论宋代“田宅牙人”之弊及其法律控制

[摘要]两宋时期，封建商品土地流转加快，围绕田宅买卖的诉讼纠纷愈演愈烈，牙人在交易中的欺诈不诚行为是导致纠纷的一个重要考量因素。宋代政府从田宅交易前的产权合法性调查；交易中的告知亲邻、公正评议价格以及严格遵循官版契纸；交易后监督交易双方过割赋税等方面规定了牙人必须遵循的法定义务，并同时规定了牙人享有收取佣金的权利。宋代政府对牙人中介行为的法律控制，对于控制牙人弊端，保证国家赋税收入，最大限度地减少田宅诉讼的发生起到一定的遏制作用，但与此同时，牙人的田宅居问经纪行为，加速了宋代地主的土地兼并和自耕农的贫困化、佃农化。宋代对田宅交易牙人的法律控制，足以引起诸多的思考与启迪。
　　[关键词]田宅牙人；田宅买卖；法律控制
　　[中图分类号]K234　[文献标识码]A　[文章编号]1003-8353(2009)06-0096-06
　　
　　宋代是对中华民族的性格和世界观改铸最为深刻的朝代。近人严复就说：“古人好读前四史，亦以其文字耳!若研究人心政俗之变，则赵宋一代最宜究心。”从经济史角度观察，宋代是我国封建社会商品经济高度繁荣、土地产权制度巨变的时代。赵宋王朝采取“田制不立”、“不抑兼并”土地政策，促使土地买卖频繁，流转关系加快。宋人曾云：“千年田换八百主”，“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖。”(3)“人家田产，只五六年间，便自不同，富者贫，贫者富。”随着土地大量进入商品流通领域，以田宅为中心的民间词讼大兴，鼠牙雀角，动辄成讼。史称：“人户交易田土，投买契书，及争讼界至，无日无之。”@田宅争讼的历史成因极为繁杂，其中宋代“田宅牙人”的参与及其欺诈行为是一个重要的因素，对此，学界忽之久焉!至于对宋代“田宅牙人”进行专门法律控制的学术研究，据笔者目力所及，学界至今尚未企及，本文试图对此问题作一探究，以就教于方家，并尽可能地为现代土地法律制度的完善提供可资借鉴的历史经验教训。
　　一、宋代田宅交易形式及其牙人形象管窥
　　
　　随着土地买卖自由度的提升和宋政府对田宅买卖契税稽征的加强，“田宅牙人”的居间中介及信用担保作用愈益显得重要。为了明晰“田宅牙人”的形象，须先了解宋代土地交易的形式。
　　
　　(一)宋代土地交易的形式
　　宋代有关土地的交易，主要有典当、倚当、抵当和卖断四种形式。
　　“典当”就是以田宅作为转移标的而取得典价的典卖活动。原业主(即田主)必须离业，由典主(即钱主)管业，原业主保留回赎权。典当田宅，必须立契约，办理赋税过割手续。典主还可以将典来的土地再转典出去。如宋代法官莆阳判词说：“在法：典田宅者，皆为合同契，钱业主各取其一。此天下所通行，常人所共晓。”对于办理田宅的赋税过割手续，宋法规定：“在法：诸典卖田宅并须离业。又诸典卖田宅投印收税者，即当官推割，开收税租。必依此法，而后为典卖之正。”官府加盖公章的契约成为红契，作为典卖的合法依据和今后词讼的重要证据。
　　倚当与典当类似，也必须转让田宅，出让田宅的占有、使用、收益权，并同时签订书面的契约和办理赋税过割的法定手续，唯一不同之处在于倚当田宅的收益仅仅限于事先约定的利息额，超过部分须交还给原业主，而典当田宅的收益则完全归典主(即钱主)所有。
　　抵当是指业主(田主)向典主(钱主)提供不转移田宅作为担保的活动，抵当具有现代抵押的性质。抵当不过税、不离业，田主仍然承担国家的赋税。
　　卖断即永卖、绝卖，彻底易主，宋代绝卖较少，典卖较为普遍。宋代的卖断常常表现为先经由典当(即典卖)之后，业主(田主)到期无力回赎而卖断，史称“断骨卖”、“根断卖”或“倒祖”。
　　综上，宋代田宅买卖形式多样，手续极为复杂，这是宋代田宅商品经济发达的真实写照。而在每一种田宅的交易中，牙人以其沟通田宅交易信息、提供居间中介服务、执行政府信用担保公正功能、监督田宅赋税、加强交易的规范性而成为促进田宅流通的一支引人瞩目的职业群体力量。
　　
　　(二)田宅牙人的狡诈形象管窥
　　牙人的田宅居间交易行为极似一把双刃剑，在促进商品流通、沟通田宅买卖需求的同时，牙人的嗜利性往往使其在田宅交易中借助官方赋予的权力，勾结强者，欺行霸市，上下其手，进行种种违法乱纪的欺诈行为，从而产生了扰乱市场、阻碍田宅流通的消极作用，以至于为世人所诟病。牙人狡诈形象频频出现在宋代文墨骚客的诗赋、笔记、官方正史和官僚士大夫的判词之中。南宋末年，陈普在其《古田女》诗云：“插花作牙侩，城市称雄霸。梳头半列肆，笑语皆机诈。新奇弄浓妆，会合持物价。愚夫与庸奴，低头受凌跨。”这些“凌跨”“愚夫与庸奴”的“机诈”女牙侩能够“城市称雄霸”，显然是大发横财了。宋代著名文学家洪迈称一牙侩支友璋：“性慧口辩，左弥右缝，人多坠其狡计。”南宋法官胡石壁在判词中义愤填膺地说：“李四父子既为牙侩，乃世间狡猾人也。”“为牙人至于敢欺太守，则前后之被其欺者，不知几人矣”⑥。纵览两宋有关“田宅牙人”的史料，笔者总结了牙人中饱私囊、违法乱纪的手段主要有如下三种，从中我们可以窥见牙人之形象。
　　1　评议田宅交易价格中的不公
　　牙人参与田宅交易的价格评估是必经的法定程序，也是牙人代表官方的公正行为。然而，牙人媚富欺贫，通过仲裁交易价格低于土地实际商品价格而坐收渔利的情况屡屡发生。史称：民户在承佃官田时，“多是计会估量官吏，田宅牙人虚添亩角，增抬钱数”，从中勒索。《宋刑统》中的“典卖指当论竞物业”称：“应典卖倚当物业，……如业主、牙人等欺罔邻、亲，契帖内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数与情状轻重，酌量科断。”这段文献表明了官府对参与中介田宅典当买卖牙人的“欺罔邻、亲”、“虚抬价钱”而破坏商品价值规律行为，进行“酌量科断”的法律控制态度。
　　2　订立田宅交易契约中的欺诈
　　牙人利用下层民众法律知识匮乏以及田宅交易契约书面的复杂性，而往往串通田宅交易当事人、书契人进行坑买拐骗，非法牟利。洪迈在《夷坚乙志》卷五“张九罔人田”条记载：“广都人张九，典同姓人田宅。未几，其人欲加质，嘱官侩作断骨契以罔之。明年，又来就卖，乃出先契示之。其人抑塞不得语。徐谓之日‘愿尔子孙似我。’欲语言而不得，洒泪而去。”史料表明：典主张九之所以能顺利地将“典卖田宅”契约偷梁换柱成“断骨契”(即将房屋田地彻底卖断，载明永不回赎或找补的契约)，显然是与为虎作伥的官侩在契约上动了手脚有关。无独有偶，《名公书判清明集》中有如下几则牙人卷入田宅典卖的诈骗案例。在卷五《从兄盗卖已死弟田业》中：丘萱身死无子，其妻阿刘单弱孀居，丘萱的从兄丘庄“包藏祸心”、“奸巧横生”，“竞将丘萱三瞿里已分田五十种，自立两契，为牙卖与朱府。”鉴于“立契、为牙、领钱，只出丘庄一手。”主审建阳佐官援引“盗典卖田业者，杖一百，赃重者准盗论，牙保知情与同罪”的法律条文，来作为惩罚丘庄自作牙人、恃强凌弱、盗卖亲属物业之行为。卷九《鼓诱寡妇盗卖夫家业》载：徐二初娶阿蔡为妻，生有一女六五娘，阿蔡死后，徐 二再娶阿冯，但没有生育，但阿冯带来前夫陈十三之子陈百四。徐二担心身死之后，家业为陈姓所夺，便亲书遗嘱，“将屋宇、园池给付亲妹与女”，同时约定将来“供应阿冯及了办后事。”这份遗嘱“曾经官投印，可谓合法”。但徐二“身死未寒，里人陈元七用心不仁，坐使陈小三为牙，啜诱阿冯立契，盗卖徐二家业。”法官翁浩堂援引法律条文：“诸寡妇无子孙，擅典卖田宅者杖一百，业还主，钱主、牙保知情与同罪。”给予牙人陈小三勘杖一百的刑罚。这是一则牙人因诱惑没有拥有所有权的“卖主”寡妇阿冯非法出售田宅而负法律责任的判例。宋代有大量的因牙人参与田宅重叠买卖而产生的典权纠纷案件。卷九《重叠》记载了翁浩堂这么一段判词：“王益之家园屋、地基既典卖于徐克俭，又典卖于舒元�L，考其投见年月，皆不出乎淳�v元年八、九月之间，其谓之重叠明矣。舒元�L家收得上手，徐克俭家批得关书，若论年月，无大相远。但徐克俭家却有王益之父王元喜典来一契，本亦疑其非真，及追到出产人、牙人及见知人王安然所供，委有来历，王元喜之契实真非伪。则徐克俭当得业，而舒元�L不当得业矣。王益之乃重叠出质之人，堪据所供，称欠王规酒米钱一百贯官会，被辗转起息，算利至三百余贯，逼令写下典契。舒元�L者，乃王规所立之诡名也。牙人陈思耳忽所供亦然。在法：典卖田地，以有利债负准折价钱者，业还主，钱不追。如此，则舒元�L交关委是违法，上件屋业合还元典主徐克俭管佃。又法：诸以己田宅重叠典卖者，杖一百，牙保知情与同罪。王益之重叠，陈思耳忽知情，并合照条堪杖一百。徐克俭干照给还，舒元�L干照毁抹附案。”这是一则典型的房屋重叠典卖合同欺诈民事纠纷。出典人王益之将其家园屋、地基既出典于徐克俭，又出典于舒元�L，法官调查证据，查明事实为：“舒元�L”仅是王规的“诡名”，王益之与舒元�L签订典契的当事人双方是王益之与王规，且是王益之在受胁迫情形下所为，其原因是“欠王规酒米钱一百贯官会，被辗转起息，算利至三百余贯，逼令写下典契”。王益之的供词又为田宅牙人陈思耳忽所证实。易言之，牙人陈思耳忽参与了这起田宅欺诈重叠交易案件，在事实清楚、证据确凿的基础上，法官判决知情的“牙保”陈思耳忽承担连带责任，即所谓“并合照条堪杖一百”⑥。
　　3　“投税印契”环节中的非法“白契”
　　宋朝法律规定：牙人要参与田宅交易最后一道赋税过割手续，易言之，牙保须监督田宅交易双方到官府办理移交转让的“投税印契”手续，即前述“当官推割，开收税租”，在契约上盖上政府公章，谓之“红契”。宋代政府强调“红契”的目的，一方面在于保证国家的税收不因田宅的转移而丧失，另一方面在于“红契”可以作为以后田宅争讼的重要法定依据。然而依法“投税印契”毕竟只是官方的理想，法律的实际运作情况是：官私牙人为了非法渔利、田宅交易双方为了规避契税，而致使业主、钱主、牙人往往勾结在一起，私立“草契”进行交易的情况非常普遍。这类未经缴纳契税、加盖官方红色印信的契约俗称白契。例如北宋大中祥符九年(1016)仅在泰州一地就检括出近五十年来未纳税的白契1700多件。南宋孝宗乾道五年到九年(1169-1173)朝廷就下了七道限期投纳契简的命令②。据乾道五年十二月户部尚书曹怀称：四川一省通过政府限期纳税，收到了数百万贯钱，而江西婺州所收到的税钱则多达30余万贯。另外，宋代文献史料中频繁出现“有产无税”(即买田宅者没有相应增加新的税额)、“产去税存”(即典卖田宅者没有过割原来的税额)的俗语，也是牙人勾结买卖双方，特别是强势一方，暗中非法使用白契的写照。白契在宋代民间的大量使用，加剧了土地兼并，减少了国家的赋税收人，并导致大量的“田讼”案件连年不决。
　　
　　二、官方对牙人的法律控制
　　
　　宋人袁采说：“官中条令，惟交易一事最为详备，盖欲以杜争端也。”为了防止“违法交易，及不印契、不离业、不割税，以至重叠交易，词讼连年不决”④状况的发生，赵宋王朝对“田宅牙人”在田宅交易中的权利、义务进行了全面的法律控制。
　　
　　(一)牙人在田宅交易前的产权调查义务
　　宋代规定：田宅的买卖必须通过牙人的居间中介才为国家所认可。牙人在土地买卖时，首先必须提供“阄书砧基”，即“人户交易，当先凭牙家，索取龟书砧基，指出丘段围号。”“阄书”是记录分家时各当事人所分得具体田产及其座落方位的文书，若经官府盖印确认，则称“印阄”。砧基即砧基簿，上头标有田地的四至、数量、形状等，因图形像鱼鳞，俗称鱼鳞图，是经户主与官府共同确认的用来编造地册及税额的一种底簿。其次，牙人必须根据阄书、砧基簿所示来确认田宅交易的合法性，以防止“一物两当”的重叠交易行为。牙人必须“就问见佃人，有无界至交加，典卖重叠。”因田宅重叠交易而造成他人损失的，牙人必须承担民事上的赔偿责任，在刑事上还要处刑。对此，《宋刑统・户婚律・典卖指当论竞物业》明文规定：“有将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人，如业主填纳罄尽不足者，勒同署契牙保、邻人等，共同填赔，其物业归初倚当之主。”除了防止重叠交易的义务外，牙人还必须“次问其所亲，有无应分人出外未回，及在卑幼未经分析。”这是防止在亲属圈之内遗漏田宅的所有权人。除上述应注意事项外，牙人还必须对下述情形特别注意，即“或系弃产，必问其初应与不应受弃。或寡妇卑子执凭交易，必问其初曾与不曾勘会。如系转典卖，则必问其元契已未投印，有无诸般违碍，方可立契。如有寡妇幼子应押契人，必令人亲见其押字。”若牙人对寡妇卑幼土地产权的真实性没有尽到高度注意的法律义务，牙人可能因此而负一定的法律责任。如《宋刑统》卷十三《户婚律-典卖指当论竞物业门》规定：“如是卑幼骨肉蒙昧尊长，专擅典卖、质举、倚当，或伪署尊长姓名，专擅买卖，其卑幼及牙保引致人等，并当重断，钱、业各还两主。”上述牙人口宅交易之前对产权合法性的调查程序在宋人的文集中表述为：“得产有堪合，典卖有牙契。”
　　
　　(二)订立契约中牙人应告知亲邻、诚信交易和遵循官板契纸的义务
　　在此阶段，牙人应首先通知房亲四邻，这是宗族关系对土地交易的影响。如《宋刑统・户婚律・典卖指当论竞物业门》规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”即在价钱同等的条件下，拥有购置田宅优先权的先是业主宗族中本房的亲戚，其次是业主的四邻。而“房亲着价不尽，亦任就得价高处交易”一语则反映了牙人在评议土地交易价格时在较大程度上仍然要听从价值规律的指挥而不完全受亲邻优先购买权的约束。对牙人在评议交易价格的法律控制，主要体现在上述“如业主、牙人等欺罔邻、亲，契帖内虚抬价钱”要“酌量科断”的敕文中。
　　宋代时，因民间契约文书格式与内容的不完备而引起的诉讼纠纷增多，引起了官方的关注。北宋太宗太平兴国八年(983)，国子监丞知开封府司录参军事赵孚上言：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院，集庄宅行人，众定割移典卖 文契各一本，立为榜样。”赵孚要求官府召集“庄宅行人”，让其在交易时使用统一标准的“榜样”文契的建议，得到了太宗的同意。但直至徽宗崇宁三年(1104)，“敕诸县……印卖田宅契书，并从官司印卖。”敕令表明：买卖契约用纸，必须由官府统一印卖官版契纸。为切实推行官板契纸，政和六年(1116)四月又诏：“人户典卖田宅，议定价值，限三日先次请买定贴，出外书填，本县上簿拘催，限三日买正契”。即田宅买卖双方议定价钱后，要先到官府买定贴，经县审查后，再买正契誊抄。官版契约文书被称为正契，而民间自行书写的契约被称为“草契”、“小契”、“白契纸”，这样的契约不能闻官纳税。牙人在田宅交易时必须监督田宅交易双方使用官版契约文书，这不仅规范了牙契文书的规范性，而且又保证了契税的征收。
　　
　　(三)在赋税过割中牙人的监督“投契印税”义务
　　田宅契约订立完毕后，牙人只是完成了居间中介的义务，而牙人还必须监督交易双方到官府完成田宅赋税过割的最后一道手续，即把田宅买卖交割契约呈交官府；纳税盖印，称为“投税印契”。宋徽宗政和元年(1111)户部规定：“欲诸以田宅契投税者，即时当官注籍给凭由，付钱主，限三日勘会。业主、邻人、牙保、写契人书字圆备无交加，以所典卖顷亩、田色、间架勘验原素税租、免役钱，纽定应割税租分数，令均平取推，收状入案。当日于部内对注开放。”这则史料表明三点：第一，官府要在田宅交易的契约上加盖印信，同时另给买主凭证，以保障交易的合法性。第二，随着田宅典卖交易的成功，原业主应缴纳的赋税数额、免役钱等也要同时过割给新的钱主去承担，并且要在官方赋税文书上作过户变更登记。第三，“业主、邻人、牙保、写契人书字圆备无交加”一语表明，牙人在田宅交易中负有不可推卸的监管义务。如北宋后期地方官李元弼在其所撰《作邑自箴》卷三中总结了“为政之要”，“著为规矩”。其中特别为牙人规定：“应镇耆、庄宅牙人，根括置籍，各给手把历，遇有典卖田产，即时抄上立契月日钱数，逐旬具典卖数申县乞催印契。其历半月一次，赴县过押。”此则史料表明：政府制定了一种被成为“手把历”的表格、登录簿发给庄宅牙人，让牙人担负起登记与汇报田宅交易资料的职责，从而督促买卖双方及时抽税印契。另外，如果交易双方有规避契税的行为，许牙人向官府陈首告发。如孝宗乾道七年，户部言：“每交易一十贯，纳正税钱一贯，除六百七十五文充经、总制钱外，三百二十五文存留，一半充州用，馀一半人总制钱账，如敢隐漏，依上供钱法。人户违限不纳，或於契内减落价贯，规免税钱，许牙人并出产户陈首，将物业半给赏，半没官。”
　　
　　(四)田宅牙人拥有收取佣金的权利
　　田宅牙人的权利主要体现在居间报酬上，即牙人在每笔田宅交易中收取一定的佣金。由于史料的散佚，宋代有关田宅牙人收取牙钱比例的直接历史记载难以查找，但从五代后唐的规定可以推算出宋代牙人的佣金相当丰厚。据后唐天成四年(926)七月兵部员外郎赵燕奏称：“切见京城人买卖庄宅，官中印契，每贯抽税契钱二十文，其市牙人每贯收钱一百文。”史料表明洛阳城内牙人中介田宅交易时，买卖庄宅成交额每一贯，牙人可得一百文，佣金率是10％，可谓相当丰厚。
　　三、宋代田宅牙人法律控制的历史评价
　　
　　宋代田宅牙人是在封建市场经济体制下，寄食于土地交易双方的自由职业群体。其在促进“千年田换八百主”之商品土地流通中，扮演着“辨物平价，以通贸易”的经纪人重要角色，同时，田宅牙人的参与起到了国家公信力的作用。以至于宋代史料文献中，牙人往往被成为“牙保”。“牙保”一词实际上蕴含着“田宅牙人”在田宅交易中的居间中介行为，实际上起到国家公正作用。但由于牙人天然嗜利的自私本性以及封建市场经济自身发展的畸形性、不健全性，导致宋代牙人在整个土地交易的过程中，滥用公法职能、勾结官吏、重叠买卖、恶意哄抬或减低田宅价格、制造“白契”规避赋税、鱼肉欺诈钱主、业主的现象在宋代史料中俯拾皆是，以至于为当时的开明正直的士大夫所诟病。为解决这一痼疾，宋代政府除了道义上的谴责外，还从法律上对牙人的不法行为进行了严密的控制。法律规定牙人在田宅交易之前做好交易田宅所有权合法性的事前调查工作，以防止田宅重叠典卖以及卑幼盗卖田产。在田宅交易过程中要求牙人在评议田宅价格时要做到客观公正，并同时遵守“先问房亲、次问四邻”的田宅交易习俗，以维护宗族之和谐。为防止牙人与交易双方“衷私妄写文契”、私立“白契”而脱逃赋税，宋政府制定了标准的“官版契约文书”牙契，要求牙人严格执行。为规范田宅牙人的担保交易行为，宋代官方要求牙人需招保人二、三名或第相作保，各给木牌(称“身牌”)以为随身标志。《牙人付身牌约束》规定：牙人“不得将未经印税物货交易，……不得商拟价例，赊买物货，拖延留滞客旅，如是自来体例，赊作限钱者，需分明立约，多招壮保，不得词讼。”付身牌实际上类似于今天的营业执照，上面刻明某人做牙侩，在履行说和田宅交易业务时要读示此牌上刻印的上述约束条款，这实际上是要求牙人挂牌经营，以便把其职业行为纳入官方视野。另外，地方官还制定了“手把历”，要求牙人“半月一次”，及时汇报田宅交易，以使政府明了土地交易的现状。同时，为了维护牙人的切身利益，宋政府法律明文规定了牙人拥有在田宅交易中收取佣金的权利。
　　综上，我们可以看出，由于宋代官方对“田宅牙人”采取了较为严密的法律控制，把牙人的营私舞弊、欺诈交易的负面影响降低到了最低程度，从而有力地促进了宋代田宅不动产交易的高度发展，使宋朝因封建土地商品经济的发达而彪炳史册。但不可否认，由于封建经济体制的局限性，宋代牙人的田宅交易行为在促进土地商品化、适应地主阶级加速发展经济需求的同时，实际上对宋代的土地兼并起到了推波助澜的作用，因为典卖土地的一方往往是贫困交加的乡村下户。正如宋人袁采所言：“盖人之卖产，或以缺食，或以负债，或以疾病、死亡、婚嫁、争讼。已有百千之费则鬻百千之产。”因此，牙人的居间交易行为无疑加剧了自耕农的佃农化与贫困化。近代国学大师梁启超有言：“史者何?记述人类社会赓续活动之体相，校其总成绩，求得其因果关系，以为现代一般人活动之资鉴也。”宋代政府通过法律控制田宅牙人居间交易行为的经验与教训，则为当今的土地产权制度变革及其土地交易提供了一定历史借鉴与启迪。