为配合并保障《物权法》及相关法律的切实实施，最高人民法院于近期分别公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。由于这两部司法解释直接触及开发商、业主及物业管理公司在房地产权属划分及管理使用等方面的根本权益，从而引起了房地产业界以及诸多普通百姓的极大关注。本文多年的房地产办案经验，选取其间最值得关注的热点并以案例的形式予以解读。
案例一：权属划分明界定，买房子不等于买小区
某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。
对此，业主想知道：业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？
律师解疑：
随着我国房地产市场的发展以及业主权利意识的提高，业主与开发商关于配套设施用房的权利归属问题所产生的纠纷与争议在近几年一直呈现上升态势，并已逐渐形成一类新型的房地产纠纷。2007年实施的《物权法》明确规定了建筑物区分所有权，将建筑物内的专有部分与共有部分作了区分，并明确了建筑区划内的业主共有权利范围。但根据《物权法》之规定，尚不足以有效解决配套设施用房权属纠纷。而《物权法》第七十三条关于：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定则在一定程度上加剧了业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议，尤其是那些曾被开发商广告宣传为小区会所、幼儿园、学校等作为基础配套用途的房屋。
对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。
也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。
因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所建筑完全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记由A公司（特定业主）享有其所有权。在此基础上，业主如果要求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。
但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。
律师提示：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在《物权法》的基础上，从实践纠纷解决的角度进一步明晰界定了建筑区划内的建筑物专有部分与建筑物共有部分的各自范围。结合《物权法》及该司法解释，可以明确建筑区划内的以下部分均属于业主共有：
（一）属于城镇公共道路之外的建筑区划内道路；
（二）属于城镇公用绿地或者明示属于个人的建筑区划内绿地；
（三）规划明确的公共场所、公用设施和物业管理用房；
（四）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
相关司法解释条款：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条
案例二：屋顶使用有规范，私搭滥建属侵权
刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。
对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？于是，刘大爷想了解，自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？
律师解疑：
要解答刘大爷的疑问，首先要明确屋顶的法律性质及其权属，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，屋顶属于建筑物的基本结构部分，属于该建筑物内共有部分，归该建筑物内全体业主所有。
其次要明确区分刘大爷与孙女士对屋顶使用行为的不同性质。刘大爷拟进行的空中花园及玻璃休闲屋的建设不仅违反相关法律法规的规定，也违反了小区管理规约的规定，其性质属于违章加建、改建的行为。而孙女士在屋顶上安装太阳能的行为则是为了满足对其住宅专有部分特定使用功能的合理需要。
因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，刘大爷只能在不违反法律、法规、管理规约并不损害他人合法权益的情况下，基于对住宅专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。而不能在共有部分擅自违章加盖。
律师提示：
根据新的司法解释对于屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的无偿利用是否合法的考量标准主要在于法律、法规以及管理规约相关规定。
而又因为各小区管理规约的差异性，如业主确需基于对住宅、经营性用房等专用部分特定使用功能的合理需要，对屋顶等共有部分进行利用的，则业主应详细了解该小区管理规约的详细规定，避免因为该利用行为的侵权而遭受不必要的损失。
相关司法解释条款：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十五条
案例三：车位权属分两类，“专有”、“共有”看规划
陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。
对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。于是，陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？
律师解疑：
随着近年来我国私家车保有量的快速增长，小区内停车难的矛盾日显突出，为此，业主与开发商间始终纠纷不断。而对于小区内停车位的权属与使用问题，《物权法》第七十四条明确了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”限制了开发商对小区配套车库位的任意销售与处分。同时也肯定了开发商对于规划用于停放汽车的车位、车库的初始处分权利，即规划内车库位的权属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此外，还明确了业主共有车位的范围为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。其中，并没有陈小姐邻居所说关于露天停车位权属一定就归属业主共同所有的规定。
事实上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及第六条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。
回到陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。
律师提示：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的颁布与实施，将能有效解决目前由来已久的车位之争。与此同时，以规划作为权属判定依据的规定，也必然为开发商的项目前期规划设计提出更高要求：使其从最初的简单产品设计发展为产品、风险与权益多重考虑的集合，此时，开发商的“未雨绸缪”意识将显得尤为重要。
相关司法解释条款：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条
案例四：邻里利益多考量，房屋用途别擅改
廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。
面对这样的结果，廖阿姨颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意康老伯将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求康老伯将住宅恢复原状。
律师解疑：
《物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条则确定“本栋建筑物内的其他业主”均应认定为“有利害关系的业主”。而廖阿姨与康老伯居住在同一栋建筑物中，则康老伯要将自己的住房改变为经营性用房的，就必须经得包括廖阿姨在内的该栋建筑物全体业主的同意。
此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
因此，廖阿姨在与康老伯多次协商无果的情形下，有权依法向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
相关司法解释条款：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条
案例五：依法成立的物业管理合同对业主“天然”有效
李先生于2008年2月入住了自己位于南市区某小区的物业，但入住后李先生发现，该小区的物业公司所提供的服务与自己想的相差甚远。同时，李先生考虑到自己并未与物业公司签订物业服务合同，并且根本不需要接受物业公司的物业服务，便从2008年4月起即开始拒交物业费。
然而到2009年6月，物业公司在多次书面通知而催交未果的情形下，一纸诉状将李先生告上法庭。对此，李先生想了解，物业公司的诉讼主张是否具有法律依据？
律师解疑：
物业公司的起诉符合相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李先生即便没有亲自与物业公司签订物业服务合同，而只要该合同是建设单位或业主委员会与业主大会依法与物业公司签订的物业服务合同，便对包括李先生在内的全体业主具有约束力，李先生应当遵守。
此外，根据该解释第六条之规定，如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，而业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费。
律师提示：
对于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费的规定，事实上亦在一定程度上明确了业主即便未入住该物业，但物业公司又实际根据合同约定提供服务的，则业主仍应交纳物业费——也就是我们俗称的“空管费”。但如果开发商交房后，业主确定长期不入住的，为避免过高的支出，根据合同自愿原则，业主仍可与物业公司协商降低“空管费”的收费标准。
相关司法解释条款：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条、
案例六：
高女士在某小区购买了一套四居室住宅。开发商2006年1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示了认可。
然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催交通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。
对此，高女士想了解，自己是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费。
律师解疑：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，作为物业的业主，高女士在接到物业服务公司的催交通知后，应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。
而高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先生签订的《房屋租赁协议》的约定向林先生进行追偿。
相关司法解释条款：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条
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