不动产登记过程中的公告，其主要作用在于宣示，以征集异议，排除潜在争议并规避风险。
实践中，对于公告适用不当的情形也较为常见，一些登记机构对于公告的作用过分迷信，甚至许多根本无须公告的登记申请亦适用公告程序，这种做法不仅不合法合规，而且与高效便民的思路相违背。正因为此，《不动产登记窗口作风问题专项整治工作方案》强调，除《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第17条规定的情形外，不得强制公告。笔者认为，必须充分厘清公告中的不当做法，找到正确合理的操作模式，方能有效疏通登记的环节，实现高效便民又排除异议规避风险的目的。
公告的时间
《细则》第17条规定，“不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告”，同时列明需公告的情形，并明确公告所需时间不计算在登记办理期限内。
实务中，有地方将公告在受理之前予以刊发。这样操作虽然与《细则》规定并不冲突，但在受理之前即予以公告，不得不面临一些困境：一则尚未进入办理期限，登记程序尚未启动；再则登记机构基于登记流程的设置，其对申请人材料的审查仅为窗口初步审查，对于一些可以通过受理环节或者审核环节而发现的问题难以排除，而这些问题可能影响登记申请是否能够受理，其在受理前公告、嗣后再行审核发现，会无端增加申请人的时间成本。同时，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）4.7.1首次登记公告中明确公告的主要内容包括不动产坐落、面积、用途、权利类型等事项，这些需申请人提交完整的登记材料予以明确，并且在受理后再行明确是否需公告。至于依职权更正和注销的情形，登记机构亦在发现需依职权启动更正和注销程序之后方可行公告的刊发，公告系登簿前的最后排除异议环节，待公告期满后径自登簿即可。
此外，除去《细则》规定情形，《规范》4.7.3还规定了一种公告情形：“因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”此项公告时间十分明确，应在登记完成之后，属于登记机构在登记完成后的自我清理，一般应在登记完成之后，通过一定时段，以统一刊发的形式将原证书作废。同时，在新的登记申请尚未登簿之前，权属尚未变化，原证书和证明不应视为失效，在之前先行作废的做法有失妥当。
地点和形式
对于公告的地点，《规范》进行了十分明确的规定。如首次登记的，应在门户网站或者指定场所进行公告，如集体土地所有权登记的，应在集体经济组织所在地张贴公示的形式予以公告，同时于门户网站同步公告。依职权登记的公告亦采用了此种“双重选择”的模式。而对于公告作废的，可选择门户网站或者当地报刊。
不同登记类型公告地点和形式不同的原因，在于首次登记与依职权登记涉及申请人实体权利，其需排除异议的需求较为迫切，仅采用在登记机构门户网站刊发公告的模式难以实现更为透明和全面的公示效果—— 对于登记机构门户网站的关注度通常是极其有限的，而指定场所尤其是意欲登记的不动产所在地或者权利涉及地等场所，因其与权利所涉主体日常生活更为接近，其更能直观并确切地了解到公告所欲公示的内容，其排除异议的效果更佳，故而此类登记类型公告采用“双重选择”更为妥当。至于作废类公告，其系在登记机构完成登记之后，对于已经失效证书的清理，此时登记程序已然完成，排除异议并非主要目的，其更多系一种程序性完善，故而仅通过门户网站或者报刊刊发的形式更为简便易行。
实务中，许多登记机构并不关注此登记地点和形式的“双重选择”问题，其登记程序是存在一定瑕疵的。比如继承、受遗赠申请登记的，《规范》仅要求其在门户网站予以公示，实际上，鉴于继承和受遗赠的复杂性，登记机构完全可以借鉴首次登记和依职权登记的模式，采用“双重选择”的公告模式，即不仅在门户网站公告，同时同步在继承所涉不动产所在地予以公示，尽可能排除潜在异议。
公告的适用
持协助执行通知书登记、申请人因证书损毁申请换证、有房产证无土地证等，是实践中存在是否适用公告争议的几种常见情形。
对于协助执行，有登记机构在受理之前先行刊发公告，主要考虑多数受让人或者买受人不能提供转让一方的权属证书，通过公告可将不能提供的证书作废。实际上，这种做法十分不妥。协助执行的案件固然已经出具生效法律文书，但因其未具有径自引致物权变动的效果，故而借助司法协助予以实现其登记，且《规范》已明确在登记完成后方可予以公告作废。登记机构在受理之前先行刊发公告，实则加重了申请人的时间成本，也与《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协执执行若干问题的通知》精神相违背。面对法院协助执行嘱托，登记机构应径自办理，不能借以公告拖延。
对于申请人因证书污损、损毁而申请换证的，有登记机构亦先行予以公告，这种做法显然加重了申请人的负担。实际上，这类申请并不存在事先排除异议的需求，登记机构径自为申请人办理换证即可。待证书换发之后，可对损毁的原证书通过集中统一公告的形式予以作废，而无须事先公告。同样，许多办理了房产证、未办理土地证的申请人在申请换发新证书时，鉴于房地一体原则，登记机构也应径自为其办理，而不应适用前置公告程序。
对于公告的适用，首先应明确其必要性，即有必要通过公告强化登记程序的合理性，完善登记机构审核的风险防控；其次，公告若无法定依据，其应纳入受理程序之时限之内计算时限，以不增加申请人的时间成本，减轻申请人负担。此外，公告应把握其程序和形式的正当性，合理合法适用公告。在此前提之下，对于一些特殊类型的登记申请，可以在《细则》《规范》之外适用公告程序。比如：历史遗留问题的登记问题，通过公告程序进一步强化异议的排除作用；依职权的注销异议登记，在注销之后集中通过公告的形式优化登记程序。这些业务中的公告不会占用过多时间，并不加重申请人负担。
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