任泽平是房地产业的网红，其总结的三句话：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，成为近几年房地产从业人员的分析框架，也成为房地产投资人员的理论指南。
上述三句话从10-20年的时段来看，没毛病。但从中国房地产业的整体发展来看，决定房地产发展的核心因素是政策，是国家对于房地产行业的态度。人口、土地、金融，只是政策的表现手段而已。
从大的时段来划分，整体房地产业的发展分为三个大的阶段，第一个阶段是住房福利阶段（1997年以前），第二个阶段是住房市场化阶段（1987-2017年），第三个阶段是以保障为主、市场为辅阶段。
下面我就按三个阶段分而述之，并附述家庭资产配置的策略建议。
50岁以上的人，在上世纪90年代初期20岁以上，基本已经进入社会参加工作，赶上了福利分房的尾巴。
如果是在体制内，就面临结婚分房问题。那个时候还是单位分房，不过要论资排辈。如果和父母在同单位，那就沾光了，可以住父母的房子，然后父母再重新排队。父母再重新排队的理由，是家庭人口增多，不够住了。啃老是有道理的。老资格在论资排辈的年代，永远胜出。
楼梯房，源于网络
那时，单位自己盖房，然后给员工分配住房，是福利分房，员工不花钱。在1997年以后住房市场化后，员工福利房社会化，员工交一定费用后，就算是商品房了，有了房产证。
福利分房年代，单位小的、效益不好的，没有能力盖房，员工就只能到房管局租房。房管局的房子是哪里来的？一部分是公私合营时期没收的、充公的住房，一部分是国家投放资金建设的。
那个时期也有私人住房，就是公私合营时期留给有房阶层自己住的房子，多余的已经充公。
效益好的企业福利分房阶段，都是楼梯房，最高6层。一梯三户，建筑面积在60-80平方之间，两室或三室。那个时候计划生育，都是一个孩子 ，三人之家，两室就够住了。所以两室分给一般员工，三室分给单位领导。那个时候，领导们的住房也不能想多大就多大，按级别有住房标准。
上世纪90年代，也有少部分的商品房了。因为国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了住房建设的进程，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通了。于是就有了“住房改革要走商品化的路子”的住房制度改革。
如果只是在体制内上班，是买不起商品房的。当时我有同事，离职下海，几年时间就买了商品房，120平，三室两厅，特别羡慕他们。
福利房，只能解决居住，虽然分到福利房自己不花钱，但想改善居住品质，全款买，在单位上班还是不行。
改革开放后，社会进步了，经济发展了，老百姓需要追求美好生活。这个时期，就全面进入了住房社会化，货币化分房新时代。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
全面进入到住房市场化阶段，经过了长达20年的探索时间。1978-1988年是逐步探索和试点，从1988-1997年在全国逐步推开和深化。直至1998年全面铺开。
我了解到深圳对政策敏感的人士，从1990年代就开始贷款买房了，这意识有多超前。深圳毗邻香港，香港的房产投资理念，还是给了深圳从商人士以启发和借鉴。深圳这个城市的发展受益香港，深圳人的财富观念也受益香港。虽然香港的土地财政模式最终走向了瓶颈，引发了诸多社会问题，但对于发展前期的深圳及中国的快速建设，还是起到了正面的积极的意义。
下来就是要看如何破解香港土地财政进入瓶颈模式不在内陆重演。
全国住房市场化大幕拉开是从深圳1987年12月中国第一场公开的土地拍卖会开始的。住房市场化首先是土地使用权市场化，这是一场深刻的变革，也可以说是破冰之旅。
但之后的进程是比较缓慢的，虽然海南1992-1993年经历了房地产热，泡沫也破裂过，但全国总体进程并不快。
住房市场化快速发展还是在1998年及以后。这一年，银行系统开始大力增加个人住房信贷业务。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。
但在那个时候，贷款买房不符合中国人不借钱消费的传统消费观念，用贷款买房的人并不多，很多人都是攒够了钱才买房。贷款还要给银行利息，总感觉不划算。
可是深圳那个时候贷款买房的人多。因为看到了香港房地产业的发展，同样的资金量，贷款可以买多套，房价上涨的金额远远超过银行利息。深圳人财富意识觉醒比较早，受香港及海外华侨影响比较大，较早接受了商品经济、市场经济的观念。
深圳的房地产市场化领先于内陆，所以，过去20年间，房地产上涨行情的启动，都是源于深圳，并不是一些北京人说的深圳是政策宽松。
正是源于房地产的市场化，以及个人住房贷款的推进，房地产经过了20年的上涨态势。虽然其中有曲折，上涨快了抑制，然后库存增加，土地流拍，然后再放松，再上涨，再抑制的循环往复。而且由于贷款运用越来越多，杠杆逐渐增大，房地产的泡沫也越来越大，房价上涨越来越快速。以至于2015年-2016年一年涨幅就达到100%，而且还是一线城市的房价。涨得有些恐惧，有些焦虑。很多人感慨，一年不买房，十年又白忙。
这个时期的住房在很大程度上，已经脱离了居住属性。金融属性的强化，让更多住房开始空转，买来就是为了涨价后卖出。几个来回的加价倒卖，再加上宽松的货币资金助力，房价就噌噌往上涨。
也正是因为商品房带来的巨大利益，城市层面没有建设保障房的动力，开发商更是将建设保障房视为负担。在20年的房地产市场化进程中，保障房一直是缺位的。甚至有的城市将单位团购房列为保障房，滥竽充数。有的城市把安居房分配给开豪车的人。本来保障房就不到位，还进行这样的操作，可见保障房基本没有起到保障的作用。将应该得到保障的人赶到了商品房市场，加剧了一线城市商品房供应的短缺，使低收入人群的居住环境长期得不到改善。
房价涨幅太快，保障房跟不上，牵涉民生，国家层面焦虑；房价涨幅太快，利益驱动杠杆太高，涉及金融安全，金融监管高层焦虑；房价涨幅太快，房租也跟着上涨，实体店铺焦虑；房价涨幅太快，手中房子少，家庭资产相对贬值，也焦虑；刚需眼看着上不了车，买房难度越来越大，更焦虑。
如果在公园溜弯，遇到10个人，其中有至少3组人在谈论房子。老百姓关注的焦点在房子上，这对于城市的发展来说，不是什么好现象。
房价涨幅太快，利好的是手中房子多的，土地受益者，开发商，高杠杆炒房者。还由此衍生了“上班不能财务自由”“劳动不能致富”“人人皆可买房，人人皆可实现财务自由”的非主流价值观，这对于一向以勤劳著称的中华民族来说，是多么大的讽刺。
住房市场化，加快了中国城市化进程，百姓居住环境得到了很大改善，这是必须要肯定的。但是高房价带来的弊端，如抽血实体经济，影响年轻人的创新热情，以及引发的次生危机，如年轻人因为生活压力大不愿结婚不愿生孩子，新出生人口断崖式下跌，也是必须要重视的。#专家：中国年出生人口或将跌破千万#
住房福利分房的路子走不通，市场化为主的路子现在也遇到了瓶颈，必须到了要解决的时候了。
于是，住房改革的第三个时代来临。
这个阶段，以“房子是用来住的，不是用来炒的”定位开始。
这个定位的提出，最早是在2016年12月中旬。“要准确把握住房的居住属性”，是这一定位的核心要点。
为什么说这个阶段以保障为主呢？一是当前住房的主要矛盾是保障房不到位的问题。保障缺位的现象要补上来。过去大力发展住房市场化，已经做到了，或者已经过了。现在进行纠偏，当然保障是最重要的。二是国家层面的要求“租售并举”，租放在售的前面，租就是保障体系，比售商品房重要。三是住房的金融属性增强，民间开始有组织的炒房，业主报团涨价，深房理事件的爆出，炒房是多么的疯狂。四是住房关系民生，民生无小事，保障体系就是解决民生问题。
更何况，解决贫富差距，也是国家治理的重要内容。通过“租售同权”来保障租房也能享受正常的医疗、教育等公共服务，以此抹平贫富在享受公共服务方面的鸿沟。
如深圳方面，近两年将保障房的建设，放在了商品房的前面。深圳住房市场最大的变化，是处处可见人才安居房的建设现场。
深圳人才安居房
2018年，深圳调整住房结构，人才住房、安居房及公租房占新增供应60%。2018年至2035年，全市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
可见，在未来的住房建设中，深圳将保障房放在了第一位。
房住不炒提出来有四年多的时间了，落实最好的城市群是京津冀。因为雄安新区从成立那天起，就提出了不走土地财政的老路子。鉴于雄安新区的定位，这就给京津冀城市群未来的发展定了调。
当时，很多人并没有重视这个变化。
近几年京津冀城市群中各城市的房价变化是一致的。北京从2017年调整以来，到去年底成交量才有回暖，除了学区房，房价与2017年最高点还有差距。天津、河北一直是阴跌状态，特别是环京，房价已经腰斩。很多人分析认为，是北方环保要求，很多行业的发展受到了限制，是北方的经济不活跃形成的。其实，还是政策原因，是房地产行业发展的调子变了。京津冀城市群的房地产市场最能体现这个变化。
在政策风向方面，京津冀城市群就是标杆。
珠三角、长三角的房地产调子，一定是要向京津冀看齐的。
去年，深圳房地产调控开始向长沙取经，就说明了已经开始转变了。过去，深圳房地产的问题，都是去香港取经的。长沙取经回来后，就有了二手房指导价，从根本上遏制住了二手房的炒作。
保障的归保障，市场的归市场。没错是这样，但是保障体系没有建立起来的时候，市场的就不能归市场。所以，几乎全国范围内的热点城市，一手房公正摇号，向刚需倾斜。二手房执行指导价。虽然当前指导价是银行贷款发放参照的标准，因为首付增加，市场转冷，二手房价会向指导价靠拢的。这样国家就控制住了二手房价未来的走势。
很多人会说，二手商品房就应该放开交易，不应该有计划的成分。但是，住房关系到民生，在保障体系没有建立起来之前，限购、限贷、限价、限售等的国家调控也是应有之义。
估计以保障为主，市场为辅的阶段，不少于15年。当像新加坡那样保障体系建立起来后，就是保障、市场并重的阶段。那时，市场化的商品房价格再高，因为民生得到了保障，也不会出现任何社会问题。反过来说，民生得到了保障，商品房也不会再大肆炒作，因为接盘的人没有那么多。
所以，对于中国房地产来说，最核心的影响因素就是政策，而不是人口、土地、金融。。
对于投资来说，有专家分析，中国房地产经过了黄金时代的发展，现在进入了白银时代。这基本上是错误的认知。政策决定成色。
对于大众来说，1997年之前，是铁锈时代；1998-2016年，是黄金时代；2017年以后，是青铜时代。
一个国家的发展，看大的机制体制；一个城市的发展看产业结构和改造升级的能力；一个行业的发展看国家对这个行业的态度，也就是国家意志。从个人投资角度来说，无论是创业还是财产性投资，都要首选国家大力支持扶持的行业。
很明显，房地产行业已经不是大力支持和扶持的行业。从雄安新区的发展路径（不走土地财政老路）到疫情期间的经济振兴举措（短期不以房地产作为刺激经济的手段），房地产行业已经完成了其历史使命。未来房地产行业也不是不重要了，是其重要的点发生变化了。从过去刺激经济增长到了保障民生方面。
现在普通老百姓的家庭资产，基本上全是房产。房地产经过20年的大发展，拥有一套商品房的是大多数，不少家庭拥有两套商品房或更多。随着房地产行业进入新时代，持有的房产除了自住外，要么出租实现住的功能，要么离场寻求其它增值通道。
有一项研究表明，十四五期间，居民有将房产部分转变为金融资产的现实需求和动力。因为房地产本身的属性，总额高，流动性差，交易成本高，一年之内房价不涨5%，就覆盖不了持有成本，不涨10%，交易就会亏损。
深圳现在的房产市场，一手房限价公证摇号，二手房指导价，买房难度越来越高，需求会减弱。贷款成数降低，金融属性变差。分配过程计划的成分越来越多。即使人再多，地再少，但有效需求减少（严格购房资格、增加保障房），房地产市场也掀不起大浪来。
关于金融资产，我是不赞成普遍老百姓买股票或股票型基金的。原因不多说，因为绝大多数散户都是当韭菜的。看看这些话题#今年清盘基金已达57只 激增近150%#，就知道股票或基金市场不是普通老百姓能够参与的。
其实市场上是有收益不错的金融类产品的。本文不做探讨。
国家层面也在开辟适合老百姓实现保值增值的通道，如不动产信托方面，等等。值得关注和研究。
总之，对于有投资需求的群体来说，房地产已经不是最佳选择。因为这是政策决定的，政策大环境已经发生了根本性变化。不论长期人口增长不增长，中期土地供应多不多，短期金融宽松不宽松，政策决定成色，政策决定空间。
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