（一）、转让新建房注意配比原则
1.土地成本
（1）土地成本的口径
（2）开发的土地百分比
（一）转让新建房注意配比原则
1.土地成本
（1）土地成本的口径
（2）开发的土地百分比
（3）在开发的土地上新建项目的销售百分比
2.费用：财务费用中的利息支出
【精选题】房地产开发公司在 2016 年、2017 年发生如下业务：
（1）2016 年 1 月 1 日通过竞拍取得市区一处占地面积为 20000 平方米的土地使用权，支付土地出让金 3500 万元；
（2）自 2016 年 2 月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为 1500 万
元，并于 2016 年 3 月份取得建筑工程施工许可证开工建设，2017 年 8 月 31 日完工；其次根据合同约定，扣留建筑安装施工企业 5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款给予开具发票；
（3）与该开发项目有关的销售费用 40 万元、管理费用 60 万元、财务费用 100 万元，
其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80 万元以及超过贷款期限加罚的利息20 万元， 利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊；
（4）2016 年下半年销售写字楼的 70%并签订了销售合同，取得销售收入合计 9800 万元
（包含增值税，该项目选择简易计税）；次年 2 月份剩余 30%开始对外出租，签订为期 3 年
的租赁合同，约定每年租金 120 万元（含增值税，出租营改增前建造的房屋选择简易计税），
当年实际取得租金收入 80 万元。
已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为 4%，契税税率为 3%
（不考虑地方教育附加）。要求：
（1）计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权支付的金额；
（2）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本；
（3）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用；
（4）计算进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金；
（5）计算上述业务应缴纳的土地增值税。
【答案】
（1）要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×（1+3%）×70%=2523.5（万元）。
（2）房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产开发成本=1500×（1-5%）×70%=997.5（万元）。
（3）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）
×5%以内，对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除；则可扣除的房地产开发费用=80× 70%+（2523.5+997.5）×4%=196.84（万元）。
（4）与转让房地产有关的税金=9800÷（1+5%）×5%×（7%+3%）=46.67（万元）。
（5）对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成 本 之 和 ， 加 计 20% 扣 除 ； 则 可 扣 除 项 目 金 额 合 计 =2523.5+997.5+196.84+46.67+
（2523.5+997.5）×20%=4468.71（万元）
增值额=9800÷（1+5%）-4468.71=4864.23（万元）增值率=4864.23/4468.71×100%=108.85%
应缴纳土地增值税=4864.23×50%-4468.71×15%=2432.115-670.3065=1761.81（万元）。
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