哪些购房合同无效，开发商违约怎么办？

一、哪些购房合同无效

1、开发商没有履行法律规定手续，不具备完备的法律文件， 因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。依据有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手续，报请行政主管机关批准，取得五证。尤其是开发商必须依法缴纳全部土地使用权出让金取得的土地使用权证书。

2、开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。如：开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况（很多情况下是其所开发项目的非法性），可以认定为欺诈行为， 合同无效。这种情况主要发生在商品房预售行为中，其目的是吸引置业者抢占市场，弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒体，对房屋的特定事项或其他相关情况（公共设施、自然环境、文化环境等）进行不实或夸大的宣传，如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准或实质内容，如小区内商场、学校、医院等公共设施齐全、三分之一公共绿地面积等，而实际情况并非如此，即构成欺诈。如果只是无实质内容，则不构成欺诈。当然，是否认定欺诈行为在实践中存在不同的观点。

3、置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院撤消，要求退房。例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者应按规定的日期分期付款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款即视为违约，所有已交楼价款不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋另售他人，而对开发商的逾期交房却规定了种种详而不漏的免费事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对于此种合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业 者有权退房，开发商应返还置业者所交付的楼款和定金及其利息。

4、开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。

二、开发商违约怎么办

1、逾期交房超过一定期限。合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。

2、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房，如不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。