在东太湖,“左边吴中,右边吴江”,就是总规划面积180平方公里的苏州太湖新城。这个号称世界级湖区的新城,跨越吴中区和吴江区,由苏州市政府统筹协调规划,复制了园区先规划,再建设的步调。如果说苏州湾是21世纪苏州城市建设的“最大亮点”,那么太湖新城便是“太湖时代”苏州湾建设的“最大亮点”。
那么问题来了,吴中吴江两片太湖新城,谁更能代表苏州湾?
区位篇
从具体区位来看,两者同属苏州市委市政府'一核四城'城市发展战略的重要组成部分,同享太湖湖景,同有轨交4号线联通市区。交通,环境,政策可谓不分伯仲,然而,北有科技城,高铁新城可做替代,东有城北、运东、尹山湖片区更近园区,在未来地产脚步放缓的前提下,它们的居住价值显然要大于投资价值。
但如果真用于投资,毕竟隔开一个苏州湾大桥,又有待建的轨交7号线摩拳擦掌,吴中太湖新城略胜一筹,何况做最坏的打算,未来地产粗放型经营不再吃香,新城吸引力下降沦为鬼城,吴中片周边土地潜力更大,也更容易出手或保值。随着2020年苏州的大交通网络的基本成型,这项优势会逐渐淡化但不会消失。
俗话说,无配套就无人气。在配套建设方面,吴江太湖新城在生活休闲配套上更胜一筹,新城吾悦广场,华润置地万象汇正在营业;水秀天地开始装修。伴随大批房企入驻,阅湖台音乐喷泉、东太湖生态园、苏州湾美食新天地、吴江中学、北外附属苏州湾外国语学校、吾悦商业综合体等项目的竣工开放,苏州文博中心、苏州第九人民医院、苏州韩国学校等一批高端配套加快建设,再加上西环高架的南延及轨道交通4号线通车,吴江太湖新城的地段价值已经可以实打实的感受出来。
反观吴中太湖新城,公共配套远未完成,入驻房企也相对较少。RBD地下空间、轨道交通7号线、逸林商务广场、歌林小镇综合体、天鹅港、天鹅湖公园、七子水街、能源中心、木林村安置小区、太湖新城小学、三甲医院等茫茫多的高端配套都是在建或待建状态。比吴江发展要慢上不少。
谈过区位配套,再谈发展前景。缺乏产业结构导入是吴江太湖新城最大的问题,金融服务业和高新产业进驻苏州首推园区,其次新区。吴江想要高端定位,本身却以制造业为主缺乏尖端产业,同时发展规划上提到的园区新区也都在做,难免步人之后。吴中太湖新城总体人口导入思路是以优质的居住环境以及优质的基础教育吸引高层次人口入住,显然更为高明,但政策落实力度较差,就看其落实如何。
需要关注的还有炒房客群体,吴江太湖新城去年投资客太多,以后的入住率可能会有点慢,核心区域房价也涨到了2万左右,也让刚需一族望楼兴叹,然而有必要指出的是,正如当年无锡太湖新城建设时着眼蠡湖板块,抛开吴中太湖新城选择吴中城南板块,越溪板块也是购房投资的折中之策,这个环节双方战平。
两片新城输赢,不只在于政府的投入,更取决于人口的导入,学区医院等基础建设,以及工作产业的导入。但毫无疑问的是,相比很多相城居民第二套房选择逃出相城,吴中虽慢,但只要经济不崩盘,就仍然具有吸引人的潜力。而随着东西环快速路的南延,吴江片的价格洼地也会逐渐向下一个尹山湖靠拢。未来五年,究竟谁才是南苏州的最强王者?谁又能成为苏州湾的真正核心?苏州湾能否成为下一个金鸡湖?我们拭目以待。
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