案情介绍
陈甲（化名）与王乙（化名）、王小乙（化名）通过中介公司的居间服务签订了《房地产买卖合同》，约定由陈甲支付500万元购买王乙、王小乙名下某房屋，其中先支付定金10万元，首期楼款240万元（不包含定金）于交易递件当天支付给王乙、王小乙，余下250万元应于递件成功当天支付。
签订合同当天，陈甲即支付了定金10万元，期后又获住房公积金和商业贷款共250万元的贷款批准，因此，陈甲通知中介公司、王乙和王小乙预约了递件交易。然而，王乙却要求陈甲先支付首期240万元，否则不配合办理递件交易。
双方协商无果，陈甲遂委托广东高睿律师事务所黄庆锋律师（以下简称黄律师，即本文作者）维权。
黄律师根据《房地产买卖合同》上的争议管辖约定，到广州仲裁委员会提起仲裁，请求解除合同，主张王乙、王小乙返还定金10万元，并按照合同约定支付陈甲相当于合同价款10%的违约金50万元、赔偿陈甲已支付中介费、办理按揭贷款服务费和律师费的损失。
仲裁审理过程中，王乙、王小乙答辩称：
首先，作为房屋共有人的王小乙没有在《房地产买卖合同》上签名，合同上王小乙的签名其实是王乙代签的，因此王乙对房屋没有处分权；
其次，2008年6月30日，王乙与王乙前夫离婚时约定，名下房产包括涉案房屋按三分之一分配，即由王乙、王小乙、王乙前夫共有，但本次交易未征得王乙前夫同意，且王乙前夫现已提交书面声明表示不同意出售。
基于以上理由，王乙、王小乙认为涉案合同无效，因此仅需向陈甲返还10万元定金，其它仲裁请求应予以驳回。
广州仲裁委员会查明，合同上王小乙的签名是王乙代签的，而不动产查册表上仅显示王乙和王小乙为权属人。经审理后，广州仲裁委员会认为涉案合同合法有效，王乙的行为构成违约，裁决解除涉案合同，王乙应向陈甲返还10万元定金、支付50万元违约金，以及赔偿陈甲为维权所支付的5万元律师费；仲裁费54305元由王乙承担。
裁判要旨
广州仲裁委员会认为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：
“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
因此，王乙签订买卖合同时没有处分权，并不会导致合同无效。但由于合同是王乙一人签订的，条款仅约束陈甲和王乙。
高睿黄律师分析
无权处分的合同是否有效，我国《物权法》第十五条也有相关规定：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
由此可见，涉案合同不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，即使王乙没有房屋处分权，也并不影响合同的效力，王乙应当受合同条款的约束。
延伸思考：在王小乙明确不同意出售房屋的情况下，陈甲能否请求继续履行合同、办理产权变更登记手续？
关于本案《房地产买卖合同》的效力 ，广州仲裁委员会已经进行了论述，而在司法实践中，法院和仲裁委的裁判观点基本上都认为合同是合法有效的。然而，假如在本案中，陈甲请求继续履行合同，能否获得支持呢？
实务中有两种不同的处理意见：
第一种观点认为，既然《房地产买卖合同》是合法有效，加上陈甲作为善意第三人，当然可以请求继续履行合同。
第二种观点认为，能否继续履行，应当取决于共有人的意思，假如共同共有人王小乙不同意出售，那么王乙不能取得房屋的处分权，即办理产权变更登记手续无法实现，因此，陈甲主张继续履行合同的请求无法得到支持。
高睿黄律师说法：
我比较认同第二种观点。
根据我国《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
本案中，作为共同共有人王小乙，已明确表示不同意出售房屋，因此不符合《物权法》第九十七条“全体共同共有人同意”的条件，继续履行合同的请求则不能得到支持。
案情后续
王乙对仲裁裁决不服，向人民法院申请撤销仲裁裁决，法院经审理后认为王乙申请撤销仲裁裁决的理据不足，驳回了王乙的申请。
仲裁裁决生效后，王乙不履行支付义务，陈甲的代理人黄律师向法院申请强制执行，然而，王乙仍然无视法院的执行通知，不主动履行，于是，黄律师依法向法院申请限制王乙高消费。期后，王乙出行时发现自己不能购买动车票，才知道自己被法院限制高消费，便急急忙忙联系黄律师，主动履行了仲裁裁决的支付义务，黄律师遂申请法院结案、解除对王乙的高消费限制。
黄律师提醒：
虽然陈甲最终赢了官司，也拿到了违约金，但其最初买房的目的没有实现，也耗费了不少时间和精力去维权。黄律师提醒各位买家，在签订二手房购房合同前，应查清楚房屋的权属情况，无论有多少个共有人，都要求全体共有人一起现场在合同上签字。
问题来了，是不是这样就万无一失呢？假如是夫妻共同财产，房产只登记在一人名下，买家又该如何拆招呢？
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黄律师从事法律工作超过16年，执业前曾在民营上市公司和外资500强公司的法务部门工作多年，现为广东高睿律师事务所执行合伙人，包子律师团队创始人、律师，中国广州仲裁委员会仲裁员，曾经和正在服务50+家不同行业的大、中、小型企业提供常年法律顾问服务，掌握一套完善、科学的企业法律顾问服务流程和方法技巧，同时也为客户处理过200+个案的各种经济合同纠纷、房地产纠纷（50+）、知识产权纠纷、劳动人事纠纷等诉讼和仲裁案件，以仲裁员身份裁决10+个案，熟悉企业、个人合规和法律风险，能针对性为企业、个人提供经营管理和其他法律建议。
——黄庆锋律师
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