时势造英雄，长租公寓在 2018 年迎来了天时地利人和的最佳时机。最近，越秀长租公寓项目逐渐走入公众视野。
2018年，长租公寓迎来了一个增长的爆发期，在市场大环境和国家政策双重推动下，各大房企纷纷启动长租公寓项目，早两年就被认为是“风口”的长租公寓在2018年已经成为资本和资源追逐的“新宠”，有媒体甚至把长租公寓比作在2017年的共享单车。
近日，越秀长租公寓信息化系统建设正式启动。作为广州市资产规模最大的国有企业集团之一、同时也是全国地产50强企业，越秀集团长租公寓项目引发了广泛的关注。
根据此前媒体的报道，前 20 强房企至少已有 15 家进入长租公寓市场。
再来看一组数据：按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年中国流动人口数量预计为2.5亿以上，将带来巨大的租房居住需求，由此长租公寓的整体市场规模也将从千亿上升到万亿。
宏观政策无疑大大地推动了长租公寓行业的发展——国家政策坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并且继续对增量市场进行强有力的调控。资本方面，一系列REITs类产品不断推出，为市场带来了大量的发展资金。
有了资金的支持，长租公寓面临的一大难题迎刃而解，迎来了新的发展机遇， 不过这一领域的竞争也无比激烈。目前已经有多股力量介入了长租公寓业务，市场竞争进一步激化。房产行业，如碧桂园、保利、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等纷纷开拓长租业务；互联网行业，阿里、腾讯、京东等大公司入局；中介公司如链家、我爱我家等加入；金融行业，中信银行、建设银行、中国银行等加入；酒店业，七天酒店、好家、汉庭都有长短期租房业务。
从2002年开始至今，长租公寓在中国从无到有已经经历了10多年的发展，2014年长租公寓迎来了互联网和资本两大浪潮，真正站到了风口之上。但是，此前长租公寓并没有得到快速发展，主要原因可以归结为以下几点：
1、盈利难：这是核心难题。长租公寓的收入模式主要为租金差、管理和生活服务，其中租金为主要收入来源。但是纵观整个行业，目前能够实现盈利的公司还很少，没有很好的盈利模式，并且回本周期一般至少需要三至五年，资本压力很大。
2、拿房难：在拿房时，早期的长租公寓运营商囿于资金和资源上的限制，往往很难拿到优质的房源，并且，拿房大多基于存量房源的改造，这在房源的合规性上面临大量难题。
3、房源位置与租客定位矛盾：长租公寓最开始定位是解决中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得犹为关键。不过，往往运营商一开始能拿到的房都是地段较偏僻区域，这么一来虽然收房成本较低，但却面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。
4、市场成熟度较低：传统的“房东（二房东）-租客”模式依然是市场主流，租房者对租房的认知还比较传统；在运营商方面，服务意识较低，没有与租户形成良好的互动。
5、IT系统问题：职业二房东没有IT系统。此前，很多公司都是用 Excel 表在统计，处于非常原始的阶段。
2018年新的一轮“公寓热'最大的一个推动力来自开发商，相对来说，开发商在长租公寓上比互联网公司和公寓品牌运营商更有优势。
首先，房源数量的多寡在某处程度上是长租公寓的壁垒之一，开发商自身持有大量的存量资产，其中许多都可以开发和改造成公寓。政策上国家也鼓励“商改租”，这就在一定程度上解决了“拿房难”的问题。
其次，因为开发商自身资源和资金上的优势，在房源地理位置的选择上，它们也更加从容。
随着新一代年轻人逐渐成为公寓租客的主力军，有着新的消费观念和追求的他们对于高品质长租公寓的接受度更高，同时，作为顾客，他们所提出的需求也更有利于长租公寓本身在运营质量上的改进。
值得一提的是，目前仍然没有经过验证的、较为成功的盈利模式，大家都还在尝试阶段，一个共识是：从成熟的公寓市场，比如美国的发展可以看到，公寓运营商的收入还依旧以租赁收入为主，所以只有提高资产的质量，用更好的产品和服务来提高租金，才会带来更高的增长。
从开发商的角度出发，当前形势下增量市场拿地越来越难，自持租赁地增加，开发商需要更多地在存量资产运营上想办法，未雨绸缪，为地产下半场作好准备。这也加速了各大开发商进入长租公寓的步伐。
总结起来，在长租公寓领域，开发商进入相比品牌运营商具备一定优势。所以我们看到，现在越来越多的地产开发商开始布局长租公寓，虽然最核心的盈利模式还在探索，但是长租公寓显然已经成为各大地产商的一大战略布局，是押注未来的一大举措。
越秀长租公寓走的是开发商自营公寓模式，那么越秀打算怎么做？要回答这一问题，首先要回答的是：越秀为什么要入局长租公寓？
一个原因是国企的使命——越秀集团是广州市资产规模最大的国有企业集团之一，从2017年开始，响应和落实广州大力培育和发展住房租赁市场的政策号召，具体承担起发展住房租赁市场的探索和带头作用。
另一方面， 越秀地产的目标是成为具有较高影响力和知名度的大型全国性综合房地产企业，在当前的市场和政策形势下，布局长租公寓是符合公司长期战略的正确选择。
基于此，越秀可通过强大的资源整合能力和逐渐成熟的商业运营能力，大力拓展住房租赁市场，这也将形成其独特的租赁市场竞争力。
那么，越秀此前在长租公寓上都做了哪些准备？资料显示，2017年11月16日，广州越秀住房租赁发展投资有限公司揭牌； 2018年2月13日，“越秀租赁住房一号资产支持专项计划”获得深交所审议通过，该产品采用储架分期发行机制，产品规模人民币50亿元。这两个动作表示，越秀长租公寓前期在资金上已经开始了准备。
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地产开发商进入长租公寓面临的一大阻碍是落后的信息化水平，因为地产开发商的一大优势在于规模化，但是没有先进的信息化技术，规模化只会放大运营上的弱点。
目前长租公寓信息化建设系统的落后主要体现在：
1、数据不透明：在规模化的运营中，如何及时地获得真实入住率和数据报表，进而对运营能力进行有效地评估，对于管理者来说是非常关键的。
2、数据不流通：对于运营者来说，长租公寓的每一个环节，比如招租、签约、收费、退房等都会产生大量的数据，但是缺乏一个统一的平台能将这些数据打通，形成更智能化的运营模式。
3、服务低效：从租客端来看，整个租房周期，从找房看房、签约入住到水电费缴纳、设备报修，以及后期的押金结算，目前的整个流程其实都可以通过在线化提升效率。
信息化是规模化的基础。越秀住房租赁公司总经理陈晓东在越秀长租公寓信息化系统建设启动会上说：“整个项目的运营，系统是非常重要的一块。因为系统的好坏，直接影响到整个运营和经济效益。要想在提高人房比的同时保证服务质量，要靠一个高效的系统，而比较智能化的系统可以大大地减轻人员的培训时间，减少操作难度。”
他特别强调了系统体系的重要性：“越秀与明源的第一个项目就是一个系统性的项目。我看中的是系统体系，以后这能够产生比较大的附加效益、增加价值。”
信息化将是越秀长租公寓前期建设的关键一环。总体而言，联手明源云空间之后，双方希望打造一个数字化运营管理平台，实现住房租赁的全周期在线。 远期来看，则希望能够以平台的成功为节点，形成公寓核心生态，将其他的一些产业融合进来，形成一个数据化驱动的决策智能。
关于未来的发展方向，初期的信息化只是越秀长租公寓科技的一小部分，搭建了底层生态后，未来还会更多地把科技与地产进行深度融合，更多地探讨如何实现智能化场景，结合物联网、智能算法，打造越秀的智慧大脑。
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