一般纳税人住房出租收入如何缴纳增值税

　　一般纳税人出租不动产，主要涉及增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税和企业所得税等，具体政策如下：

　　一、增值税。营改增之前取得的，可以适用简易计税，征收率5%;营改增之后取得的(2016年5月1日)，适用一般计税，税率9%。特殊规定：自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

　　注意：如果一般计税选择简易计税，相应已抵扣的进项要转出;另外，企业为聘用员工提供的不动产租赁服务属于非经营活动，既便收取租金也不需要缴纳增值税。

　　二、房产税。一般的房屋出租，按照租金的12%缴纳房产税;企业向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。属于小型微利企业，于2022年1月1日至2024年12月31日减半征收。

　　三、印花税。需要按照“租赁合同”缴纳印花税，税率千分之一。属于小型微利企业，于2022年1月1日至2024年12月31日减半征收。

　　四、城镇土地使用税。按照不动产所在地税额标准计算。属于小型微利企业，于2022年1月1日至2024年12月31日减半征收。

　　五、企业所得税。不动产出租收入属于企业所得税的应税收入，应按规定依法计算缴纳企业所得税。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，出租人“可”在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：赵辉
 

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　　2021年9月的解析——

一般纳税人住房出租收入如何缴纳增值税

　　正常情况下，一般纳税人出租住房收入区分情况：营改增之前取得的不动产对外出租收入可以选择简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳增值税;对营改增之后取得的不动产对外出租收入只能按照一般计税方法计算缴纳增值税，增值税税率为9%。但为了支持住房租赁市场发展，现行政策即《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定：“住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。”

　　适用该政策必须应注意以下四点：一是住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。二是向个人出租住房。出台该政策的本义就是为了鼓励企业住房出租，扩大住房租赁市场。三是出租的是住房并没有要求不动产取得时间，也就是说即使不动产是2016年5月1日以后取得也可以适用政策。但应当注意的是：如果是营改增之后取得的不动产专门作为住房出租选择简易计税的，对原取得不动产时已抵扣的进项税要按照转用住房时房屋的净值转出进项税。四是该政策自2021年10月1日起执行。

　　注意：企业向本单位员工出租的住房收入，虽然有偿提供了租赁服务，因为提供服务的对象是本企业的员工，在增值税上，对于“单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务”属于非经营活动，因此不需要缴纳增值税。

　　来源：中汇十堰分所   作者：纪宏奎