正所谓，
风声雨声读书声，声声入耳；
车费油费物业费，费费扎心，
物业费对于诸位业主朋友来说，
一定都不会陌生。
很多朋友都感觉物业公司那是，
小区服务没上心，勤收费用特用心，
不过也可能是，
我们往往对物业抱有着太奢侈的幻想。
对于该不该交纳物业费，能不能减免物业费，
一直是大家关心的问题，
今天就来和大家来好好学习学习……
1
不能拒绝交纳物业费的情形。
（这里所说的拒交物业费，指的是小区业主没有正当理由或者抗辩理由不成立，而拒绝向物业公司支付相应的物业费用。）
1、认为自己未与物业公司签订物业管理合同的情形。
有关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，也对业主具有约束力。所以，业主本人并未直接与物业公司签订合同不影响合同效力的。
2、认为服务合同期限已届满的情形。
《合同法》规定虽未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。只要物业公司履行了相应的服务项目，小区业主接受的，不能拒交物业费。
3、房屋空置，认为自己未享受物业服务的情形。
《物业服务纠纷解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，但不排除协商减免物业费。
4、认为房屋质量不达标的情形。
房屋质量出现问题，属于开发商和业主之间的房屋买卖纠纷，只有物业公司的服务质量出现问题，业主才可以对其行使救济。
2
可酌情减少物业费交纳的情形。
我们的法律并没有一刀切地只规定全额交纳和不交纳物业费两种情况，在很多场合，我们是可以根据实际情况主张酌情减少物业费用的，人民法院通常也会予以支持。
1、不认真履行维修义务的情形。
一般来说，如果建筑在一定的“保修期间”，建设单位是有必要承担维修义务的。对于小区共有部分，比如楼顶和公共设施出现问题后，小区物业公司应履行修复义务。否则，虽然物业公司未必达到根本违约的程度，但是业主可以以此为由主张减少相应物业费。
2、未尽安全保障义务造成损害的情形。
如果业主有效证明物业公司违反安全保障义务（安全保障义务是指物业公司应当按照合同约定和法律规定的义务对业主的人身与财产安全承担安全保障义务），直接造成了自己的损害，那么以此来折抵物业费也是被允许的。
但是这要以违反安保义务为前提，因为物业公司不可能对所有损害负责。
3、物业服务具有瑕疵的情形。
如果小区内出现的垃圾乱扔、绿化污染或者车辆乱停等现象而迟迟没有人管理的话，可以认定物业公司没有全面履行合同义务，但是业主需要提供充分的证据，才可以减少物业费的交纳。
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无须交纳物业费的情形。
司法实践当中，直接能主张不用交物业费用的情形比较有限，在这里罗列以下几种情形，希望可以给出参考。
1、因房屋质量问题业主还未收房的情形。
一般而言，业主交纳物业费的日期是从交房之日起计算的，即使因为业主的原因没有未实现交房，也要从业主应当收房之日起计算物业费。
但是，如果是因为房屋质量瑕疵不能入住，由于业主没有过错，所以从应当交房之日到实际交房之日这段期间，业主是不用交纳物业费的，这笔费用应当由开发商交纳。
2、物业公司擅自提高收费标准的情形。
最高院《物业服务纠纷解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”
所以，如果物业公司巧设名目、擅自提高收费标准，直接或间接损害业主利益，业主对这部分物业费可不予交纳。
3、物业费请求超过诉讼时效期间的情形。
《民法通则》规定了三年的普通诉讼时效期间，因而如果物业公司三年之内没有向你请求物业费交纳，那么恭喜你享有了诉讼时效经过的抗辩权，可不予交纳全额物业费。
当然，实际当中的情况则是，物业公司一般都会通过在单元门上张贴催告单的形式督促业主履行义务，如果迟延不交纳相关费用，可能会收到物业公司的律师函，以至于通过诉讼的方式来解决争端。
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