案情概要：
父亲于1976年按政策获得福利房的购买资格，小弟称自己也参与了部分出资，和父亲一起购买了房屋，所有权登记在父亲名下。父亲死后，房屋一直未予分割，直到母亲去世子女才开始商量继承事宜，小弟这时才发现福利房的所有权已经转移至大哥的儿子名下，而对此小弟之前毫不知情！
对此，大哥声称父亲对于房子的50%份额，小弟曾经和自己一起在公证处做了放弃继承的声明，放弃的后果是母亲对于房子就获得了100%的产权。但事后母亲却偷偷把房子过户给了大孙子，但事实上过户时采用的不是赠与而是买卖方式。
小弟认为这套房子自己有部分出资，自己本来就有部分份额，而后来的继承公证自己则是受大哥所欺骗。
案件分析
在上面的案例中，老母亲的行为究竟应该如何认定，是买卖行为还是赠与行为？而在当初购房中，小弟的出资对于房屋的产权认定又有何影响呢？
一、子女为父母出资购房的产权认定
本案中，小弟认为自己曾经是和父亲共同出资购房，觉得这套房子自己也有部分份额。但是本案中的房屋属于房改房，房改房属于国家的福利性分房，要求购买者具有特殊的身份，并不向社会公开出售。因此，小弟并不能取得房改房的所有权，所有权是以小弟父亲的特定身份购买的，应认为房屋所有权人是小弟父亲。
实践中，对于父母购房子女出资的情况，父母与出资子女就房屋权属有约定的，从约定；无约定的，原则上子女的出资行为不足以变更房屋产权归属，所购得的房改房应为父母共同财产，父母去世后作为父母的遗产。对于出资子女的出资额，可以作为父母向其所负债务，以遗产进行清偿或在分割房屋份额时予以考虑。
二、以买卖过户完成赠与的法律风险
母亲将房屋过户到孙子名下，采用的是买卖方式，以一个非常低的价格完成产权移转，实际上达到了赠与的目的。那母亲的行为究竟应该如何认定？
若是认定为赠与行为，则母亲将房子赠与给孙子的法律行为有效，通过变更登记至孙子名下，则小弟对房子无任何请求权。相反，若是认定为买卖行为，则继承人有权主张未支付的购房款。司法实践中对于这一法律行为的认定，往往考虑相关证据是否充足。
一般而言，当事人签订的买卖合同是证明买卖行为的有力证明，法院会基于这一证明来确定属于买卖关系，若对方提不出相反证明属于赠与，则支持原告诉求。
但法院也并不会仅仅从表面形式上就否定了赠与的可能性，其往往会参考买卖合同交易对象的选择、远远低于市场价的交易价格、未约定支付价款的义务和方式、未支付对价即办理完毕过户手续、办理完毕过户手续后又从未追索对价等证据，以及相关证人证言来确定当事人双方的真实意思表示。
律师支招
▶ 小弟基于对房屋的出资主张产权难以获得支持。因为房屋是父亲单位分配房改房，当时是以父亲的名义购买，事后也没有约定房屋的产权有小弟的份额。在这种情况下，小弟只能主张债权返还出资。
▶ 小弟没有认识到放弃继承权的法律后果。父亲去世后没有遗嘱，房屋的50%份额应作为遗产进行法定继承。小弟本来可以继承房屋的六分之一份额，在母亲和哥哥的安排下，到公证处办理了放弃继承的公证，在法律上就不再享有对父亲遗产的继承权。所以，在放弃权利时一定要考虑清楚。
▶ 实践中，很多父母想把房子赠与给子女。但在过户的时候，基于避税和操作简便的考虑，常采用买卖方式完成过户，事后并未付款，这其中其实存在很大的法律风险。发生诉讼后需要进一步认定到底是买卖还是赠与，要视具体情况分析母亲的真实意思表示。本案如果认定为买卖，那么弟弟可以主张分割购房款，但基于母亲以远低于市场的价格（5万元）过户给大哥的儿子并且事后从未主张过购房款等证据，认定为“假买卖真赠与”可能性较大，弟弟的主张存在败诉的风险。
徐 阳
《法律讲堂》生活版主讲人，北京市隆安律师事务所合伙人、北京市劳动争议仲裁委员会兼职仲裁员、北京市律协劳动与社会保障专委会副主任、北京市朝阳律协民事业务研究会副主任、执业12年，擅长婚姻、继承、劳动等民商事法律业务，有丰富的实践经验。
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