中自己的朋友作为本案的证人出庭作证，证明在9月24日其再次通知买家解除合同的事实。但是对买家表示一次性付款的录像证据不予提交，自认为这样足以证明自己在9月24日已经正式的解除了双方的买卖合同。谁知聪明反被聪明误，按照合同约定的10个工作日推算，即便是9月24日，其还是没有取得约定的解约权。
二、本案买家在得知银行初审不通过后，能不能要求卖家另外换一家银行继续办理按揭贷款的问题。
合同是严格责任，合同中没有约定买家在得知银行拒贷后可以更换银行，并且明确约定买家在得知银行贷款不能后需要一次性付款的，买家需要按照合同约定一次性付款。需要注意的是，链家地产新版本合同中，对此有了规定买家可以二次申请贷款。
很多人合同观念淡薄，在得知自己的按揭贷款银行拒批后，通知卖家重新配合在其它银行继续办理按揭贷款，在合同约定的首期款监管时间前，你说可以换家银行，这还可以理解，毕竟合同约定的首期款监管时间没有到，但是在首期款监管时间到期以后，买家贷款不能，就要看下合同对此是如何约定的，一般的房产买卖合同均有买家获知贷款不能或贷款成数不够需要在多少天内补足的约定，不予贷款的所谓补足就是一次性付款。因此此时，买家只能在得知银行贷款不能后选择一次性付款，而不能要求业主重新配合再办理一次首期款资金监管，除非业主同意。在合同首期款监管办理时间后，银行拒贷后买家通知卖家二次配合办理按揭贷款手续的行为，我认为可以认定是买家以自己的行为表示不愿意按照合同约定的条件一次性付款，构成事实上的违约。
为了避免这样的情况出现，可以在合同中提前约定，买家可以有二次申请贷款的机会，也可以要求卖家提前办理资金监管，避免在资金监管期限过了以后，自己找的贷款银行不予审批，导致自己只能一次性付款。在对于购买商务公寓的买家和购买房龄超过20年的买家，一定要注意，购买这类房产，需要事先和贷款银行沟通好能不能办理贷款和具体的贷款成数。
三、本案一审法院没有正确的区分一般违约责任和根本违约责任。
所谓根本违约，主要是指合同一方当事人违反合同的约定，致使该合同的目的不能实现。其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。一般违约主要是区别于根本违约，因为一般违约并不导致合同的目的不能实现，在实践中有具体的赔付比例和标准，没有根本违约那么高的赔付比例。
本案买家没有按照合同约定在获知贷款不能后五个工作日内以其他方式足额履行付款义务，还没有超过合同约定的逾期履行的5个工作日的宽展期，只是承担延迟履行的一般违约责任，也就是按日承担延迟履行的违约金，尚没有构成根本违约的程度。而卖家在没有取得约定解约权的情况下，违法解除了买卖合同，其解约行为是根本违约行为。
四、本案一审法院错误的理解了《合同法》第九十六条规定的解约程序，买卖合同不存在事实解除的情况。
一审认定“在庭审中被告亦表示不愿意将涉案房产转让给原告，涉案合同在事实上已经解除。”是错误的理解《合同法》第九十六条关于合同解除的程序要求，拥有解约权的一方解除合同的通知到达合同的相对方后双方的合同才解除。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”
依据《合同法》的规定当事人可以解约的情况需要满足《合同法》第九十三条约定解约条件或九十四条的法定解约条件。当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。
一审法院在一审判决中在认为卖家存在没有取得约定解约权，非法解除合同的前提下，要求买家就卖家非法解约后提供足额购房款的事实提供证据，更是举证责任分配错误。在卖家通知中介，让中介把解除合同的意思告诉买家后，双方的法律关系只剩下卖家的解约行为符不符合《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解约条件的问题。只要买家能够举证证明卖家的解约行为不符合《合同法》第九十三条规定的约定解约条件或者第九十四条规定的法定解约条件，卖家的解约行为就构成根本违约，买家诉讼继续履行的诉讼请求就应该得到支持。
五、交易惯例由提出主张的一方当事人承担举证责任。
本案因为卖家的房产房龄超过20年，买卖双方在中信银行办理三成首付的资金监管协议后，银行经初审发现房龄超过20年，要求买家增加首期款的数额，在中信银行拒绝给买家出具书面的证明时，买家要想证明这是深圳银行审批房龄超过20年按揭贷款的商业惯例，需要提供证据予以证明。实际上长期从事地产的人士，都知道这样行规，但是到了法院，法院就需要你举证证明，当然这也说明一个事实，该法官对银行审批住房按揭贷款事项不熟悉。
法律依据是《合同法》司法解释二第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：
（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
结语：合同是严格责任，合同中约定买家在获知按揭贷款不能后需要一次性付款，除非卖家同意配合买家更换按揭银行继续申请按揭贷款，否则买家须按照合同约定在约定时限内一次性支付购房款，不然构成违约。
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