中国不动产官微 2018-01-05
不动产测绘是权籍调查中的一项重要工作，其成果为不动产登记提供精确的界址点坐标，为不动产单元提供准确的地理位置、合法的产权面积，为不动产权证书提供相关图件等；不动产测绘的空间数据及测算面积是不动产落宗的客观依据，是不动产权籍数据库及不动产登记信息管理基础平台的重要内容。相对其他测绘专业而言，不动产测绘除了专业性强之外，其特有的法定性及政策性属性要求不动产测绘更加严谨、客观、准确。
尽管如此，不动产测绘成果质量却不容乐观。一些地方测绘行业主管部门在对不动产测绘资质单位开展房产测绘成果质量监督抽查的过程中，发现部分房产测绘成果存在严重质量问题，而且并非个案。检查制度的虚设、职业道德的缺乏与故步自封等，导致房产测绘成果往往经不起检验。可以说，加强不动产测绘成果质量检查刻不容缓。为此，笔者结合房产测绘的基本要求，以及成果质量监督抽查所发现的问题，提出不动产测绘成果质量提升的解决方案。
房产测绘的基本要求
执行的技术标准。当前，我国房产测绘执行的国家标准为《房产测量规范》(以下简称“国家标准”)，地方职能部门在此基础上，根据地方实际情况进行细化，制定了地方标准。如广东省广州市质量技术监督局发布的《房屋面积测算规范》，深圳市国土资源和房屋管理局发布的《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》，湖南省住房和城乡建设厅印发的《湖南省房产面积测算规则》等。国家标准和地方规程有抵触的，以国家标准为准，超出国家标准及地方技术规程外的“技术标准”不具备法定效力。
共有建筑面积分摊。国家标准对共有建筑面积分摊的原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
在具体分摊方法上，住宅以幢为单元，一幢楼一个分摊系数，按套内建筑面积比例进行分摊。至于商住楼，则根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，住宅部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积计算各套房屋的分摊面积；商业部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，再根据层内各单元套内建筑面积比例分摊至各单元。
成果检查制度。国家标准明确规定房产测绘成果执行二级检查一级验收制度，一级检查为过程检查，在小组自检、互查的基础上，由专职或兼职检查人员承担；二级检查由房产测绘单位的质检机构和专职人员在一级检查基础上进行检查；验收工作由房产测绘单位的主管机关实施。地方各级房产测绘单位应参照国家标准制定房产测绘成果检查验收制度，有条件的房产测绘单位可以细化生产流程质量管理，强化过程检查和最终检查，将问题消灭在萌芽状态。
督抽查发现的主要问题
地方习惯成了技术标准。国家标准规定，计算房屋建筑面积应具备5个基本条件，分别是具有上盖、应有围护物、层高在2.20m以上、结构牢固属于永久性的建筑物、可作为人们生产或生活的场所。但部分房产测绘单位却按照地方惯例执行，如：商品房首层门斗不计算建筑面积；农村房屋屋后出入户门斗不计算建筑面积；整体廊房首层作为门廊计算全部建筑面积，二层却按不封闭阳台计算一半建筑面积；屋顶电梯机房计算建筑面积，而进出电梯机房的走廊却不计算建筑面积；房屋首层出入地下室的楼梯间不绘制楼梯间平面图、不计算建筑面积等。
对永久性建筑物打“擦边球”。国家标准明确，“活动房屋、临时房屋、简易房屋”属于不计算建筑面积的范围，但在一些地区这个标准被打起了“擦边球”，如认为简易房屋缺乏定性指标，将简易房屋纳入不动产测绘计算全部建筑面积无可厚非。尤其在农村宅基地房地一体化测量中，“结构牢固属于永久性的建筑物”这个计算建筑面积的必要条件往往被忽视。
作业过程偷工减料。部分房产测绘单位完成商品房预测后，再做竣工测绘时不按竣工测绘要求开展野外实测，不测量房屋边长、墙体厚度、楼层高度，不核实共有建筑面积，不记录野外测量数据，现场走马观花，内业制图、面积测算照搬照抄商品房预测。
房屋面积分摊不严谨。在房屋尚未通过竣工验收、共用建筑功能尚不明确，或实地测量时部分结构与竣工图不一致的情况下，部分房产测绘单位就以开发商急于销售为由，凭主观判断或仅凭开发商口头意见进行共有建筑面积分摊，而不是按原则先由设计部门变更再经规划部门签章确认后进行分摊。
成果质量检查缺位。部分测绘单位的房产测绘成果检查制度形同虚设，质检人员不进行实质性审查；测绘主管部门在测绘成果质量监督抽查中发现，部分测绘成果无人签字；房产测绘报告千篇一律，而共有建筑面积的分摊过程却不在报告中反映；共有建筑面积分摊前后房屋总建筑面积较差超限或同层同功能单元分摊系数不一致；房产测绘分层分户图与竣工图不符、与实地不符；共有建筑面积定性不准确。诸如此类的检查缺位，直接导致房产测绘成果不合格。
成果质量提升的建议
规范测绘案件收件。房产测绘单位宜参照《不动产登记操作规范（试行）》制定不动产测绘收件制度，收件人员按照制度逐一收取相关文件原件及复印件，如不动产登记申请书、申请人身份证明、建设工程符合规划的材料、房屋竣工验收合格图件。建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等材料，并一次性告知申请人注意事项。
落实质量检查验收制度。不动产测绘成果事关不动产权利人合法权益，涉及面广，社会影响大，各级房产测绘单位应严格执行“两级检查一级验收制度”，推行测绘成果质量终身负责制度。测绘主管部门宜增加不动产测绘成果质量监督抽查的频率，对不合格的不动产测绘资质单位依法进行查处。
加强从业人员技术培训。房产测绘涉及测绘、建筑及计算机等专业，加强从业人员的专业技术继续教育，不断提升从业人员的综合素养，是提升房产测绘成果质量的重要手段。房产测绘从业人员在提升自己的专业素质的同时，更要提升为人民服务的理念，牢记责任和宗旨。
作者单位：湖南省第三测绘院
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