不动产登记，想说爱你不容易

​——一个基层不动产登记工作人员的心声

​作为基层不动产登记中心的一名普通工作人员，笔者见证了不动产统一登记制度在本地全面实施的历史时刻，而作为不动产登记事业众多开创者中的一员，笔者不仅只是短暂的自豪了一段时间后内心就归于平静，在从事不动产登记工作两年多之后，笔者心中对这项曾经倾注了个人极大心血的事业逐渐产生了深深的疑惑：不动产登记制度在落实中为什么会“走了样”？

不动产登记机构怎么就成了“救火队员”？

不动产统一登记在笔者所在城市统一实施，立即遭遇了大量“不能办”历史遗留问题的围追堵截。不仅有“过去能办，现在不能办”的尴尬情况，还有“过去多少年都不能办，现在老百姓和政府却要求不动产登记中心想办法办”的法律难题。“过去能办，现在不能办”的，主要是房屋所坐落的土地存在“跨宗越界、超占超建、漏缴土地出让金、土地性质不明或干脆就直接是集体土地”的各种原房屋登记机构无从知晓的违法行为，过去由于分散管理、分散登记的原因，房屋登记机构在不知情或“依据部门职责不应当知情”的情况下为老百姓办理了房屋所有权证，不动产登记一实施，房屋必须落在相应的宗地上，过去悬而未决的土地遗留问题就此直接“晒在了阳光下”，导致不动产登记机构明知存在土地违法行为而无法为拥有合法产权的房屋所有权人继续办理涉事房屋的相关登记。

“过去能办，现在不能办”的房屋所有权人一多，自然就引发了群体维权事件，各地政府陆续出台历史遗留问题解决了问题之后，存在“过去多少年都不能办，现在老百姓和政府却要求不动产登记中心想办法办”情况的人似乎看到了希望的曙光，也借机对不动产登记机构及各级政府发难，要求同样予以解决。“他们是老百姓，我们就不是老百姓了？老百姓有问题政府就应当解决”，这样的思路不论对错，事实上成为了滚下雪山的雪球，前有雪球后有悬崖，不动产登记机构不得不面对，于是，不动产登记机构就成了解决历史遗留问题的主体，出文件，拿措施，想办法……不动产登记机构就这样成了“救火队员”。

然而，与真正的消防工作不同的是，就算是“救火队员”扑灭了“不能办”的大火，却始终没人关注是谁引发的“火情”。违法建筑的建设行为不是一朝一夕可以完成的，相关的执法部门有没有尽到执法巡查职责义务？相关的管理部门有没有尽到批后监管义务？《城乡规划法》明确规定了对违法建筑“符合规划的应予以没收，不符合规划的应予以拆除”，违法行为就这么堂而皇之的成为了既成事实，还办了权属证书，摇身一变成了合法建筑。这是谁之过？发现问题的不动产登记机构没有受到表扬和鼓励，在老百姓眼里反而成为了阻碍自己行使财产权利的绊脚石，在政府部分人的心中反而是“诱发群众群访集访事件的罪魁祸首”，在“因暴露问题被抓走自己人”的原登记机构口中成了坑害自己人的“害人精”……这还不算一边被政府抓差要求拿出“超常规”解决措施不管能不能办的都要达到“能办”条件给老百姓发证，另一边纪检监察部门紧盯着的“行使职权中是否造成国有资产流失、是否有把违法建筑合法化的渎职行为”像一把高悬的利剑始终在不动产登记机构负责拟制历史遗留问题解决方案文件的人心头挥之不去。

不动产登记机构怎么就成了“足球队员”？

《物权法》第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”；《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”。以上法律法规明确规定了申请不动产登记，就要提交证明符合登记条件的申请材料，也就是“登记原因证明材料”。但是实务中往往遇到“明明拿不出来有效的登记原因证明材料，还坚决要求登记机构为其办理相关登记”的情况。有的说“我老家几辈子人都在这块宅基地上居住，你还要我拿什么证明？！”、“我妈都去世了，我是她唯一的儿子，我不能继承你还让谁继承？你是不是又想让我证明我妈是我妈？李总理都不让证明了，你们有什么资格让我证明？”、“房本上的名字是我原来的身份，我身份都注销了，我把我的身份证明拿来了，现在我人站在你面前，你还要我证明什么？！”……各种貌似有理实则无法律依据的质问一天天一遍遍的在各个登记机构重复上演，不动产登记机构只是一个登记机构，登记要件符合要求的，才能够办理相关不动产登记，登记要件不符合要求或缺少要件的，申请人有义务补充提交足以证明其能够获得相应不动产权利的证明材料才能够受理其登记申请，但是渐渐地在政府、在上级出现了一种声音，一种现象，“不管有没有法律规定，老百姓来申请办证了，你登记机构就不能说不能办，你登记机构要求老百姓出各种证明就是私设门槛，就是乱作为！”、“老百姓没有的证明，你登记机构不会自己去协调相关部门出具？”，一边是“应该五天出的，你三天、一天就出证，是不是有权钱交易？”、另一边却又是“立刻办！马上办！不动产登记机构给我压缩办理时限！压缩，再压缩！一小时给我把证出出来！”

法律有规定的申请人提交登记原因证明材料的义务，上级部门又有登记机构办理登记要尽到“合理审慎”的审查义务，登记机构的职责是什么？编办的文件里说的很清楚了，只有“承担不动产登记事务性工作”！法律规定的要件拿不来，有什么法律依据可以让登记机构在缺少关键要件的情况下放弃“合理审慎”的审查义务依然去办理登记呢？在依法治国已经提高到治国理政重要方针的高度的今天，为什么总是有这样那样的声音以“人民的名义”裹挟登记机构超越法律规定呢？依法不能办，就是不能办，登记机构能够主动作为，是登记机构的服务理念有提升，但是登记机构不主动作为不是罪！因为办理登记的工作人员都只是一个普通人！如果该哪个机关出具的材料不让老百姓去跑去开，登记机构是否有超越部门职责的“超常规”权限去指挥其他管理部门的权力？如果有，是谁赋予的？是“为人民服务”的宗旨赋予的吗？各司其职，各负其责，“依法履职”是每个行政机关必须遵循的基本原则！如果说不动产登记机构不能说“不能办”，为什么负责出具办理不动产登记所需材料的其他行政机关可以说“不能办”？！如果老百姓以合法权利人身份都无法办出来相关证明，不动产登记机构又依据哪个法律的哪一条规定就能帮他办出来？！“不能办”就是“推诿”？以书面形式告知申请人补充提交申请材料就是“扯皮”？申请人到相关部门无法获取不动产登记的要件后又返回来要求办证，登记机构出具“不予受理告知书”就是“踢皮球”？《不动产登记暂行条例》第二十二条赋予登记机构不予登记的权利难道是一纸空文？

不动产登记机构怎么就成了永远挨打的陪练“散打队员”？

因为没有给某局领导办非公证继承，不动产登记机构的一笔经费就此没了下文；因为对数据平台建设工作没有配合市政府下属某部门，购置相关技术设备的批文一次次被否决；因为职责调整没有到位，不动产登记机构办理登记前还需要某部门的“同意”，拉长了登记环节，不动产登记部门一次次被各级督察、问责；因为开发商欠缴出让金不动产登记部门没有及时到法院提起不知道什么案由适用的“诉讼”，导致被纪委追责；因为法院执行房产却不在协助执行通知书中提及抵押权如何处置，不动产登记机构暂缓执行，法院就以“拒不履行执行义务”为由又要罚款又要拘留经办人；因为不动产登记机构不给存在违反规划的商品房办理首次登记，交了购房款却拿不到产权证的老百姓一次次围堵市政府、国土局，导致“一级批评一级”的严厉训斥层层加码……

不动产登记机构什么时候成了后娘改嫁带到家来的“拖油瓶”？为什么总是被各种权力机关在部门散打中拿来当陪练？坚持依法依规办理登记，为什么要承受如此之多的不应承受之重？

不动产登记，想说爱你，真的不容易……

转载自“不动产登记研究”微信公众号。