房贷利率怎么选？并非LPR就更好，主要看这一点！

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今天好多人问我房贷利率怎么选，因为存量房贷今天起要转换了。要么选固定利率，要么选LPR加点。

很多人就很懵逼了，假设了很多情景，到底怎么选更划算。结果算来算去，可能一百万贷款一年差个几百一千块。

依我看，与其纠结选哪个，多花点时间琢磨琢磨跑收入这事儿它不香吗？难道你真打算贷满三十年？

直觉告诉我，既然上面提供了两种选择供大家选，那这两种选择一定是各有利弊。但总体一定差别不会过大，否则就不符合金融产品的无套利定价原则。

有人说LPR接下来整体要走低，所以应该坚定选LPR，这么说就显得太绝对了。LPR在暂时这一两年可能大方向往下走没有太大的分歧，但要注意有两个附加条件：

1）这两年LPR下行不代表你的房贷周期内（比如十年期）它一直都下行噻！

比如你看美联储在07年之前还加息，08之后又狂降息。18年还加息，19年下半年又降息。虽然中国央行不是美联储，但市场化的利率一定都是根据经济周期的波动而不断变化的，没有说一个降息周期可以持续八年十年那么久的哇。

2）LPR本身还有一年期和五年期的，短期内我们所言的LPR下行主要是一年期。

你看上次五年期前面调了多少？5个基点，也就是下降0.05%。一百万贷款利息下降500块。大家觉得很多吗？

LPR五年期大幅下调只有一种可能，那就是房地产崩了，还要持续崩。政府为了刺激它回暖，才会一直大幅调低5y LPR。反过来，如果一调下来，大家又一哄而上炒房，那么5y LPR很快又会调回去，甚至调整得更高，这种情况下成本可能大过固定利率。

简而言之，如果你认为在你的房贷周期内（大多数人少于十年就提前还完了）：

1）房地产行业会保持大体稳定，那么两种方式差别就不大。

2）房地产行业持续崩盘，那么LPR会优于固定利率。

3）房地产行业持续火爆，固定利率优于LpR。

所以，到底选哪个，就看你怎么看接下来八年十年的地产周期。

我的意见，两个随便选，无所谓。更多的时间精力，应该花在搞收入上来。收入上去了，尽早还掉贷款，回避后面的不确定性，恐怕才是更符合大部分普通老百姓的偏好的。

你比如像我这种，不炒房的，也不贷款买房的，我就没这种烦恼了。