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本案本是一起事实清楚、证据充分、法律适用清晰，作为购房人的原告必然胜诉的普通民事案件，但是，由于原告坚持要求法院将两个独立合同的解除诉请合并审理，原告的代理律师对原告固执己见的合并审理请求未加专业指导和专业操作，导致本案历经一审、二审、再审且均遭驳回原告诉讼请求，耗时费力、劳民伤财且浪费司法资源。
1案情回放
基本事实：
2014年5月27日，原告孙某炜、孙某妍与被告万某公司签订《浙江省商品房买卖合同》（下称买卖合同），主要约定原告孙某炜、孙某妍向被告万某公司购买位于杭州市良渚街道通运街181号的宸北花苑商铺，建筑面积36.45平方米，商铺层高不低于4.2米，总价款人民币984408元，于2015年8月31日前交房。
在签订《买卖合同》的同时，被告万某酒店公司与原告孙某炜、孙某妍签订《北宸之光商铺租赁合同》（下称租赁合同），主要约定原告孙某炜、孙某妍与被告万某公司签订的《买卖合同》项下的商铺，在该商铺交付后直接交由被告万某公司统一出租，租期自2015年9月1日至2018年8月31日。
前述两份合同签订后，原告孙某炜、孙某妍依约向被告万某公司付清购房款。但事后，原告孙某炜、孙某妍得知被告万某公司拟交付的181号宸北花苑商铺房层高实际仅为3.6米，与销售时销售人员极力推荐、介绍该商铺最大特色与优势就是层高4.2米与合同约定的4.2米事实上相距甚远，相差足有0.6米之多。为此，原告孙某炜、孙某妍就该问题多次联系被告万某公司，被告万某公司来函告知系因销售人员工作失误，在合同中将商铺层高数值填写错误。
原告观点：
由于商铺实际层高仅为3.6米，不能进行内部加层或隔出阁楼，实用面积和商业价值大打折扣，不能实现原告孙某炜、孙某妍当初购买的目的，被告万某公司的行为已经构成欺诈，严重损害了原告孙某炜、孙某妍的合法权益；与此同时，被告万某公司系被告万某企业股份公司的项目公司，原告孙某炜、孙某妍是相信被告万某企业股份公司的知名品牌和良好信誉，认定其房产肯定质量优秀才决定购买其商铺，因而被告万某企业股份公司应该与被告万某公司对原告孙某炜、孙某妍所受的损失承担连带赔偿责任。鉴于原告孙某炜、孙某妍与被告万某酒店公司签订的租赁合同与该商铺的买卖合同系同一标的，系该买卖合同的从合同，在解除商铺买卖合的同时，租赁合同也应当同时予以解除。
原告诉请：
1、确认原告孙某炜、孙某妍与被告万某公司签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2015年8月21日解除；
2、判令被告万某公司返还原告孙某炜、孙某妍购房款人民币984408元，并支付利息人民币80721.46元（按1-3年期银行同期贷款利率暂计至2015年9月26日，此后仍按该利率标准计算至房款付清之日止，）；
3、判令被告万某公司按照购房款三倍标准赔偿原告孙某炜、孙某妍人民币2953224元；
4、判令被告万某企业股份公司对被告万某公司前述返还购房款和赔偿承担连带清偿责任；
5、确认原告原告孙某炜、孙某妍与被告万某酒店公司签订的《北宸之光商铺租赁合同》已于2015年8月20日解除；
6、判令由被告万某公司、万某酒店公司、万某企业股份公司承担本案全部诉讼费。
2两个解除合同之诉能否合并审理
原告当初要求将本案中的《买卖合同》、《租赁合同》分别解除的两个诉请合并审理，主要理由是两份合同所涉及的商铺系同一标的物，《租赁合同》是《买卖合同》的从合同。这个理由，相信是原告的代理律师盲目套用最高院的相关司法解释，忽视了本案中两份合同的独立性，误解了所谓的主从关系，也误导了原告的诉讼策略。
1、最高院司法解释规定，商品房买卖合同与担保贷款合同可以同时解除
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
之所以如此规定，是因为担保贷款合同一是担保贷款银行为了促使购房人与开发商实现房地产买卖合同的目的，两份合同具有关联性；二是按揭贷款合同中开发商是购房人偿还贷款的担保人，两份合同的当事人具有一定的重合性；三是当买卖合同解除后，开发商须将按揭款归还给按揭银行，两份合同因解除后的钱款返还产生了不可回避的牵连性。因此，为了便于查清案件的全部事实，也便于合同解除后各方权利义务的顺利实现，最高院如此安排具有法理依据和现实需要。
2、买卖合同解除与租赁合同解除不能合并审理
买卖合同的双方主体是开发商与原告，租赁合同的双方主体是原告与经营商；买卖合同的目的是原告购买房屋，租赁合同的目的是原告出租房屋；租赁合同与买卖合同尽管涉及的标的物即商铺具有同一性，但租赁合同并不是买卖合同签订、履行的唯一前提或者目的，不存在主从关系。
假设，买卖合同与租赁合同合并审理，如果买卖合同解除了，租赁合同能否必然解除？租赁双方之间是否存在预收租金及水电费押金的没收或返还、租金或者经营收益是否欠缴、商铺是否有损坏等等，在同一个案件中难以查明，上述事实或者责任与开发商完全没有关系，且本案中作为承租人的经营公司没有提起反诉，有可能丧失某些诉讼权利。因此，将本案两个合同解除之诉合并审理，无论从法理依据还是案件事实、案件处理上都是走不通的。
3案件裁判结果
一审法院认为；原告孙某炜、孙某妍依据签订的《浙江省商品房买卖合同》与《北宸之光商铺租赁合同》一并提起的本案诉讼，虽然，其租赁合同与买卖合同所涉及的商铺标的物相同，但是，这两份合同的签订主体不同，权利义务亦各不相同，其形成的法律关系也不存在主从性，因而将各不相同的合同形成的权利、义务合并在一案中审理，不利于查清事实。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告孙某炜、孙某妍的起诉。
二审法院驳回了孙某炜、孙某妍的上诉请求，维持了一审裁定。
再审法院驳回了孙某炜、孙某妍的再审申请。
4碰壁后原告重新起诉，案件峰回路转
原告孙某炜、孙某妍经历上述一审、二审、再审三个程序的败诉后，终于弃用原来的代理律师，重新以相同的事实、证据起诉要求解除《买卖合同》，一审法院判决如下：
一、原告孙某炜、孙某妍与被告杭州万某置业有限公司于2014年6月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告杭州万某置业有限公司返还原告孙某炜、孙某妍购房款人民币984408元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告杭州万某置业有限公司支付原告孙某炜、孙某妍利息损失人民币122764元（以984408元按年利率6.15%自2014年6月14日起暂计算至2016年6月13日，此后至本案判决确定履行付款之日止的利息仍按该标准另行计算），于本判决生效之日起十日内付清。
5本案启示
作为执业律师，在代理民事案件之初，除了对案件事实、证据进行细致分析和充分准备外，还需要找准法律适用，制定合法、合规、可行的诉讼策略。结合本案，当一审法院向当事人释明，本案中的《买卖合同》与《租赁合同》分别解除之诉不可合并时，就应明白合并审理缺乏明确的法律支持，法院绝不可能在诉讼程序上轻易犯错，这时，撤诉后分别起诉尚未不可，恐怕也是唯一的正确途径，事后也被原告重新起诉后法院判其胜诉所证明，但代理律师未有对当事人正确指导和专业操作，导致本案历经一审、二审、再审且原告诉讼请求均被驳回的不利后果。
但愿律师同仁面对固执己见的当事人，能够予以专业指导和专业操作，不再误入歧途，浪费司法资源。
兰天律师
北京市盈科（深圳）律师事务律师，股权高级合伙人。前资深法官。
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