《商品房买卖合同司法解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。” 1《合同法》第15条2并未将宣传与广告并列作为要约邀请的内容,但是《商品房买卖合同司法解释》将宣传资料与广告并列作为要约邀请的范畴。《民法典》将商业广告扩展为商业广告和宣传,一定程度上吸收了司法解释的精神。《广告法》第2条在明确适用范围时作出的表述可以认为是广告的定义,“商品经营者或者服务者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的活动”。如果一定要区分广告活动和宣传活动,那么广告应认为是向不特定多数人推介商品的营销行为,而宣传可以包括向特定的人开推介会介绍商品的行为,甚至包括将宣传资料置于自身网站、营业场所等行为,并且,随着营销模式越来越丰富,广告可能不能涵盖所有的推介方式,宣传所包含的形式更加丰富,故《民法典》增加宣传的内容与商业广告并行规定,应该说更加完整。符合要约条件的要约邀请。本条(《民法典》第473条)第2款规定:“商业广告和宣传的内容符合要约规定的,构成要约。”主要是指形式上属于第1款规定的要约邀请,但其所含信息可以成为合同内容,特别是在消费合同领域,出卖人作出的具体明确的允诺足以影响买受人是否订立合同的,应当结合个案分析其是否构成要约。典型如《商品房买卖合同司法解释》第3条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。”3 商品房买卖一般采用预售制,购房人购买的都是期房,订立合同时,商品房尚未建造完毕,故购房人仅能依据开发商的宣传来了解房屋信息,特别是周边配套、学区等能够影响商品房价格的信息,如果开发商在宣传资料里作出了具体明确的允诺,应视为符合要约条件。(摘自江必新、夏道虎主编:《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》(上),人民法院出版社2020年版,第177页。)
1.编者注:该条内容目前已被《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第3条取代。
2.编者注:该条内容目前已被《中华人民共和国民法典》第473条取代。
3.同注1。